今年的樓市陡然下行，回款速度放緩使得房企的資金鏈緊繃，而銀行房地產(chǎn)貸款的收緊加劇了房企“錢緊”的現(xiàn)實(shí)。在資金壓力、銷售壓力諸多因素的重壓之下，去年市場(chǎng)上行時(shí)不惜血本拿下的地王面臨困局。從廣州地王降價(jià)甩貨到南京地王分割銷售，再到北京地王定位尷尬等，“地王”，尤其是非核心區(qū)域地王困難重重。業(yè)內(nèi)稱，在目前降溫的市場(chǎng)情況下，高周轉(zhuǎn)與高定價(jià)不可能同時(shí)出現(xiàn)，拿地王的企業(yè)可能面臨比較大的風(fēng)險(xiǎn)。
穗、寧地王現(xiàn)入市難題
5月30日晚間，中國(guó)中冶發(fā)布公告稱，中冶置業(yè)將把南京金名城置業(yè)有限公司100%股權(quán)以約25.39億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給北京龍湖中佰置業(yè)有限公司。公告顯示，龍湖地產(chǎn)接盤的金名城置業(yè)的資產(chǎn)是6塊地，規(guī)劃建筑面積達(dá)到了38.3萬(wàn)多平方米。以此計(jì)算，龍湖地產(chǎn)所拿地塊平均樓面價(jià)僅為6527元/平方米，而中冶置業(yè)2010年9月份拿下的1號(hào)地的平均樓面地價(jià)為5929元/平方米。這意味著，從中冶拿地至今近4年的時(shí)間里，中冶該地塊每平方米升值空間僅600元左右。至此，中冶耗資256億元拿下的南京下關(guān)巨無(wú)霸地王項(xiàng)目被肢解，1號(hào)地分多塊轉(zhuǎn)讓，2號(hào)地遭政府收回，3號(hào)地自己開發(fā)。
地王面臨困境的不僅僅是南京，日前，廣州的地王項(xiàng)目，位于番禺的超級(jí)大盤亞運(yùn)城降價(jià)，其“山海灣”組團(tuán)于5月31日推出70套130-160平方米的低密度大戶型特價(jià)戶型，均價(jià)僅為10000元/平方米，較項(xiàng)目去年15000元-16000元/平方米的售價(jià)降幅超過30%。據(jù)悉，2009年12月22日，廣州亞運(yùn)城以255億元的成交價(jià)躋身“全國(guó)總價(jià)地王”。
廣州地王降價(jià)、南京地王分拆，只是這幾年風(fēng)起云涌的地王項(xiàng)目的縮影，在出貨不暢的情況下，包括北京在內(nèi)的多個(gè)城市地王項(xiàng)目均面臨著入市難題。
北京地王前景未卜
位于北京萬(wàn)柳區(qū)域的知名住宅地塊已經(jīng)成交近兩年，但仍未能入市。據(jù)內(nèi)部人士透露，他們的樣板間一直在“做了砸，砸了再做”的循環(huán)之中。該公司的相關(guān)人員也表示，目前其項(xiàng)目仍在磨礪之中，還沒有達(dá)到期望中“藝術(shù)品”而非“工藝品”的標(biāo)準(zhǔn)，入市時(shí)間還暫未確定，預(yù)計(jì)售價(jià)會(huì)超過13.5萬(wàn)元/平方米。
無(wú)獨(dú)有偶，融創(chuàng)去年摘得的農(nóng)展館地王項(xiàng)目依然悄無(wú)聲息。去年9月4日，融創(chuàng)力壓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以21億的總價(jià)，加異地建27.8萬(wàn)平米醫(yī)院的出價(jià)奪得北京農(nóng)展館地塊，折合樓面價(jià)73099元/平米，成為北京新單價(jià)地王。此后，融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌表示，該項(xiàng)目地價(jià)并不貴，最高將賣到30萬(wàn)元一平方米。
曾令業(yè)界嘩然的孫河地王同樣陷入尷尬。2013年7月24日，中糧以23.6億元總價(jià)拿下孫河地王，剔除保障房，商品房部分樓面價(jià)高達(dá)4.84萬(wàn)元/平方米。而此前進(jìn)入該區(qū)域的龍湖、泰禾、首開所拿的同類地塊，上述三家拿地企業(yè)樓面地價(jià)分別約為2萬(wàn)元/平方米、2.9萬(wàn)元/平方米、2.6萬(wàn)元/平方米。泰禾、龍湖的項(xiàng)目均已在拿地半年后入市，并且很快開始銷售，目前銷售價(jià)格在6萬(wàn)元-7萬(wàn)元/平方米。但中糧拿下孫河地塊已經(jīng)近一年，依然沒有入市消息。
更有甚者，合景泰富高價(jià)摘得的崇文門菜市場(chǎng)地塊已近3年，現(xiàn)今依然只有一個(gè)大坑，被媒體爆出“囤地”嫌疑。2011年6月，北京崇文門菜市場(chǎng)商業(yè)金融用地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，最終合景泰富力爭(zhēng)以7.1億元的總價(jià)成交，折合樓面地價(jià)4萬(wàn)元/平以上，刷新北京單價(jià)地王紀(jì)錄。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，和住宅地塊不同，商業(yè)項(xiàng)目需要大量的資金支撐，而合景泰富2012年才進(jìn)入百億陣容，開發(fā)該項(xiàng)目有一定的資金壓力。
市場(chǎng)行情下行加劇地王入市難度
地王之所以陷入困局與今年的市場(chǎng)情形不無(wú)關(guān)系，今年以來的市場(chǎng)成交情況讓不少房企倒吸了一口冷氣。據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京不少項(xiàng)目的售樓處門可羅雀，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。
鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年以來，房地產(chǎn)行業(yè)整體回落，市場(chǎng)日益下行。新建商品住宅期房市場(chǎng)成交量明顯下降，網(wǎng)簽率走低，項(xiàng)目的去化速度明顯減緩。截至6月4日，年內(nèi)已有98個(gè)北京新建商品房項(xiàng)目(按照預(yù)售證)入市，總供應(yīng)30721套住宅。這些項(xiàng)目截至目前網(wǎng)簽9126套，整體網(wǎng)簽率為29.7%。具體來看，網(wǎng)簽率低于平均水平的項(xiàng)目占比為63.2%，項(xiàng)目的去化速度從二季度開始明顯變慢，一是在當(dāng)月入市當(dāng)月有成交的項(xiàng)目越來越少，項(xiàng)目的去化周期在拉長(zhǎng);二是這些有網(wǎng)簽記錄的項(xiàng)目各自的網(wǎng)簽率也在明顯降低，3月有網(wǎng)簽記錄的項(xiàng)目平均網(wǎng)簽率為50.1%，4月為30.9%，5月為5.0%。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，從具體的項(xiàng)目看，各項(xiàng)目的去化速度在減緩，去化周期在拉長(zhǎng)，熱銷時(shí)期“日光盤”的案例難再現(xiàn)，開發(fā)商面臨較大的庫(kù)存壓力。從上游的供應(yīng)來看，2012年下半年至2013年上半年是土地供應(yīng)高峰，按照從拿地到開盤的正常周期1-1.5年來算，項(xiàng)目高供應(yīng)還將持續(xù)一段時(shí)間，短期內(nèi)項(xiàng)目去化率低，成交周期長(zhǎng)將難以改善。另外，去年成交的高價(jià)地塊將在下半年陸續(xù)入市，市場(chǎng)低迷下還將面臨較大的價(jià)格壓力。
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，目前市場(chǎng)已經(jīng)明顯處于調(diào)整，這種情況下，老地王壓力巨大，地王項(xiàng)目可能面臨集體困境。
高周轉(zhuǎn)高定價(jià)難兩全
值得注意的是，土地市場(chǎng)和銷售市場(chǎng)存在著時(shí)間差，如果以去年下半年的市場(chǎng)情況作為參考來拿地，那么今年的市場(chǎng)無(wú)疑讓房企的希望化為泡影。雖然有前車之鑒，但市場(chǎng)上行之時(shí)，房企依然是野心勃勃。在去年銷售向好之時(shí)，各地地王頻出。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年下半年以來，在全國(guó)一二線城市合計(jì)40個(gè)城市出現(xiàn)了總價(jià)及單價(jià)地王合計(jì)60宗，特別是以北京為代表的一線城市，出現(xiàn)的地王數(shù)量更是超過30宗。北京從2013年下半年開始，更是出現(xiàn)了土地價(jià)格全面接近或者超過之前其余水平。
而隨著時(shí)間推移，北京去年的地王項(xiàng)目將陸續(xù)進(jìn)入銷售周期，不過，目前的市場(chǎng)情況顯然無(wú)法實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)與高定價(jià)的兩全。
張大偉告訴記者，2013年下半年出現(xiàn)的全國(guó)各地地王整體陷入入市難，特別是之前認(rèn)為相對(duì)市場(chǎng)空間比較大的一線城市，價(jià)格也出現(xiàn)了上漲乏力。與此同時(shí)，地王對(duì)市場(chǎng)要求高，相比一般項(xiàng)目，地王的高土地價(jià)格決定了企業(yè)必須快周轉(zhuǎn)。這種情況下，按照目前降溫的市場(chǎng)情況下，房企今年很難推動(dòng)地塊入市，而一旦進(jìn)入2015年，資金成本又會(huì)上漲，而對(duì)2015年的市場(chǎng)預(yù)期目前也很難太樂觀。“2013年下半年拿下地王的企業(yè)，預(yù)期相對(duì)樂觀，認(rèn)為2014年房?jī)r(jià)還有起碼30%以上的上漲，目前看這一現(xiàn)象已經(jīng)不可能出現(xiàn)。”
不過，張大偉也指出，地王項(xiàng)目也是有區(qū)別的，對(duì)于小部分核心位置的地王項(xiàng)目來說，因?yàn)閰^(qū)位稀缺，體量不大，相比剛需區(qū)域的地王來說，難度相對(duì)小一些。而對(duì)于2013年下半年開始的系列剛需地塊地王看，目前市場(chǎng)剛需已經(jīng)出現(xiàn)恐慌性觀望，這種情況下，剛需產(chǎn)品的去化放緩，價(jià)格調(diào)整將加速。
張大偉預(yù)計(jì)，2013年下半年系列出現(xiàn)的全國(guó)地王，基本都將面臨無(wú)利潤(rùn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，其中有很大部分如果資金成本高，很可能被迫選擇低價(jià)入市。