今年的樓市陡然下行,回款速度放緩使得房企的資金鏈緊繃,而銀行房地產(chǎn)貸款的收緊加劇了房企“錢緊”的現(xiàn)實(shí)。在資金壓力、銷售壓力諸多因素的重壓之下,去年市場(chǎng)上行時(shí)不惜血本拿下的地王面臨困局。從廣州地王降價(jià)甩貨到南京地王分割銷售,再到北京地王定位尷尬等,“地王”,尤其是非核心區(qū)域地王困難重重。業(yè)內(nèi)稱,在目前降溫的市場(chǎng)情況下,高周轉(zhuǎn)與高定價(jià)不可能同時(shí)出現(xiàn),拿地王的企業(yè)可能面臨比較大的風(fēng)險(xiǎn)。
穗、寧地王現(xiàn)入市難題
5月30日晚間,中國(guó)中冶發(fā)布公告稱,中冶置業(yè)將把南京金名城置業(yè)有限公司100%股權(quán)以約25.39億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給北京龍湖中佰置業(yè)有限公司。公告顯示,龍湖地產(chǎn)接盤的金名城置業(yè)的資產(chǎn)是6塊地,規(guī)劃建筑面積達(dá)到了38.3萬(wàn)多平方米。以此計(jì)算,龍湖地產(chǎn)所拿地塊平均樓面價(jià)僅為6527元/平方米,而中冶置業(yè)2010年9月份拿下的1號(hào)地的平均樓面地價(jià)為5929元/平方米。這意味著,從中冶拿地至今近4年的時(shí)間里,中冶該地塊每平方米升值空間僅600元左右。至此,中冶耗資256億元拿下的南京下關(guān)巨無(wú)霸地王項(xiàng)目被肢解,1號(hào)地分多塊轉(zhuǎn)讓,2號(hào)地遭政府收回,3號(hào)地自己開發(fā)。
地王面臨困境的不僅僅是南京,日前,廣州的地王項(xiàng)目,位于番禺的超級(jí)大盤亞運(yùn)城降價(jià),其“山海灣”組團(tuán)于5月31日推出70套130-160平方米的低密度大戶型特價(jià)戶型,均價(jià)僅為10000元/平方米,較項(xiàng)目去年15000元-16000元/平方米的售價(jià)降幅超過30%。據(jù)悉,2009年12月22日,廣州亞運(yùn)城以255億元的成交價(jià)躋身“全國(guó)總價(jià)地王”。
廣州地王降價(jià)、南京地王分拆,只是這幾年風(fēng)起云涌的地王項(xiàng)目的縮影,在出貨不暢的情況下,包括北京在內(nèi)的多個(gè)城市地王項(xiàng)目均面臨著入市難題。
北京地王前景未卜
位于北京萬(wàn)柳區(qū)域的知名住宅地塊已經(jīng)成交近兩年,但仍未能入市。據(jù)內(nèi)部人士透露,他們的樣板間一直在“做了砸,砸了再做”的循環(huán)之中。該公司的相關(guān)人員也表示,目前其項(xiàng)目仍在磨礪之中,還沒有達(dá)到期望中“藝術(shù)品”而非“工藝品”的標(biāo)準(zhǔn),入市時(shí)間還暫未確定,預(yù)計(jì)售價(jià)會(huì)超過13.5萬(wàn)元/平方米。
無(wú)獨(dú)有偶,融創(chuàng)去年摘得的農(nóng)展館地王項(xiàng)目依然悄無(wú)聲息。去年9月4日,融創(chuàng)力壓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,以21億的總價(jià),加異地建27.8萬(wàn)平米醫(yī)院的出價(jià)奪得北京農(nóng)展館地塊,折合樓面價(jià)73099元/平米,成為北京新單價(jià)地王。此后,融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌表示,該項(xiàng)目地價(jià)并不貴,最高將賣到30萬(wàn)元一平方米。
曾令業(yè)界嘩然的孫河地王同樣陷入尷尬。2013年7月24日,中糧以23.6億元總價(jià)拿下孫河地王,剔除保障房,商品房部分樓面價(jià)高達(dá)4.84萬(wàn)元/平方米。而此前進(jìn)入該區(qū)域的龍湖、泰禾、首開所拿的同類地塊,上述三家拿地企業(yè)樓面地價(jià)分別約為2萬(wàn)元/平方米、2.9萬(wàn)元/平方米、2.6萬(wàn)元/平方米。泰禾、龍湖的項(xiàng)目均已在拿地半年后入市,并且很快開始銷售,目前銷售價(jià)格在6萬(wàn)元-7萬(wàn)元/平方米。但中糧拿下孫河地塊已經(jīng)近一年,依然沒有入市消息。
更有甚者,合景泰富高價(jià)摘得的崇文門菜市場(chǎng)地塊已近3年,現(xiàn)今依然只有一個(gè)大坑,被媒體爆出“囤地”嫌疑。2011年6月,北京崇文門菜市場(chǎng)商業(yè)金融用地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍,最終合景泰富力爭(zhēng)以7.1億元的總價(jià)成交,折合樓面地價(jià)4萬(wàn)元/平以上,刷新北京單價(jià)地王紀(jì)錄。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,和住宅地塊不同,商業(yè)項(xiàng)目需要大量的資金支撐,而合景泰富2012年才進(jìn)入百億陣容,開發(fā)該項(xiàng)目有一定的資金壓力。
市場(chǎng)行情下行加劇地王入市難度
地王之所以陷入困局與今年的市場(chǎng)情形不無(wú)關(guān)系,今年以來的市場(chǎng)成交情況讓不少房企倒吸了一口冷氣。據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),北京不少項(xiàng)目的售樓處門可羅雀,市場(chǎng)觀望情緒濃厚。
鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2014年以來,房地產(chǎn)行業(yè)整體回落,市場(chǎng)日益下行。新建商品住宅期房市場(chǎng)成交量明顯下降,網(wǎng)簽率走低,項(xiàng)目的去化速度明顯減緩。截至6月4日,年內(nèi)已有98個(gè)北京新建商品房項(xiàng)目(按照預(yù)售證)入市,總供應(yīng)30721套住宅。這些項(xiàng)目截至目前網(wǎng)簽9126套,整體網(wǎng)簽率為29.7%。具體來看,網(wǎng)簽率低于平均水平的項(xiàng)目占比為63.2%,項(xiàng)目的去化速度從二季度開始明顯變慢,一是在當(dāng)月入市當(dāng)月有成交的項(xiàng)目越來越少,項(xiàng)目的去化周期在拉長(zhǎng);二是這些有網(wǎng)簽記錄的項(xiàng)目各自的網(wǎng)簽率也在明顯降低,3月有網(wǎng)簽記錄的項(xiàng)目平均網(wǎng)簽率為50.1%,4月為30.9%,5月為5.0%。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為,從具體的項(xiàng)目看,各項(xiàng)目的去化速度在減緩,去化周期在拉長(zhǎng),熱銷時(shí)期“日光盤”的案例難再現(xiàn),開發(fā)商面臨較大的庫(kù)存壓力。從上游的供應(yīng)來看,2012年下半年至2013年上半年是土地供應(yīng)高峰,按照從拿地到開盤的正常周期1-1.5年來算,項(xiàng)目高供應(yīng)還將持續(xù)一段時(shí)間,短期內(nèi)項(xiàng)目去化率低,成交周期長(zhǎng)將難以改善。另外,去年成交的高價(jià)地塊將在下半年陸續(xù)入市,市場(chǎng)低迷下還將面臨較大的價(jià)格壓力。
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為,目前市場(chǎng)已經(jīng)明顯處于調(diào)整,這種情況下,老地王壓力巨大,地王項(xiàng)目可能面臨集體困境。
高周轉(zhuǎn)高定價(jià)難兩全
值得注意的是,土地市場(chǎng)和銷售市場(chǎng)存在著時(shí)間差,如果以去年下半年的市場(chǎng)情況作為參考來拿地,那么今年的市場(chǎng)無(wú)疑讓房企的希望化為泡影。雖然有前車之鑒,但市場(chǎng)上行之時(shí),房企依然是野心勃勃。在去年銷售向好之時(shí),各地地王頻出。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2013年下半年以來,在全國(guó)一二線城市合計(jì)40個(gè)城市出現(xiàn)了總價(jià)及單價(jià)地王合計(jì)60宗,特別是以北京為代表的一線城市,出現(xiàn)的地王數(shù)量更是超過30宗。北京從2013年下半年開始,更是出現(xiàn)了土地價(jià)格全面接近或者超過之前其余水平。
而隨著時(shí)間推移,北京去年的地王項(xiàng)目將陸續(xù)進(jìn)入銷售周期,不過,目前的市場(chǎng)情況顯然無(wú)法實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)與高定價(jià)的兩全。
張大偉告訴記者,2013年下半年出現(xiàn)的全國(guó)各地地王整體陷入入市難,特別是之前認(rèn)為相對(duì)市場(chǎng)空間比較大的一線城市,價(jià)格也出現(xiàn)了上漲乏力。與此同時(shí),地王對(duì)市場(chǎng)要求高,相比一般項(xiàng)目,地王的高土地價(jià)格決定了企業(yè)必須快周轉(zhuǎn)。這種情況下,按照目前降溫的市場(chǎng)情況下,房企今年很難推動(dòng)地塊入市,而一旦進(jìn)入2015年,資金成本又會(huì)上漲,而對(duì)2015年的市場(chǎng)預(yù)期目前也很難太樂觀。“2013年下半年拿下地王的企業(yè),預(yù)期相對(duì)樂觀,認(rèn)為2014年房?jī)r(jià)還有起碼30%以上的上漲,目前看這一現(xiàn)象已經(jīng)不可能出現(xiàn)。”
不過,張大偉也指出,地王項(xiàng)目也是有區(qū)別的,對(duì)于小部分核心位置的地王項(xiàng)目來說,因?yàn)閰^(qū)位稀缺,體量不大,相比剛需區(qū)域的地王來說,難度相對(duì)小一些。而對(duì)于2013年下半年開始的系列剛需地塊地王看,目前市場(chǎng)剛需已經(jīng)出現(xiàn)恐慌性觀望,這種情況下,剛需產(chǎn)品的去化放緩,價(jià)格調(diào)整將加速。
張大偉預(yù)計(jì),2013年下半年系列出現(xiàn)的全國(guó)地王,基本都將面臨無(wú)利潤(rùn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),其中有很大部分如果資金成本高,很可能被迫選擇低價(jià)入市。