持續(xù)低迷的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)已經(jīng)影響到了地市。截至4月底，40個(gè)城市中已有多個(gè)城市出現(xiàn)土地流標(biāo)現(xiàn)象;與此同時(shí)，地方債償還高峰將至，多個(gè)對(duì)土地財(cái)政依賴較大的城市面臨巨大壓力。
進(jìn)入5月，越來(lái)越多的地方城市加入了限購(gòu)松綁的陣營(yíng)。而在中央層面，房地產(chǎn)調(diào)控的力度也有所放松，央行甚至召開座談會(huì)向銀行喊話，希望銀行支持首套房貸。
這是不是又一次的房地產(chǎn)救市?地方救市的力度和影響將會(huì)如何?是否會(huì)帶來(lái)2009、2012年的回暖和大漲?
各項(xiàng)指標(biāo)和數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè)觀，壓力較大。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，前4月，房屋新開工面積大幅下降，商品房銷售面積和銷售額降幅分別達(dá)6.9%和7.8%，幅度較一季度繼續(xù)擴(kuò)大。
樓市成交壓力下，土地市場(chǎng)也受到很大影響。截至4月，中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)40個(gè)城市中三四線城市累計(jì)土地流標(biāo)率為26%，較去年年末大幅上升10個(gè)百分點(diǎn)，二線城市亦增長(zhǎng)3%，而一線城市則自5%縮減至3%。溢價(jià)率方面，僅有二線城市溢價(jià)率與去年月均水平持平，一線及三四線均有1成左右的回落。
房企的購(gòu)地意愿也在降低。2014年1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積8130萬(wàn)平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份擴(kuò)大5.6個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款2214億元，增長(zhǎng)9.6%，增速回落1.8個(gè)百分點(diǎn);而從重點(diǎn)企業(yè)拿地狀況來(lái)看，4月其拿地面積環(huán)比下降46%，同比下降80%以上。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，去年下半年土地市場(chǎng)的火爆現(xiàn)象難以延續(xù)，各線城市土地均有所降溫，并已開始產(chǎn)生分化;房企受到銷售不佳，資金鏈趨緊的影響，雖然對(duì)一線城市地塊仍有一定渴求，但購(gòu)地已趨于謹(jǐn)慎及理性，而對(duì)于二線及三四線城市，尤其是目前成交量疲乏、庫(kù)存量偏高、樓市降價(jià)預(yù)期較高的城市，房企拿地意愿普遍減弱，從而致使流標(biāo)地塊增多。
同時(shí)，各地政府亦在房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫之際放緩?fù)频夭椒ィ瞥龅貕K難以以較高溢價(jià)成交，從而導(dǎo)致溢價(jià)率同比回落。
土地市場(chǎng)的低迷直接影響土地出讓金的回收，而這大大加劇了地方政府的財(cái)政緊縮。與此同向構(gòu)成壓力的是，根據(jù)審計(jì)署數(shù)據(jù)，截至2013年6月，全國(guó)地方政府債務(wù)總額已增至17.9萬(wàn)億元，其中2014年部分地方面臨償債高峰的來(lái)臨。
用益信托數(shù)據(jù)顯示，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類集合信托全年到期規(guī)模高達(dá)3309.7億元，而在該類信托中，剔除礦產(chǎn)類信托產(chǎn)品，其余皆屬于地方政府性債務(wù)融資類信托，今年約有1680.53億元到期。
就發(fā)行區(qū)域來(lái)看，今年5月份到期的平臺(tái)信托主要集中在中東部的沿海地區(qū)。其中，江蘇省到期規(guī)模高達(dá)44.6億元。位居其后的是天津和內(nèi)蒙古，到期規(guī)模分別是8.23億和6.99億元。
地方“土地財(cái)政”危機(jī)
世聯(lián)行研究總監(jiān)吳志輝指出，對(duì)于地方政府而言，房地產(chǎn)低迷帶來(lái)的主要影響是土地出讓收入銳減，這會(huì)減少地方政府固定資產(chǎn)投資，增加其債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
如果以土地出讓金收入占當(dāng)年一般預(yù)算財(cái)政收入來(lái)簡(jiǎn)單衡量地方對(duì)于土地財(cái)政的依賴度，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，45個(gè)樓市限購(gòu)城市的土地財(cái)政依賴度較高的(超過(guò)80%)共13個(gè)城市，其中，杭州、佛山、南京、長(zhǎng)沙4個(gè)城市超過(guò)100%，杭州為45個(gè)樓市限購(gòu)城市的土地財(cái)政依賴度最高的城市，土地財(cái)政依賴度高達(dá)156.4%。
經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的一線城市目前對(duì)于土地財(cái)政的依賴也仍然較大。深圳對(duì)土地財(cái)政依賴度只有27%，但是，北京、上海和廣州的土地財(cái)政依賴度仍然在50%-60%之間。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，土地出讓金和房地產(chǎn)稅收一般能占到地方政府財(cái)政收入的50%-60%，不論是房市降溫還是地市降溫，都會(huì)對(duì)地方財(cái)政帶來(lái)很大影響。同時(shí)，他也指出，“樓市降溫之后，還會(huì)影響到其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這將給地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)帶來(lái)很大的困難。”
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，二三線城市的土地流標(biāo)和房屋銷售不利，將直接影響到地方的償債水平或市政工程等推進(jìn)力度，甚至可能引發(fā)階段性土地財(cái)政危機(jī)，而這將成為誘發(fā)松綁樓市“限購(gòu)令”的主要原因，“研究放寬限購(gòu)政策”或許成為相關(guān)部門短期內(nèi)擺脫這種還債險(xiǎn)局的探索之路。
楊紅旭表示，由于中央分類施策的總體原則和地方政府償債的驅(qū)動(dòng)力，未來(lái)庫(kù)存量偏大、價(jià)格漲幅小的三四線城市，將加快出臺(tái)“托市”甚至“救市”的政策。
壓力之下，近期已有數(shù)個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)政策刺激樓市。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，二季度截至目前，地方政府出臺(tái)寬松調(diào)控政策的已有寧波、無(wú)錫、杭州蕭山、天津?yàn)I海、銅陵、鄭州、揚(yáng)州7個(gè)城市。另外，天津、廣州南沙、佛山高明、常州和福建也都傳出過(guò)調(diào)控松動(dòng)的傳聞。
根據(jù)明確出臺(tái)樓市松綁政策城市看，當(dāng)前樓市寬松的調(diào)整方向主要有限購(gòu)部分放寬、住房貸款放松、降低房企資金壓力三個(gè)方面。政策調(diào)整的城市所在，除鄭州和天津外，都處于“長(zhǎng)三角”輻射區(qū)域。