樓市調(diào)整期往往是從促銷或者“假摔”開始，而堅挺的北京樓市則是重要的風(fēng)向標(biāo)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京一些樓盤已經(jīng)開始率先采取促銷或者暗降等方式進(jìn)行調(diào)整。其中，典型降價主要來自亦莊和臺湖這兩個被過度炒作的區(qū)域。這兩個區(qū)域由于地價虛高、產(chǎn)品多定位改善型需求，剛需產(chǎn)品面對房山和天宮院完全沒有競爭優(yōu)勢，高端產(chǎn)品面對市區(qū)總價400萬-500萬/套的二手房也無競爭力。
此外，典型降價項目從企業(yè)層面來看，主要來自東亞和萬科共7個項目。與此同時，一些尾盤、滯銷盤也有促銷行為。
多個項目降價
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者統(tǒng)計目前北京樓市15個典型樓盤開盤情況發(fā)現(xiàn)，價格調(diào)整主要表現(xiàn)在低價開盤、團(tuán)購、加大折扣力度、尾盤促銷、特價房以及精裝變毛坯等減少配置方式。
金融街·金色漫香苑屬于典型的尾房促銷項目。近期，該項目對外宣布稱，其精裝現(xiàn)房調(diào)整為25000元/平起。總計房源56套，其中3居15套，每套3萬抵30萬;4/5居總計41套，每套4萬抵40萬。
而此前，該項目對外售價為3居均價31000元/平米，5居均價28000元/平米。該項目負(fù)責(zé)人表示，此次價格調(diào)整主要是為了清盤。
北京城建海梓府屬于以團(tuán)購方式降價的典型樓盤。該樓盤近期則推出“移動支付1元享團(tuán)購價28800元/平方米”，而此前，該樓盤售價均價在35000元/平方米。
住總?cè)f科橙則屬于典型低于預(yù)期入市的項目。該樓盤在今年3月份21000元/平方米毛坯房入市，開盤價格低于此前宣傳的預(yù)期價格。此后，萬科方面回應(yīng)稱，低價入市主要是為了響應(yīng)北京市住建委的號召。
一些樓盤采取小幅度降價促銷試探市場的同時，也有樓盤為了引起市場關(guān)注采用一些“噱頭”營銷方式。比如，近期備受關(guān)注的珠江四季悅城
“零首付”置業(yè)計劃。
該項目銷售人員介紹稱，正在舉辦“告別首付，無壓力購房筑家計劃”促銷計劃，通過該計劃，購房者可以獲取金融支持。此外，珠江四季悅城還推出了10套指定房源，這些房源在享受該促銷計劃的同時，還可獲得其他金融服務(wù)的優(yōu)惠。據(jù)該項目負(fù)責(zé)人介紹，所謂“零首付”置業(yè)計劃實際上是與某網(wǎng)站合作的無抵押貸款服務(wù)。
數(shù)據(jù)上也能反映出北京樓市價格走低的趨勢。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月18日，剔除保障房，5月內(nèi)新建住宅合計簽約2373套，簽約面積為26.41萬平方米，簽約均價為24858元/平方米，簽約均價是最近7個月來的最低點。不過，簽約均價出現(xiàn)降溫還存在另外一個因素就是成交結(jié)構(gòu)變化，剛需項目開始大規(guī)模推盤。
但中原地產(chǎn)分析師張大偉稱，整體市場成交價格全面停漲，市場處于博弈過程中，大部分項目去化速度放緩，5月以來，全北京純商品房僅簽約65.6億。全月有可能首次完整月份不足百億。
鏈家地產(chǎn)分析師張旭也注意到，在市場進(jìn)入持續(xù)性調(diào)整的情況下，部分開發(fā)商或通過調(diào)整銷售模式、價格策略以及給予打折優(yōu)惠來打動觀望的需求。總體來說，今年以來供應(yīng)持續(xù)放量，供需矛盾較去年明顯緩和。
市場的寒意也表現(xiàn)在開發(fā)商加快開盤上。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，預(yù)期在5月入市的項目達(dá)到了40個，預(yù)期合計供應(yīng)住宅套數(shù)將超過萬套。
張大偉認(rèn)為，這主要是由于政府推出的自住房對市場影響很大。據(jù)他統(tǒng)計，已經(jīng)入市的自住房項目已經(jīng)達(dá)到了9個，合計供應(yīng)住宅高達(dá)15000套。對市場的影響明顯在加大。按照1：5的比例，4萬套自住房將在今年鎖定20萬剛需。在這種市場背景下，開發(fā)商普遍對下半年樓市不樂觀，所以紛紛抓緊2季度的市場出貨窗口。
供需已發(fā)生實質(zhì)變化
北京并不屬于價格調(diào)整的先鋒城市，全國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了普遍調(diào)整跡象。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2月以來，受信貸緊縮、消費者觀望情緒加重等因素影響，大中城市房價增速明顯放緩，房價環(huán)比上升的城市個數(shù)逐月減少，4月份更是跌至50市以下，為2012年11月以來最低值。結(jié)合具體城市來看，杭州、寧波、無錫等存量較高，房企去化壓力較高的城市，在房企“降價潮”波及下，4月份房價指數(shù)均有不同程度的環(huán)比下滑。
對于樓市開始發(fā)生的促銷降價現(xiàn)象，張大偉分析認(rèn)為，從春節(jié)過后這2個多月時間看，當(dāng)前房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化。在信貸收緊、兩會言論、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，近期，從政策層面的
“央五條”的出臺釋放了一個積極的信號，首套自住商品住房信貸環(huán)境或有放松，對于市場信心也有所增強。但是，由于當(dāng)前資金成本高，貨幣流動性趨緊沒有得到改善，信貸政策在短期內(nèi)大幅放松的可能性不大。市場量價過程調(diào)整將繼續(xù)，由于市場的觀望情緒依然較濃，短期內(nèi)項目的整體銷售壓力不會有明顯改善。
不過，對于市場出現(xiàn)的小幅調(diào)整，業(yè)內(nèi)人士也有不同的看法。高策機構(gòu)董事長、總裁陶紅兵在朝北8080售樓處開放當(dāng)天表示，樓市降價確實只是少數(shù)項目。在整個市場銀根比較緊的情況下，開發(fā)商只有通過銷售來回款，這是正常的銷售決策，不要放大到整個行業(yè)，現(xiàn)在的主流房企并沒有跟進(jìn)。以北京為例，萬科被炒作降價，實際是政府干預(yù)的結(jié)果，現(xiàn)在項目拿預(yù)售證，政府還要審批價格。他認(rèn)為，如果北京市場進(jìn)入了下行渠道，政府就不會再限價。之所以限價，就說明市場還有強勁的需求，要客觀理性看待房地產(chǎn)市場。
陶紅兵認(rèn)為，現(xiàn)在未必是開發(fā)商降價跑量的最佳時機。他認(rèn)為，如果開發(fā)商缺錢就趕快跑量，不缺錢的話就繼續(xù)等，因為現(xiàn)在拿地的成本和價格很高，房價還是會回漲的。