央行發(fā)出的是什么信號？
5月12日央行副行長劉士余召集15家銀行座談，要求銀行首先滿足首套房貸款需求，合理確定房貸利率水平以及加快審批發(fā)放速度。
值得注意的是，這次座談是在1-4月宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不佳、房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑的背景下進(jìn)行的。樓市發(fā)生的多起房地產(chǎn)信托違約、中小房企資金鏈斷裂等流動性風(fēng)險案例，加大了宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行風(fēng)險，并可能拖累GDP。
有分析人士認(rèn)為，央行此舉不排除為房地產(chǎn)市場背書，鼓勵真正有需求的人群入市，從而為年度經(jīng)濟(jì)增長托底。
央行在為誰托底？
5月初，起家于廣東惠州（樓盤）的光耀地產(chǎn)傳出破產(chǎn)消息，開發(fā)商的流動性風(fēng)險急劇放大。其表現(xiàn)是，旗下多個項(xiàng)目停工，已售房源業(yè)主無法按時收房，銀行和其他金融機(jī)構(gòu)不再為其發(fā)放貸款，形成惡性循環(huán)。
作為開發(fā)商的重要資金來源，首付款和個貸占重要位置。從去年年中開始，個貸的發(fā)放就出現(xiàn)延緩，今年情況更趨惡化，少數(shù)銀行甚至?xí)和！ｎA(yù)售款相當(dāng)程度上來自于房貸，預(yù)售款少了，開發(fā)企業(yè)的資金鏈和資金成本驟然緊張。
開發(fā)商資金緊張，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速今年以來持續(xù)下滑。1季度房地產(chǎn)投資增速由去年4季度增長19.9%，下滑至16.8%，其中3月單月降至14.2%。更值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)投資的先行指標(biāo)，房屋銷售面積大幅下行，3月為-7.5%，房屋新開工面積更高達(dá)-21.9%。同時，房地產(chǎn)庫存狀況也明顯惡化。
房地產(chǎn)投資增速與GDP密切相關(guān)。根據(jù)海通證券(600837,股吧)首席分析師姜超的測算，2013年房地產(chǎn)投資對GDP增速的貢獻(xiàn)為1.45%，如果2014年房地產(chǎn)投資增速降至15.1%，它對GDP增速的貢獻(xiàn)為1.15%。因此，2014年房地產(chǎn)投資下行將直接拖累GDP增速0.3個百分點(diǎn)。
深圳一位大型開發(fā)商人士分析，如果各銀行對個人房貸采取惜貸的政策持續(xù)下去，開發(fā)商繼續(xù)缺錢，房地產(chǎn)投資增速也會持續(xù)下滑，這對今年的宏觀經(jīng)濟(jì)很不利。
正如劉士余所說，個人住房貸款對經(jīng)濟(jì)增長有穩(wěn)定的功能。上述分析人士認(rèn)為，盡管中央層面已經(jīng)提出了微刺激措施，用棚戶區(qū)改造、基礎(chǔ)設(shè)施投資等來彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資增速的下滑，但央行仍希望首套房能夠托住房地產(chǎn)市場，使得房地產(chǎn)投資增速下滑不那么劇烈，避免硬著陸。為樓市托底，就是在為經(jīng)濟(jì)增長托底。
此外，穩(wěn)住房價，就可以穩(wěn)住地價，避免地方政府財政收入大起大落，導(dǎo)致其出現(xiàn)無力償債的危機(jī)。
非市場化的窗口指導(dǎo)
雖然央行意愿良好，但商業(yè)銀行反應(yīng)不一。
“監(jiān)管者不能一邊快馬揚(yáng)鞭地推進(jìn)利率市場化，一邊又用種種行政手段干涉商業(yè)銀行自己的業(yè)務(wù)策略。”一位股份制銀行人士認(rèn)為，選擇少做或者不做個人按揭貸款，是商業(yè)銀行根據(jù)目前資金成本和需求的現(xiàn)實(shí)情況，做出符合自身商業(yè)利益的市場化選擇。央行和銀監(jiān)會不應(yīng)該直接對商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)做出干涉，也不可能逼迫銀行發(fā)放房貸或下調(diào)房貸利率。
商業(yè)銀行發(fā)放房貸的積極性不高。2014年，受余額寶、財付通等理財產(chǎn)品倒逼，商業(yè)銀行理財產(chǎn)品收益率持續(xù)推高，維持在5%-5.5%。銀行理財收益率高于9折房貸利率、接近房貸基準(zhǔn)利率；1年期同業(yè)存款利率高達(dá)6.8%，銀行存放同業(yè)，也好于發(fā)放房貸。
華夏銀行副行長黃金老指出，當(dāng)前房貸利率低，操作成本高，存款貢獻(xiàn)少，商業(yè)銀行辦理房貸業(yè)務(wù)收益偏低。銀行仍然要辦理房貸，主要是基于維護(hù)客戶關(guān)系和踐行社會責(zé)任的考慮，同時房貸的不良率較低。
就央行提出的幾點(diǎn)要求，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，銀行貸款額度緊張，4月1.23萬億居民存款搬離銀行，銀行平均成本利率提高，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險在增加，特別是溫州（樓盤）等房價下調(diào)比較多的城市，已經(jīng)出現(xiàn)了局部斷供的現(xiàn)象。這些因素導(dǎo)致銀行不太可能在不大規(guī)模放水的情況下增加房貸額度。
世聯(lián)行董事長陳勁松表示，住房按揭貸受利率市場化影響，商業(yè)銀行不積極。除非大幅度降準(zhǔn)，或者央行單獨(dú)設(shè)立針對房地產(chǎn)首套房貸款的政策性金融機(jī)構(gòu)。
房價下行趨勢不變
更深層次的是，地產(chǎn)與金融融為一體，房貸市場的變化徹底改變了房價的走勢。
黃金老指出，十多年來，房價屢遭調(diào)整壓力，所不同的是這一次來自市場，而非政策，決定了本輪房價向下調(diào)整的真實(shí)性。面對高利率，銀行房貸市場陷于停頓，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易量下滑，房價承壓。
張大偉也認(rèn)為，銀行信貸對房地產(chǎn)行業(yè)的緊張，是出現(xiàn)本輪市場調(diào)整的最主要原因，在房地產(chǎn)發(fā)展的歷史上可以看到，信貸收緊的年份房價一律下調(diào)，而信貸相對寬松的年份，房價則一路高漲。
從交易成本來看，首套房信貸收緊對市場的支付能力影響非常大。按照目前北京（樓盤）市場的正常購房案例，剛需購房者購買一套位于南六環(huán)的剛需住宅，總價200萬，首付30%，貸款140萬，從去年年底的85折到目前的基準(zhǔn)上浮，30年增加的利息高達(dá)43萬，相當(dāng)于房價200萬的21%！這大大抑制了購房需求，提高了資金成本。
“市場正在尋找均衡，或者利率下降，或者房價下降，最好兩個同時下降。”黃金老說。
從更長的時間段來看，2005年以來，我國居民資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，超配房地產(chǎn)；但當(dāng)前的高利率或無風(fēng)險收益率正在改變這種配置傾向。
數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2014
年，一年期銀行理財產(chǎn)品收益率（無風(fēng)險收益率）達(dá)到6%左右；一筆為期5年的房地產(chǎn)投資，其年收益率必須達(dá)到10%，也即7.27年翻一倍，才比較有投資價值。但這樣的房價漲幅在當(dāng)前以及今后都難以實(shí)現(xiàn)，況且還要計算持有房地產(chǎn)的稅收及轉(zhuǎn)讓時的交易成本。
諸多金融界人士認(rèn)同，互聯(lián)網(wǎng)金融降低了理財產(chǎn)品投資的門檻，銀行也在主動下調(diào)投資門檻，中低收入人群的閑余資金享受到了較高的無風(fēng)險投資收益，中國居民投資房地產(chǎn)意愿正在下降。個人資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)的改變，會對房價產(chǎn)生持續(xù)的影響。