房企海外融資規(guī)模出現(xiàn)緊急剎車!4月份以來(lái)，中國(guó)房企海外融資額僅為14.74億美元，還不到3月份的一半，環(huán)比驟降56%。截至日前，據(jù)中原地產(chǎn)研究部提供的一份報(bào)告顯示，從2014年1月3日起，中國(guó)房企海外融資總額合計(jì)為186.13億美元，同比小幅微漲。
“人民幣貶值，美元轉(zhuǎn)為強(qiáng)勢(shì)，這導(dǎo)致房企海外融資難度越來(lái)越大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，又有一扇房企融資大門處于逐漸關(guān)閉狀態(tài)，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響非常不樂(lè)觀。
海外融資規(guī)模驟降
“為現(xiàn)有債務(wù)再融資”、“為現(xiàn)有及新增物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目包括土地款及建筑費(fèi)提供資金”、“用作其他一般企業(yè)用途”，這幾大目的一般是上述房企海外融資的一致性用途。
事實(shí)上，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者觀察，一般年初之際，房企在資本市場(chǎng)都會(huì)有一波海外發(fā)債潮，與2013年前4個(gè)月183.5億美元的融資規(guī)模相比，截至目前，今年達(dá)186.13億美元，并未下滑。
但從后兩個(gè)月來(lái)看，2013年3月份至4月份，房企海外融資82.5億美元，今年則為48.22億美元，同比下降42%。對(duì)此，《證券日?qǐng)?bào)》記者也從多位房企高層處獲悉，有想法的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在去年年底和今年年初完成了在海外融資成交較低的檔口的“儲(chǔ)糧”動(dòng)作。
值得一提的是，今年春節(jié)以來(lái)，降價(jià)、觀望等現(xiàn)象充斥著房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，房企首季銷售壓力明顯加大，多家標(biāo)桿房企首季銷售額也未突圍，且呈現(xiàn)大幅度下降狀態(tài)，這影響了外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷。
“目前，房企土地成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用等費(fèi)用比例增加，行業(yè)利潤(rùn)率則正在走低。”蘭德咨詢總裁宋延慶稱，今后房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)承受更大的成本壓力，尤其負(fù)債率較高的企業(yè)，為了控制資金成本，調(diào)整高財(cái)務(wù)成本的資金投入凈利潤(rùn)高的項(xiàng)目還是低利潤(rùn)率的項(xiàng)目的同時(shí)，還要?jiǎng)?chuàng)建多元化融資渠道，確保企業(yè)資金鏈的安全指數(shù)。
融資難度加大
事實(shí)上，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年，五洲國(guó)際、當(dāng)代集團(tuán)、綠地和萬(wàn)達(dá)等多家企業(yè)先后成功IPO或借殼上市，使得內(nèi)資房地產(chǎn)上市公司達(dá)到208家。此外，萬(wàn)科等多家房企在集團(tuán)或者本部的主導(dǎo)下，實(shí)現(xiàn)了“A+H”雙主體布局，進(jìn)一步擴(kuò)展了融資渠道。
值得注意的是，除了去年一些房企成功登陸海外資本市場(chǎng)外，今年年初，甚至有個(gè)別房企獲得了A股的再融資，但多數(shù)房企并不看好這一渠道。“條件太苛刻，畢竟通過(guò)審核的是極少數(shù)企業(yè)。”有房企高層向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言。
對(duì)此，張大偉表示，雖然最近股市對(duì)房地產(chǎn)部分放開(kāi)融資，但因?yàn)閭�(gè)別區(qū)域信貸違約的出現(xiàn)，整體房地產(chǎn)資金面依然趨緊。
而相比與專注住宅開(kāi)發(fā)的房企，持有型物業(yè)比例較高，包括以重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)相結(jié)合的發(fā)展模式的開(kāi)發(fā)商，這些企業(yè)在實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)徹底轉(zhuǎn)彎之前，更需要雄厚的資金實(shí)力。
“海外融資難度的加大將導(dǎo)致房企另一扇融資大門的逐漸關(guān)閉，預(yù)計(jì)2014年房企的資金壓力將進(jìn)一步提升。”張大偉表示，QE已經(jīng)逐漸開(kāi)始退出，這將導(dǎo)致房企的融資成本和匯率風(fēng)險(xiǎn)大大增加，房企在海外融資的難度將越來(lái)越大。