“房貸荒”是2014年資金市場(chǎng)呈現(xiàn)出的新現(xiàn)象，進(jìn)入第二季度，這一現(xiàn)象更加嚴(yán)重。目前，個(gè)貸方面，新房首套按揭貸款利率優(yōu)惠幾乎絕跡，二手房首套按揭貸款有部分銀行可以給出9折優(yōu)惠，但申請(qǐng)難度較大。對(duì)于二套房貸款，銀行普遍提高貸款利率，有的甚至在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮30%。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，壓貸、緩貸是基于存款流失和自身資金壓力，銀行主動(dòng)調(diào)整信貸投放節(jié)奏和額度，這一現(xiàn)象今年將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)持續(xù)下去。
存款流失倒逼房貸額度緊縮
日前“融360”網(wǎng)絡(luò)貸款機(jī)構(gòu)發(fā)布了一份3月份房貸分析報(bào)告。統(tǒng)計(jì)顯示，目前，全國(guó)范圍內(nèi)首套房8.5折利率優(yōu)惠已經(jīng)徹底絕跡。截至3月21日，全國(guó)執(zhí)行首套房貸利率優(yōu)惠的僅有16個(gè)城市，其中僅北京有8.8折利率優(yōu)惠，執(zhí)行9折利率優(yōu)惠的有11個(gè)城市，9.5折利率的有4個(gè)城市。
近期，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者進(jìn)一步了解獲悉，進(jìn)入4月份以后，首套房貸繼續(xù)收緊，新房首套按揭貸款利率基本上都執(zhí)行最低基準(zhǔn)利率，更有部分銀行在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。此前，幾乎不做個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的民生、平安等銀行繼續(xù)暫停該業(yè)務(wù)。部分銀行二套房按揭貸款利率上浮至15%；城商行中，江蘇銀行二套房貸利率上浮20%，南京銀行更是上浮達(dá)30%。
實(shí)際上，從今年2月份起，交通銀行、光大銀行首套房貸款就有利率上浮的情況，目前，興業(yè)銀行、江蘇銀行、南京銀行也加入了利率上浮“陣營(yíng)”中，且上浮幅度普遍為10%。
“今年放貸額度一直都很緊張，我們行現(xiàn)在有1000多單首套房貸款申請(qǐng)都在排隊(duì)，什么時(shí)候能放款還不好說，現(xiàn)在申請(qǐng)就跟著排隊(duì)，放款最起碼得兩、三個(gè)月以后吧，這還得看具體開發(fā)商的房屋建設(shè)情況。由于新房首套按揭貸款是銀行直接打款給開發(fā)商，所以，現(xiàn)在開發(fā)商應(yīng)該壓力不小。”建設(shè)銀行北京望京支行一位個(gè)人貸款客戶經(jīng)理對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說。
究其原因，這位客戶經(jīng)理坦言，“現(xiàn)在銀行存款壓力特別大，最近消息稱，四大行4月份前兩周存款流失達(dá)1.9萬億元，受75%的存貸比限制，這就意味著四大行有上萬億的額度不能投放。”
另外，住房公積金貸款也有十余個(gè)城市在收緊，大幅下調(diào)了可貸額度。諸如福州市，公積金貸款購(gòu)買首套房，雙職工貸款最高額度從80萬元降為60萬元，單職工最高額度從60萬元降為45萬元；二套房貸款最高額度也同步下調(diào)。青島方面，據(jù)公積金新政測(cè)算，單身購(gòu)房者購(gòu)買新建住房貸款額度由原來最高60萬元變?yōu)樽罡哔J36萬元、二手房最高貸21萬元。
二手房首套按揭貸款利率仍有9折
不過，在首套房整體“貸款荒”的背景下，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者也了解到，首套房貸款利率優(yōu)惠并非完全沒有。目前，有銀行針對(duì)二手房首套按揭貸款仍有9折優(yōu)惠。據(jù)建行個(gè)人貸款客戶經(jīng)理稱，“由于鼓勵(lì)購(gòu)買二手房，因此，我行對(duì)二手房首套按揭貸依然執(zhí)行9折利率優(yōu)惠，政策尚未發(fā)生變化。不過也說不準(zhǔn)下半年會(huì)不會(huì)調(diào)整。”
近日，中信銀行與偉業(yè)我愛我家集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，針對(duì)北京地區(qū)推出了首套房貸利率9折優(yōu)惠，不過這也是針對(duì)購(gòu)買二手房首套按揭貸款。就中信銀行而言，該行的房貸利率優(yōu)惠政策主要偏重于房?jī)r(jià)較高的一線城市。中信銀行總行消費(fèi)金融部副總經(jīng)理奚國(guó)光表示，“盡管很多銀行取消了首套房貸的利率下浮，但中信銀行一直以來都以客戶的風(fēng)險(xiǎn)特征作為房貸的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)不同的客戶進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。”
在外資銀行方面，目前，匯豐銀行和星展銀行也有房貸利率9折優(yōu)惠，但申請(qǐng)難度較大。另外，農(nóng)業(yè)銀行和招商銀行針對(duì)二手房首套按揭也有95折優(yōu)惠。
有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，房貸在過去是優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，但現(xiàn)在已經(jīng)被銀行視作雞肋，在信貸資金趨緊的情況下，銀行普遍會(huì)將資金配置到回報(bào)率更高的項(xiàng)目上。
房貸收緊趨勢(shì)將持續(xù)
針對(duì)當(dāng)前的個(gè)人房貸市場(chǎng)，“融360”網(wǎng)絡(luò)貸款機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，“由于房貸利率相比小微貸和個(gè)人消費(fèi)貸利率較低，在信貸額度緊張的時(shí)候，銀行出于收益考慮會(huì)主動(dòng)將資源配置到收益高的業(yè)務(wù)上。”
實(shí)際上，去年年末市場(chǎng)資金利率上升，銀行的資金成本也處于不斷上漲的過程中。從銀行2013年度業(yè)績(jī)報(bào)告也可看出，上市銀行凈息差水平進(jìn)一步下滑，個(gè)人消費(fèi)貸款、理財(cái)?shù)攘闶蹣I(yè)務(wù)和布局互聯(lián)網(wǎng)金融是大多數(shù)銀行瞄準(zhǔn)的領(lǐng)域，轉(zhuǎn)型和業(yè)務(wù)格局調(diào)整讓銀行不得不放棄一些單純依靠利差賺錢且回款周期長(zhǎng)的業(yè)務(wù)。
包括民生、平安銀行在內(nèi)的少數(shù)幾家銀行從去年開始就直接停止個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)或部分停止二套房貸款業(yè)務(wù)。從2月份開始，華夏銀行、寧波銀行、盛京銀行等也已暫停個(gè)人按揭貸款，國(guó)有大行中，中國(guó)銀行個(gè)人按揭貸款也處于壓縮狀態(tài)。外資銀行中，東亞銀行則表示，“房貸只做高端客戶，類似幾千萬的這種大額貸款投放。”
“目前，各家銀行的經(jīng)營(yíng)策略不盡相同，但和個(gè)人消費(fèi)貸款、企業(yè)經(jīng)營(yíng)類融資性貸款比，個(gè)人住房貸款的確不占優(yōu)勢(shì)。資金投入年限長(zhǎng)，一般20年到30年才能收回，另外利潤(rùn)偏低，更不用說還給出優(yōu)惠利率。因此，在資金有限的情況下，銀行更愿意將信貸資源傾向小微企業(yè)貸款和其他個(gè)人消費(fèi)貸款。”光大銀行個(gè)貸中心的一位人士分析稱，“總體來看，個(gè)人按揭貸款在銀行零售貸款業(yè)務(wù)中的占比依然很大，如果信貸額度充裕，銀行還是愿意投入這塊業(yè)務(wù)，但現(xiàn)在存款壓力實(shí)在很大。”
至于未來個(gè)人住房貸款的投放趨勢(shì)，多位接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的銀行業(yè)內(nèi)人士稱，“短期內(nèi)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款意愿較難回暖，只要銀行利潤(rùn)下滑，并且存款壓力還在，個(gè)人房貸收緊的趨勢(shì)就會(huì)持續(xù)。”