近來(lái)銀行調(diào)整開(kāi)發(fā)貸政策與個(gè)人貸款利率的消息滿天飛，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭到“圍觀”，引發(fā)多家銀行昨日發(fā)布公告，澄清近期未調(diào)整相關(guān)政策。
“目前中行房地產(chǎn)信貸政策保持穩(wěn)定，公司、個(gè)人房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)正常開(kāi)展。”中國(guó)銀行在公告中引述相關(guān)負(fù)責(zé)人的話稱(chēng)。而其他銀行昨日的公告內(nèi)容則大同小異，辟謠政策調(diào)整的同時(shí)，齊聲強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)健”。
“銀行大部分選擇在26日發(fā)布公告，其中是有監(jiān)管維穩(wěn)的含義。”某股份制銀行分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱(chēng)，“每個(gè)銀行面臨的情況不同，房地產(chǎn)信貸政策都會(huì)有所偏差，并不是所有都停辦，只是會(huì)相對(duì)審慎。”
但至少在個(gè)人貸款方面，記者獲悉多家銀行正在默念“緊箍咒”：目前國(guó)有大行的個(gè)人首套住房按揭貸款利率基本都調(diào)至基準(zhǔn)利率，股份行、城商行等則存在不同程度的上浮。
銀行發(fā)聲：未調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策
“沒(méi)有停貸，多家銀行發(fā)公告的意圖就是全面辟謠。”某北京股份行風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)人士也對(duì)記者表示。
受媒體連番報(bào)道影響，招商銀行25日就在官網(wǎng)發(fā)布了“近期未調(diào)整相關(guān)信貸政策”的公告。2月26日，其他股份行如華夏銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行等，發(fā)布的公告大意與招行的相關(guān)公告相似，均表示嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)政策，未調(diào)整相關(guān)信貸政策。
光大銀行盡管未在網(wǎng)站上發(fā)布公告，不過(guò)也對(duì)本報(bào)表示：“光大銀行一貫嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款及個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)均正常開(kāi)展。”
昨日，包括工農(nóng)中建交五大行在內(nèi)的大中型銀行，紛紛在其官網(wǎng)發(fā)布房地產(chǎn)貸款政策沒(méi)有變化的公告。與股份行相比，五大行的公告則透露了更多信息，包括未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的方向等。
如在工行的公告中，該行相關(guān)負(fù)責(zé)人除了表示“目前房地產(chǎn)貸款政策沒(méi)有變化”外，還稱(chēng)重點(diǎn)支持符合國(guó)家調(diào)控政策的普通商品住房和棚戶區(qū)改造等保障性住房項(xiàng)目。
農(nóng)行則表示，在嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策的基礎(chǔ)上，抓住新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，積極支持“新市民”置業(yè)安居需求，穩(wěn)步加大個(gè)人保障性住房按揭需求支持力度；中行和建行都表示，會(huì)積極支持符合條件的中小套型普通商品住房項(xiàng)目建設(shè)。建行還稱(chēng)，會(huì)按商業(yè)可持續(xù)原則支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。
對(duì)于個(gè)人住房貸款，工行、農(nóng)行、中行均表示，會(huì)積極支持居民家庭購(gòu)買(mǎi)首套自住商品住房。建行稱(chēng)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家差別化住房信貸政策，重點(diǎn)支持百姓購(gòu)買(mǎi)自住房貸款需求。
招商證券宏觀研究主管謝亞軒對(duì)記者分析稱(chēng)，房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，銀行信貸是關(guān)鍵，現(xiàn)在銀行審慎看待房地產(chǎn)信貸，“也是個(gè)好事”。
風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)債壓力考量：審慎放貸
記者發(fā)現(xiàn)，在各家銀行發(fā)布的公告中，“穩(wěn)健”、“審慎”是未來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵詞。但落到實(shí)際操作層面，對(duì)于傳言中個(gè)別銀行已經(jīng)收緊的房產(chǎn)“開(kāi)發(fā)貸”，銀行真正擔(dān)心的是什么？
一名銀行人士對(duì)記者表示了“三怕一綁架”的邏輯：一怕開(kāi)發(fā)商資金鏈條過(guò)長(zhǎng)，并沒(méi)有資金安排來(lái)還款開(kāi)發(fā)貸，而是用下一個(gè)環(huán)節(jié)的“經(jīng)營(yíng)物業(yè)貸款”來(lái)“以新貸還舊貸”，所以對(duì)銀行來(lái)講，資金鏈條拉得很長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)變大；二怕地產(chǎn)市況不佳：既然要用經(jīng)營(yíng)貸來(lái)還開(kāi)發(fā)貸，就要看市場(chǎng)表現(xiàn)，“現(xiàn)在租售市場(chǎng)都不如過(guò)去，三、四線城市尤為明顯”；三怕地產(chǎn)商玩資金游戲，“不少地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈都吃緊，需要靠建筑總包方墊資造樓、銷(xiāo)售承包商墊資銷(xiāo)售”等，都讓銀行人士感覺(jué)“風(fēng)險(xiǎn)臨近”。
攬儲(chǔ)壓力也成為銀行可能選擇收縮開(kāi)發(fā)貸的原因。“銀行長(zhǎng)期負(fù)債來(lái)源越來(lái)越少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款基本上都在3年以上，銀行靠拆借短期資金來(lái)做長(zhǎng)期貸款會(huì)形成期限錯(cuò)配，存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。”前述股份行分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，銀行選擇減少長(zhǎng)期資產(chǎn)也是很正常的。
另一方面，在1月份貸款的一波沖量后，記者多方了解獲悉，不少銀行的存貸比已經(jīng)面臨極大壓力，銀行的頭寸管理也越發(fā)嚴(yán)格。
某國(guó)有大行深圳分行人士告訴記者，最早是每年總行會(huì)出一個(gè)全年的信貸投放計(jì)劃，后來(lái)下放到各個(gè)分行自己分，基本每季度調(diào)整一次。但從去年開(kāi)始，這個(gè)調(diào)整頻率就改為每月一次，大概在月初時(shí)每個(gè)分行會(huì)根據(jù)自己的存貸比情況制定一個(gè)信貸投放計(jì)劃。
“但今年開(kāi)始信貸投放收緊更加明顯，現(xiàn)在我們已經(jīng)采取每日動(dòng)態(tài)調(diào)控，因?yàn)楝F(xiàn)在存款的波動(dòng)非常大，每天都要核定一下可投放的額度。如果額度不夠了，貸款就要壓一壓，如果有富余的再放。”該人士稱(chēng)。
無(wú)獨(dú)有偶，上海一家股份制銀行支行行長(zhǎng)告訴記者，上級(jí)行現(xiàn)在“按日”卡定額度給基層行放貸，這種做法發(fā)生在年頭還是首次。他從同業(yè)了解到的情況來(lái)看，當(dāng)?shù)夭簧僦行°y行，年頭信貸額度都管控得比往年同期嚴(yán)格。
在這樣的背景下，業(yè)內(nèi)人士表示，銀行現(xiàn)在對(duì)于開(kāi)發(fā)貸都采取嚴(yán)格的名單制。做房地產(chǎn)夾層融資的，也基本上鎖定在房地產(chǎn)企業(yè)前100強(qiáng)。
工行相關(guān)負(fù)責(zé)人在其公告中也表示，將以審慎穩(wěn)健的原則加強(qiáng)客戶及項(xiàng)目選擇，交行也稱(chēng)將穩(wěn)健審慎地開(kāi)展房地產(chǎn)相關(guān)金融業(yè)務(wù)。
與此同時(shí)，上述股份行風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)人士告訴記者，考慮到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)貸會(huì)卡得很緊。“房地產(chǎn)貸款所要面臨的風(fēng)險(xiǎn)，主要是房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，特別是三四線城市，銀行在城市布局上也會(huì)有所變化。”
“打折個(gè)貸”成昨日夢(mèng)想
相比開(kāi)發(fā)貸，銀行個(gè)人首套按揭貸款利率上浮更為吸引普通人的目光。如光大銀行就對(duì)本報(bào)表示，其基準(zhǔn)利率上浮5%，去年就已開(kāi)始執(zhí)行。記者也詢(xún)問(wèn)了幾家上海的銀行獲悉，打折個(gè)人房貸已經(jīng)基本不做了。
浙江地區(qū)某國(guó)有大行分行行長(zhǎng)告訴記者，就江浙一帶的情況來(lái)看，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)都收得很緊。“申請(qǐng)條件和準(zhǔn)入門(mén)檻都有所提高，比如對(duì)客戶的資質(zhì)要求更高。”他說(shuō)，現(xiàn)在申請(qǐng)首套房貸款都要看關(guān)系，比如重要客戶才有可能會(huì)放貸，二套房根本不可能。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者日前致電多地銀行獲悉，目前各家銀行要么已將個(gè)人首套住房按揭貸款利率調(diào)至基準(zhǔn)利率，要么就存在不同程度的上浮。
為什么在去年上半年時(shí)還愿意做打折房貸業(yè)務(wù)的各家銀行，今年齊齊對(duì)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)念起了“緊箍咒”？記者采訪發(fā)現(xiàn)，取消房貸利率優(yōu)惠背后有三套邏輯。
首先是資金定價(jià)的邏輯。去年下半年以來(lái)，隨著利率市場(chǎng)化的逐步推進(jìn)、加上互聯(lián)網(wǎng)金融強(qiáng)大“吸金”能力的“攪局”，商業(yè)銀行在負(fù)債端的資金成本節(jié)節(jié)走高。
“從金融體系來(lái)看，各種"寶"類(lèi)產(chǎn)品，其實(shí)是把從前銀行能吸引到的低成本資金集合走了，然后再以高成本存款的形式回到銀行，銀行總的存款雖然沒(méi)有減少，但資金成本大增，也壓縮了存貸息差。”某銀行計(jì)劃財(cái)務(wù)部門(mén)人士告訴本報(bào)，從其供職銀行的情況來(lái)看，“2008年的凈息差控制在3%以上沒(méi)問(wèn)題，但眼下想維系在2.5%都困難”。
上述銀行計(jì)劃財(cái)務(wù)部門(mén)人士稱(chēng)，經(jīng)營(yíng)利差的銀行在負(fù)債端價(jià)格上升后，勢(shì)必會(huì)往資產(chǎn)端轉(zhuǎn)嫁成本，從前還打折的房貸很可能成了銀行可溢價(jià)的出口。
邏輯二則是流動(dòng)性管理邏輯，解構(gòu)上文提到的銀行的“卡額度”邏輯可以發(fā)現(xiàn)，各商業(yè)銀行可用于放貸的總量“老本”減少了，單位效益的壓力隨之增加——目前銀行的動(dòng)作其實(shí)就是“加價(jià)不加量”，一種倒逼機(jī)制下的成本轉(zhuǎn)嫁、“以?xún)r(jià)補(bǔ)量”。
第三個(gè)邏輯仍離不開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)控制邏輯：曾經(jīng)備受銀行歡迎的個(gè)人房貸并非“一無(wú)是處”，此類(lèi)貸款因?yàn)橛凶阒档牡盅浩罚L(zhǎng)期歸類(lèi)于銀行的低風(fēng)險(xiǎn)品種。可麻煩的是，如今連這一優(yōu)勢(shì)也受到了動(dòng)搖，本報(bào)從數(shù)名銀行風(fēng)控部門(mén)人士處獲悉，他們雖不支持“房?jī)r(jià)崩潰論”，但對(duì)于房?jī)r(jià)持續(xù)高漲也已不抱期望。
在銀行的話語(yǔ)體系里，房?jī)r(jià)的下跌就直接意味著抵押物貶值，亦即貸款風(fēng)險(xiǎn)上升。這在計(jì)財(cái)?shù)倪壿嬂铮捅惑w現(xiàn)在定價(jià)上：打折房貸由此成為“昨日夢(mèng)想”。
當(dāng)然，這也要區(qū)分區(qū)域看待。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，近兩年銀行對(duì)于個(gè)人房貸業(yè)務(wù)一直收得比較緊。相比而言，三四線城市的房?jī)r(jià)一直上漲動(dòng)力不足，所以個(gè)人房貸的放款比一二線城市更為緊張。