2014年將是房企資金緊張的一年,一是銷售放緩是大概率事件,影響企業(yè)的銷售回款，而去年企業(yè)普遍大規(guī)模拿地。另外目前銀行從風險防范角度也放緩了放貸速度,每年年初的房貸政策都相對寬松,但2014年開年各大銀行都或多或少收緊了房貸利率并放緩了放貸速度,部分股份制中小銀行甚至已經(jīng)暫停了房貸業(yè)務(wù)。企業(yè)層面對今年的資金緊張局面也有所預期,在國內(nèi)融資渠道受阻的情況下尋找外海資金,1月份已經(jīng)有超過15家企業(yè)發(fā)布海外融資計劃或意向計劃,合計總?cè)谫Y額過500億人民幣。
節(jié)后成交明顯下降 為近半年最低水平
春節(jié)長假后第一周,一線四大城市房地產(chǎn)成交面積28.92萬平米,環(huán)比增680%,廣發(fā)證券跟蹤的部分二線城市房地產(chǎn)成交面積142.63萬平米,環(huán)比增長246%。節(jié)后一線城市樓市成交并未恢復到正常的成交水平,與去年春節(jié)后一周相比,成交面積同比下降47%。二線城市,成交同比下降27%。成交規(guī)模與節(jié)前相比均有所萎縮。
分區(qū)域來看,重點地區(qū)的成交量均未達到年前水平,在中心一線城市的影響下,成交指數(shù)為近半年正常交易周的最低水平。中部地區(qū)成交較弱,但其他地區(qū)如西南和東北地區(qū)的成交回到了年前水平。
全國的樓市庫存水平逐漸保持平穩(wěn),春節(jié)前后是傳統(tǒng)的淡季,環(huán)比變化反應了當前市場情緒不高,開發(fā)商的推盤在淡季也有所減少。大部分A股龍頭企業(yè)在今年一季度推盤量都不會太大,銷售以過去存貨的去化為主,全國庫存水平小幅上升,上海庫存整體略有下降,北京在底部維持平穩(wěn)狀態(tài)。目前推貨與銷售均處于淡季水平,供需兩端的消極表現(xiàn)使整體延續(xù)了13年4季度的高庫存狀態(tài),短期房價壓力較小。
2014年，在按揭方面很難再次出現(xiàn)之前折扣的狀況;銷售方面,全國銷售增速趨緩是比較一致的觀點,下半年推貨水平將會明顯高于上半年,主流公司銷售增速約20%;政策方面,換屆政府帶來了新的變化,未來市場在房地產(chǎn)行業(yè)中的作用將會進一步提升,新的住房保障體系仍需要時間去建立,共有產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模在短期不會擴張得太快;房價方面,地價仍然是房價最有利的支撐,而下半年短期供給端的加強將為房價帶來一定的壓力。
北京高價房限售令松動 兩會房企議題預測
兩會召開在即，雖然企業(yè)的資金面偏緊，成交量下降，但地產(chǎn)的股市卻開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。從近五年我國兩會期間的地產(chǎn)股表現(xiàn)看,兩會召開的三月份,地產(chǎn)股有3次絕對收益率為正，同時地產(chǎn)股有3次跑贏滬深300。兩會召開前一個月,地產(chǎn)股有4次跑贏滬深300,只有2013年兩會前是跑輸滬深300。而兩會結(jié)束后一個月,地產(chǎn)股有3次跑贏滬深300,2次跑輸滬深300。
北京高價房限售令松動。去年10月份開始,北京市一直執(zhí)行4萬元/平方米房屋預售禁令,即預售均價超過4萬元/平方米的樓盤暫不發(fā)給預售許可證。這影響了北京約30個項目。但在2014年1月4萬元/平方米預售禁令正式開解,北京市住建委發(fā)放了2014年首批3個住宅項目預售許可證,其中泰禾北京院子和紫辰院,預售價格均在60000元/平方米以上。綠地中心更是接近了每平米10萬元,這對短期房價在數(shù)據(jù)上的控制更為不利。
依據(jù)此前市場的情況,對此次兩會可能涉及的房地產(chǎn)相關(guān)主題進行梳理,主要可能包括:土地集約化使用問題、絲綢之路、大自貿(mào)區(qū)、環(huán)保和新能源、國企改革、環(huán)首都經(jīng)濟圈建設(shè)和養(yǎng)老等七方面。
社會融資總量同比略增 宏觀流動性回落
2月15日,人民銀行發(fā)布《2014年1月份金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》。1月份新增人民幣貸款13200億元;人民幣存款減少9402億元。這說明了社會融資總量同比略增,新增信貸占比穩(wěn)定。2014年新增信貸同比多增可以預計,全年社會融資供給主要受銀行表外融資、直接融資影響。監(jiān)管當局在規(guī)范影子銀行的力度和進程將對全年社會融資供給產(chǎn)生重要影響。
1月份新增社會融資總量2.58萬億,同比多增399億元,信貸占比51%,與上月持平。1月份新增貸款13200億元,占新增社會融資總量的51.2%。從新增構(gòu)成看,1月份貸款同比多增2469億、委托貸款同比多增1904億,是促使新增社會融資總量同比多增的主要構(gòu)成;1月份企業(yè)債券凈融資同比少增1917億、信托貸款同比少增1040億,是負向拉低同比多增的兩大因素。
新增貸款符合預期,信貸投放累積效應突出。1月份的信貸數(shù)據(jù)與2013年12月份的信貸投放密切相關(guān),在12月份央行嚴控信貸規(guī)模后,銀行在1月份將前期積累的項目進行投放,帶動信貸、企業(yè)貸款及企業(yè)中長期貸款的快速上升,也使銀行不得不壓降票據(jù)融資,控制貸款規(guī)模。