按照慣例，每年初房貸政策都相對(duì)寬松，但2014年卻逆向收緊。
近日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行上海分行一位人士處獲悉，2014年春節(jié)前后，該行上海地區(qū)首套房貸款政策進(jìn)行了大幅調(diào)整。“1月份，行內(nèi)出了新規(guī)定，從1月13號(hào)開始，首套房貸8.5折的利率優(yōu)惠全面取消，利率最低只能做到9.8折，部分貸款還將在基準(zhǔn)貸款利率上進(jìn)行上浮”。
這一新規(guī)定具體為，首次置業(yè)的客戶在農(nóng)業(yè)銀行商業(yè)房屋貸款僅有在80萬(wàn)以上的，才可以在基準(zhǔn)貸款利率上繼續(xù)享受優(yōu)惠，且優(yōu)惠折扣只能做到9.8折；商業(yè)貸款在40萬(wàn)-80萬(wàn)之間的，房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率；低于40萬(wàn)的客戶貸款，將面臨在基準(zhǔn)利率上執(zhí)行上浮，上浮幅度為5%。
自2103年下半年起，部分股份行開始逐漸縮小首套房貸款的利率優(yōu)惠，據(jù)本報(bào)記者了解，截至去年末，國(guó)有四大銀行仍然維持首套房貸款8.5折、9折優(yōu)惠。2月11日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者同時(shí)獲悉，工行、建行、中行三家國(guó)有銀行也在春節(jié)前后也調(diào)整了房貸政策，前兩家首套房貸已完全回歸基準(zhǔn)貸款利率，僅有中行仍有優(yōu)惠，但條件相當(dāng)嚴(yán)格。
大行房貸優(yōu)惠取消
“去年6月份銀行間流動(dòng)性緊張出現(xiàn)后，一時(shí)間還不能完全判斷資金成本是否將維持高位，現(xiàn)在來(lái)看則已比較明顯。相對(duì)中小銀行，國(guó)有大行的決策時(shí)間更長(zhǎng)一些，在高資金成本下，低于基準(zhǔn)貸款利率的房貸將收益寥寥，因此均在此時(shí)對(duì)房貸進(jìn)行了調(diào)整。”興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者稱。
最能體現(xiàn)這一思路的為中國(guó)銀行，本報(bào)記者從中行一位個(gè)貸經(jīng)理處獲悉，在2013年底，中行上海分行在行內(nèi)出臺(tái)了房貸新政策，房貸利率將明確與客戶貢獻(xiàn)度掛鉤，對(duì)中行存款貢獻(xiàn)大的客戶才可享受貸款優(yōu)惠。
據(jù)悉，中行最新將房貸客戶分為三類：一類為在中行金融資產(chǎn)高于100萬(wàn)，或者存期3個(gè)月以上的定期存款不低于貸款金額20%的客戶。此類貢獻(xiàn)度高的客戶甚至可以繼續(xù)享受先前的8.5折優(yōu)惠。
二類客戶為，金融資產(chǎn)總額不低于30萬(wàn)，存期3個(gè)月以上的定期存款不低于貸款金額的10%，此類客戶的首套房貸款利率將可以適度下浮。
“不符合上面兩個(gè)條件的都是三類客戶，包括此前和中行沒有業(yè)務(wù)往來(lái)的客戶，三類客戶將嚴(yán)格執(zhí)行基準(zhǔn)貸款利率。”上述個(gè)貸經(jīng)理稱。
更為嚴(yán)格是工行和建行，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，工行、建行從2014年開始，個(gè)人首套房貸均將全面執(zhí)行基準(zhǔn)貸款利率，無(wú)論客戶資質(zhì)多高。而在2013年四季度，兩家銀行的優(yōu)質(zhì)客戶還可拿到8.5折房貸優(yōu)惠。
此外，建行上海分行一位信貸經(jīng)理向記者表示，由于去年四季度壓了一批房貸在新年進(jìn)行發(fā)放，新申請(qǐng)的首套房貸發(fā)放可能進(jìn)行順延，審批時(shí)間也可能需要1-2月。
中小銀行利率上浮
“以前非標(biāo)融資也就6-7個(gè)百分點(diǎn)收益，現(xiàn)在債券基本都達(dá)到這個(gè)水平了，在這種情況下，8.5折的首套房貸甚至是虧損的。”魯政委稱。
與大行不同，2013年下半年開始，中小銀行便陸續(xù)調(diào)整了首套房貸政策，目前僅有個(gè)別地方性銀行仍有首套房貸優(yōu)惠。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方了解，包括浦發(fā)銀行、中信銀行、光大銀行、興業(yè)銀行在內(nèi)的不少股份制銀行，在江浙地區(qū)的首套房貸利率已執(zhí)行基準(zhǔn)貸款利率上浮5%-10%的政策。
2006年之后，為了跑馬圈地?cái)U(kuò)充零售規(guī)模，以興業(yè)、招行為代表的一批股份行房貸增長(zhǎng)非常迅猛，首套房貸利率一度優(yōu)惠至7折。
“但此后發(fā)現(xiàn)房貸顯現(xiàn)兩個(gè)短板，一個(gè)是收益相對(duì)不高，基本在基準(zhǔn)貸款利率上都進(jìn)行了打折，微利甚至虧損；此外，由于按揭貸款期限比較長(zhǎng)，信貸周轉(zhuǎn)稍慢，占用額度且不利于積累更廣泛的零售客戶群和做大客戶數(shù)。”一家股份行零售條線負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者稱。
2013年資金成本持續(xù)走高后，股份行紛紛調(diào)高利率。以興業(yè)銀行為例，內(nèi)部重新定價(jià)后，去年已基本無(wú)優(yōu)惠，房產(chǎn)按揭貸款在零售業(yè)務(wù)中比例下降。
更有甚者，部分中小銀行暫停了房貸業(yè)務(wù)，例如光大銀行、民生銀行、平安銀行。本報(bào)記者了解，去年下半年以來(lái)，光大就縮緊了個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，部分分行暫停發(fā)放。
“信貸額度有限，我們行內(nèi)會(huì)有意識(shí)的根據(jù)資產(chǎn)收益率來(lái)優(yōu)先投放資金，例如中小企業(yè)貸款收益基本都在8%以上。”民生銀行南京分行一位信貸人員表示。
在魯政委看來(lái)，商業(yè)銀行自主選擇首套房貸利率，以及是否進(jìn)行此業(yè)務(wù)，與支持居民置業(yè)并不矛盾。對(duì)于低收入購(gòu)房群體，政府可以采取貼息、稅收抵扣等形式進(jìn)行補(bǔ)助，而非商業(yè)銀行來(lái)提供優(yōu)惠貸款。