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記者 毛思倩 攝 |
新年伊始，地產(chǎn)股遭到當(dāng)頭一棒。A股市場(chǎng)地產(chǎn)板塊迎來(lái)了連續(xù)16個(gè)交易日的下跌。但有目共睹的是2013年房地產(chǎn)行業(yè)“漲”聲一片。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地產(chǎn)股的走勢(shì)，代表了市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)和房企運(yùn)營(yíng)情況的預(yù)期，而地產(chǎn)股的跌跌不休也正是顯示出，在宏觀政策不明朗的背景下，市場(chǎng)人士對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)并不看好。
營(yíng)銷利潤(rùn)雙升 股價(jià)暴跌
2013年房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績(jī)不斷被刷新。價(jià)格方面，百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)19個(gè)月上漲，全年累計(jì)上漲11.44%，同比連續(xù)13個(gè)月上漲，漲幅擴(kuò)大至11.51%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳漲幅同比紛紛超20%。成交方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，去年1-11月，全國(guó)商品房銷售金額69946億元，同比增長(zhǎng)31%，而50強(qiáng)房企銷售總額達(dá)到21355億元，同比增長(zhǎng)36%，增幅超過(guò)全國(guó)水平。
但與全行業(yè)傲人業(yè)績(jī)不同的是，證券市場(chǎng)中，地產(chǎn)股的表現(xiàn)卻不盡如人意，跑輸大盤(pán)8個(gè)百分點(diǎn)，“招保萬(wàn)金”四大房企股價(jià)無(wú)一例外全年負(fù)增長(zhǎng)，與企業(yè)銷售業(yè)績(jī)形成了鮮明對(duì)比。
地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科最新銷售業(yè)績(jī)顯示，2013全年，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1489.9萬(wàn)平方米，銷售金額1709.4億元，同比分別增長(zhǎng)15.0%和21.0%，銷售金額再度刷新行業(yè)紀(jì)錄，但其2013年股價(jià)跌幅達(dá)19.37%。保利地產(chǎn)以同比增長(zhǎng)34%的923.3億的銷售業(yè)績(jī)提交2013年的答卷，但其股價(jià)在2013年跌幅卻高達(dá)38.2%。招商、金地同樣如此，跌幅分別達(dá)29.75%和3.68%。
然而跌勢(shì)似乎并未結(jié)束。業(yè)內(nèi)人士表示，資本市場(chǎng)對(duì)房企的業(yè)績(jī)并不買賬。地產(chǎn)股的走勢(shì)不僅是房地產(chǎn)上市公司當(dāng)季業(yè)績(jī)的體現(xiàn)，更代表了市場(chǎng)投資者對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)和房企運(yùn)營(yíng)情況的預(yù)期。例如，2012年雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)并不好，但股市房地產(chǎn)版塊卻大幅上揚(yáng)，而2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然暴漲，房地產(chǎn)上市公司卻迎來(lái)了“逆向指標(biāo)”。
的確，以2012年12月15日至2013年1月15日為節(jié)選，房地產(chǎn)(申萬(wàn))指數(shù)累計(jì)拉出11根陽(yáng)線，整體上漲9.49%；與其對(duì)應(yīng)的2013年12月15日至2014年1月15日，房地產(chǎn)(申萬(wàn))指數(shù)則大幅下挫13.25%。
上述人士表示，目前市場(chǎng)長(zhǎng)短期悲觀情緒疊加，長(zhǎng)期擔(dān)憂的是行業(yè)大周期拐點(diǎn)到來(lái)，短期擔(dān)心2014年需求不振以及高地價(jià)對(duì)盈利擠壓。在長(zhǎng)效機(jī)制等調(diào)控收緊預(yù)期下，2014年房地產(chǎn)行業(yè)可能降溫。
長(zhǎng)效機(jī)制、資金緊張壓迫房?jī)r(jià)預(yù)期
事實(shí)上，宏觀調(diào)控、資金收緊等影響房地產(chǎn)行業(yè)走向的要素變量已有跡可尋，房企也在提前應(yīng)對(duì)。宏觀政策方面，由于限貸限購(gòu)等行政手段多次運(yùn)用后不見(jiàn)效果，不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制在2014年出臺(tái)的預(yù)期加強(qiáng)。
近日，在2014年全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)上，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)徐德明表示，國(guó)土部將盡快協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)，建立部際聯(lián)席會(huì)議制度，加快組建不動(dòng)產(chǎn)登記局并出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例，為全面開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記提供法規(guī)依據(jù)。
此外，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起決定性作用的資金面也面臨著退出QE3、貸款收緊等重要變數(shù)。也正因?yàn)榇耍瑑H2014年新年首周，就有超10家房企未雨綢繆，發(fā)布海外融資計(jì)劃，以備不時(shí)之需。
1月6日，恒基兆業(yè)公布，公司一間全資附屬公司作為借款人與一組銀團(tuán)訂立一份定期及循環(huán)信貸協(xié)議。據(jù)此，恒基兆業(yè)地產(chǎn)將獲得最多138億港元的4年期信貸、5年期信貸以及循環(huán)信貸。
1月7日廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱，發(fā)行人兆運(yùn)有限公司將發(fā)行2019年到期的10億美元8.5%優(yōu)先票據(jù)。佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司發(fā)布公告表示，額外發(fā)行于2018年到期之2.5億美元8.875厘優(yōu)先票據(jù)。
1月9日，有報(bào)道稱，龍湖地產(chǎn)有限公司正在尋求一筆30億港元(合3.87億美元)的5年期貸款。
1月10日，勒泰控股宣布，完成發(fā)行本金額為5.50億港元、于2017年到期的可換股債券。中國(guó)奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告，公司及附屬公司擔(dān)保人與瑞銀、農(nóng)銀國(guó)際及海通國(guó)際就發(fā)行于2019年到期之3億美元11.25%優(yōu)先票據(jù)訂立購(gòu)買協(xié)議。合景泰富地產(chǎn)公布了20億港元(2.58億美元)3年分期償付貸款案具體情況，利率為較Hibor或Libor加碼429個(gè)基點(diǎn)，貸款平均年限約為2.55年。五洲國(guó)際額外發(fā)行于2018年到期之1億美元13.75%優(yōu)先票據(jù)。
對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，新年伊始，已有超10家房企發(fā)布融資額超300億人民幣的海外融資計(jì)劃或意向計(jì)劃。
張大偉認(rèn)為，雖然2013年度房企銷售樂(lè)觀，但是QE3退出、土地價(jià)值不斷上升、競(jìng)爭(zhēng)白熱化的背景下，國(guó)內(nèi)資金面全年趨緊已經(jīng)成為定局，因此，各家房企比往年更關(guān)注資金。
“面粉”漲價(jià)蠶食房企利潤(rùn)
此外，隨著土地成本的不斷提升，房企利潤(rùn)不斷被分食。中原地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，截至目前，一線城市土地出讓金同比集體暴漲，北上廣深4大城市2013年合計(jì)土地出讓金達(dá)5014億元，相比2012年全年的2005億元，上漲幅度達(dá)到150%，上海更是創(chuàng)造單一城市2000億元的年度土地出讓金歷史紀(jì)錄。
而上市房企財(cái)報(bào)則顯示，2013年前三季度，132家房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3954億元，同比上漲36.9%。凈利潤(rùn)達(dá)到443億元，同比上漲24.6%。但2013年第三季度的凈利潤(rùn)率僅為9.1%。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，從2013年前三季度營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的漲幅來(lái)看，凈利潤(rùn)漲幅遠(yuǎn)低于營(yíng)業(yè)收入，房企的增收并未帶來(lái)凈利潤(rùn)的同比變化。
也正因?yàn)榇耍凇懊娣邸辈粩嗌蠞q的背景下，利潤(rùn)攤薄成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
業(yè)內(nèi)人士表示，2013年至今的地產(chǎn)股走勢(shì)代表了市場(chǎng)對(duì)2014年房?jī)r(jià)和房企運(yùn)營(yíng)情況的預(yù)期。而2014年年初市場(chǎng)溫度的悄然下降，不知是早春前的短暫寒流，還是預(yù)示著一個(gè)漫長(zhǎng)冬季的開(kāi)始——這些都得由時(shí)間去印證。