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2013年,“房”字當(dāng)選年度漢語第一熱字。
這一年的樓市新聞確實(shí)很熱。初春,“國五條”出臺使樓市調(diào)控進(jìn)入史上最嚴(yán)厲時(shí)期;夏末,全國一線城市“地王”頻出,而溫州樓市出現(xiàn)“斷供”,鄂爾多斯陷入“鬼城”尷尬;入秋,“房叔”、“房姐”的新聞,“以房養(yǎng)老”的話題都讓百姓感慨房子被賦予了太多的經(jīng)濟(jì)功能;隆冬,北上廣深房價(jià)同比上漲超過20%,17個(gè)城市再次收緊調(diào)控,而旨在解決“夾心層”住房問題的共有產(chǎn)權(quán)住房成為探索方向。
這一年的樓市交易更熱。2013年前11月,全國新房累計(jì)成交面積、銷售金額等多項(xiàng)指標(biāo)已經(jīng)超越2012年全年。預(yù)計(jì)今年全年,全國新房成交面積、成交金額的同比漲幅,都將超過前3年,創(chuàng)2010年調(diào)控以來的最高漲幅。
這一年的土地市場也熱度回升,出讓金同樣創(chuàng)出歷史新高。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉介紹,2013年前11個(gè)月,中原監(jiān)測40個(gè)主要城市土地出讓金總額約為14036億元,超過此前歷史最高的2010年的13377億元。其中純住宅用地及商住用地的成交金額約為9491億元,較2012年全年上升約33%,較2009—2012年全年均值上升約22%。
市場活躍,企業(yè)業(yè)績自然大好,2013年標(biāo)桿房企銷售額、銷售面積等等多項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)出歷史新高。前11月,十家標(biāo)桿房企銷售額達(dá)到7371億元,同比增長22%;銷售面積達(dá)6523萬平方米,同比增長13%。“除整體規(guī)模增長外,行業(yè)集中度也有增加趨勢。標(biāo)桿房企銷售額及銷售面積分別占全國商品房銷售市場份額11%、 6%,占有率較年初均有上升。”張大偉說,“千億房企成員增加,除傳統(tǒng)的萬科、中海、保利外,碧桂園、恒大以及赴港借殼上市的綠地、萬達(dá)也將加入千億俱樂部,行業(yè)領(lǐng)頭羊整體更強(qiáng)。”
然而,一線城市和部分二線城市的紅火,掩蓋不了部分三四線城市的樓市冷清。分化愈發(fā)明顯成為今年樓市的主要特征。整體市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的四不均:需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫存不均衡、價(jià)格漲幅不均衡。大城市房價(jià)較快上漲,一方面是城鎮(zhèn)化快速推進(jìn),城市剛性住房需求快速增加的原因;另一方面,是貨幣和信貸較為寬松,利率下調(diào),而實(shí)體經(jīng)濟(jì)回升緩慢,大量信貸流向了房地產(chǎn)市場。此外,土地財(cái)政、公共服務(wù)資源配置不均等原因都導(dǎo)致其房價(jià)易漲難跌、漲幅驚人。而三四線城市由于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、公共服務(wù)配套,供應(yīng)又相對充足,去庫存壓力持續(xù)增加,其中溫州房價(jià)已連續(xù)26個(gè)月下跌。
面對日益分化的市場格局,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新表示,2014年要保持調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性,執(zhí)行好既有調(diào)控措施。同時(shí),強(qiáng)調(diào)調(diào)控工作的針對性,進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府穩(wěn)控市場的責(zé)任,更加注重分類指導(dǎo)。“北京、上海、廣州、深圳等房價(jià)上漲較快的城市,要從嚴(yán)落實(shí)差別化的住房信貸、稅收政策等住房限購政策,同時(shí)增加住房用地供應(yīng)和住房有效供應(yīng);房價(jià)開始下跌的城市要注重消化存量,控制新開發(fā)規(guī)模。”
在眾多調(diào)控政策中,姜偉新特別指出,鼓勵(lì)地方從本地實(shí)際情況出發(fā),積極創(chuàng)新住房供應(yīng)模式,探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。在以“限”為主的調(diào)控基調(diào)持續(xù)多年后,增加供給,尤其關(guān)注“夾心層”住房困難問題,努力探索構(gòu)建政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系,成為今后樓市發(fā)展的大方向。
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