三中全會(huì)過后，未來政府將進(jìn)一步弱化行政手段干預(yù),讓行業(yè)回歸市場(chǎng)化發(fā)展將是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)。近些年,由于房價(jià)持續(xù)較快上升,引起政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控打壓。但房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用,這與其本身在經(jīng)濟(jì)、民生中不可或缺,同時(shí)能拉動(dòng)全社會(huì)眾多產(chǎn)業(yè)鏈條的行業(yè)屬性有關(guān)。
未來政府更加重視市場(chǎng)在資源配置中的作用為前提下,相信在完善保障房建設(shè)的基礎(chǔ)上,商品房市場(chǎng)將重新回歸市場(chǎng)化。進(jìn)一步以限購、限貸等行政手段打壓、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)可能性較低。而利用更有效的方法增加土地供給,增加有效房屋供應(yīng),讓市場(chǎng)在房屋這一重要資源的配置中起決定性作用。
提高城市土地利用率 弱化土地收儲(chǔ)制度
土地增減掛鉤在29省市開始試點(diǎn),挖潛低效用地納入新一輪土改重點(diǎn)；10月全國土地市場(chǎng)降溫,量價(jià)同比雙降；北京國土局再掛出10宗自住商品房地塊,總建面達(dá)170萬平方米；前10月北京住宅用地出讓金同比增191%；杭州前10月賣地收入1116億元，創(chuàng)歷史新高；上海前10月出讓金達(dá)到1682億元，11月再推20宗地。
土地政策會(huì)向提高城市土地利用效率、弱化土地收儲(chǔ)制度方向邁進(jìn)，并建設(shè)城鄉(xiāng)一體化土地市場(chǎng)，但不會(huì)以小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正模式來實(shí)現(xiàn)。預(yù)期未來土地供應(yīng)將平穩(wěn)增加，地價(jià)和房價(jià)難大漲，利于快周轉(zhuǎn)龍頭，相對(duì)利好一線核心豪宅開發(fā)。
集體建設(shè)用地和宅基地流轉(zhuǎn)參照成都住房聯(lián)建政策,還是不能變性城市住宅,小產(chǎn)權(quán)房較難轉(zhuǎn)正,對(duì)商品房沖擊有限。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)僅允許用于工業(yè)、商業(yè)、旅游和農(nóng)民住宅小區(qū)建設(shè)等,類似于成都和都江堰等地的住房聯(lián)建政策,還是不能變性為城市住宅,宅基地與國有住宅建設(shè)用地并未劃等號(hào)。
房產(chǎn)投資增速不穩(wěn) 短期供需矛盾難以解決
從6月以來,房地產(chǎn)投資增速忽上忽下,但整體仍處波動(dòng)下行態(tài)勢(shì)。由于“銷售增速持續(xù)下降”、“資金趨緊”、“土地成交增速趨緩”、“竣工增速有潛在大幅回升的可能”等重要因素的制約,可能未來投資增速仍可能小幅回落,到年底時(shí)投資增速可能降至18%。
當(dāng)前銀行貸款額度緊張,對(duì)于首套房貸款尚難完全滿足,部分銀行實(shí)際已暫不受理二套房貸政策,提高二套房貸首付率實(shí)質(zhì)影響有限。二套房的購買人群主要為投資性需求和改善性需求。此類人群購買力一般較高,一成的首付率提升對(duì)其影響有限。即使算上首套房,我國居民整體購房杠桿率亦不足20%。并且對(duì)于一線城市和部分核心二線城市房價(jià)漲幅過高的矛盾在于供給不足,需求端的抑制在已有的限購限貸政策之后,邊際效用已不明顯。北京自4
月就已經(jīng)提高二套房首付率,而北京用連續(xù)幾個(gè)月20%的高漲幅來表明基本沒有效果。
強(qiáng)調(diào)增加供給,難以改變短期供需矛盾。此次新政均響應(yīng)了當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)控的新思路,從一味抑制需求到同時(shí)強(qiáng)調(diào)供給。如北京的2013 年底前全市要完成不低于2
萬套自住型商品住房供地,和上海強(qiáng)調(diào)2013
年本市住房用地供應(yīng)量在不低于過去五年平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上,再增加30%的供應(yīng)量。可是,短期內(nèi)仍難以形成供給,在年底面對(duì)過高的房價(jià)漲幅,一方面,政府預(yù)售證發(fā)放的價(jià)格控制趨嚴(yán);另一方面,部分開發(fā)商在全年銷售計(jì)劃基本完成后,有意推遲到明年推盤,以換取漲價(jià)空間。均造成短期供需矛盾難以改變。
地產(chǎn)公司股票增持 拿地成本同比增高
伴隨著土地市場(chǎng)的改革、銀行貸款額度緊張和房地產(chǎn)投資增速的減緩，有些地產(chǎn)公司開始了股票增持，實(shí)現(xiàn)了銷售的同比增長，競(jìng)得了相應(yīng)的居住用地。
榮盛發(fā)展控股股東擬12個(gè)月內(nèi)增持公司2%股份；萬科10月實(shí)現(xiàn)銷售面積167.7萬平，銷售金額173.5億元；保利地產(chǎn)10月實(shí)現(xiàn)簽約金額120.61億元,同比增長56.61%；中洲地產(chǎn)增持深長城4.68%股份成為第一大股東；融創(chuàng)15.2億競(jìng)得天津一居住用地,建筑面積6.1萬平方米,樓面價(jià)25082元/平米,創(chuàng)天津單價(jià)地王；世茂股份以14.66億競(jìng)得石獅市商服住宅三塊地塊,總建筑面積29.2萬平方米；中關(guān)村澄清未計(jì)劃籌建或參股民營銀行；新湖中寶澄清不存在信貸違規(guī)和資金鏈斷裂的情況。
榮盛控股于2013年11月5日至6日通過深圳證券交易所證券交易系統(tǒng)增持了公司股份1,130,010股，均價(jià)為11.51元/股，占公司總股本的0.06%。目前布局于15個(gè)二三線城市,平均房價(jià)較低,在一二線全面限購的背景下,有望取得明顯超越同行業(yè)的銷售增長。公司當(dāng)前經(jīng)營狀況持續(xù)改善,盈利能力大幅提高。此次控股股東增持股份,展現(xiàn)出對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)和公司未來業(yè)績?cè)鲩L的信心。
1-10月萬科新增86個(gè)項(xiàng)目，共獲取權(quán)益建筑面積2162.9萬平米，遠(yuǎn)超銷售面積，為未來增長奠定基礎(chǔ)。國內(nèi)項(xiàng)目平均樓面地價(jià)3228元，較12年平均拿地成本高9.8%，成本優(yōu)勢(shì)仍可維持。在臨近年末信貸額度相對(duì)緊張背景下，萬科作為行業(yè)龍頭仍具有優(yōu)先獲取貸款的優(yōu)勢(shì)；且產(chǎn)品以普通住宅為主，符合主流需求，亦符合政策導(dǎo)向，有利于保障銷售簽約順利。在房企融資放開有條件向建設(shè)安居房、普通性住房的房企傾斜背景下，公司具有較強(qiáng)的融資優(yōu)勢(shì)；同時(shí)也積極尋求海外融資機(jī)會(huì)，拓寬融資渠道。