對于房地產(chǎn)行業(yè),《決定》中受關(guān)注的除了“要加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”外,還有《決定》中明確的“建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺,推進(jìn)部門信息共享”,以及有關(guān)城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場和農(nóng)宅交易等。
“房產(chǎn)稅”變“房地產(chǎn)稅”
《決定》并沒有明確提起房地產(chǎn)調(diào)控,對房地產(chǎn)業(yè)是否是支柱產(chǎn)業(yè)也沒有提及。對唯一的房地產(chǎn)稅立法和推進(jìn),業(yè)內(nèi)也有不同的解讀。
從定義上來看,房地產(chǎn)稅包括:營業(yè)稅及附加、契稅、印花稅、個人所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。“如果是房地產(chǎn)稅改革,則不能簡單理解為要推進(jìn)、征收房產(chǎn)稅。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為,沒提房產(chǎn)稅而是換成了房地產(chǎn)稅,有兩種可能:一是指代整個房地產(chǎn)稅收體系;二是將房產(chǎn)稅換一種概念:房地產(chǎn)稅。正如2003年至2009年時一直說的是物業(yè)稅,2010年轉(zhuǎn)而只提房產(chǎn)稅。“房產(chǎn)稅如何推進(jìn)和征收,關(guān)鍵在于立法,即走人大流程,整體來看還有很長的路要走。”但清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵對房地產(chǎn)稅理解更為積極,認(rèn)為房產(chǎn)稅將會全面推廣。
小產(chǎn)權(quán)房暫無轉(zhuǎn)正希望
相對于房產(chǎn)稅的模糊表示,此次《決定》對于土地市場供應(yīng)的表述更多。《決定》要求建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制,合理提高個人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場。
楊紅旭認(rèn)為,這條政策長期看將顯著影響房地產(chǎn)業(yè),但短期看仍然困難重重,尤其是最重要的宅基地,目前仍沒大動作。而宅基地不屬于經(jīng)營性建設(shè)用地,所以未來幾年內(nèi)不可能實現(xiàn)與國有土地同等入市。而工業(yè)、商業(yè)、綜合等性質(zhì)的經(jīng)營用地,有望實現(xiàn)入市。“主要與宅基地相關(guān)的小產(chǎn)權(quán)房,暫時也看不到轉(zhuǎn)正的希望。”楊紅旭強調(diào)。
農(nóng)宅交易得到確認(rèn)
雖然宅基地不能入市,但是農(nóng)宅交易得到了確認(rèn)。中國人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院院長溫鐵軍認(rèn)為,宅基地仍是集體所有,農(nóng)民擁有的是使用權(quán)。農(nóng)民住房可以交易,這就跟城里人交易住房的道理是一樣的。農(nóng)民的房子可以像城里人的房子一樣進(jìn)行買賣,農(nóng)民的土地承包權(quán)可以入股、抵押,這些是突破。但同時,也有業(yè)內(nèi)人士表示,這對農(nóng)民來說,或許也具有很大的風(fēng)險,因此,需要相關(guān)的配套政策盡快出臺。文/本報記者 范輝
新聞內(nèi)存
《決定》有關(guān)土地和房地產(chǎn)的條文
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)稅
原文:加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革。
關(guān)鍵詞:農(nóng)民住房
原文:慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓,探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場,推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運行。
關(guān)鍵詞:房產(chǎn)信息平臺
原文:建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺,推進(jìn)部門信息共享。
關(guān)鍵詞:土地改革
原文:建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。
保障農(nóng)民公平分享土地增值收益。
關(guān)鍵詞:農(nóng)村宅基地
原文:保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán),改革完善農(nóng)村宅基地制度。
關(guān)鍵詞:住房保障和供應(yīng)體系
原文:健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系,建立公開規(guī)范的住房公積金制度,改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機制。
把進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會保障體系。
購房提示
“市場歸市場
保障歸保障”
從行業(yè)來說,《決定》幾個方面的改革推進(jìn)都將深刻影響房地產(chǎn)行業(yè)。但對個人來說,最關(guān)心的幾個問題無非是:第一,房產(chǎn)稅什么時候開始征收?收多少?存量還是增量?第二,房價未來是漲是跌?房子還能不能買?未來是買商鋪劃算還是繼續(xù)投資住宅?在哪里買房能夠有更好的收益。
本次《決定》對房產(chǎn)稅開征沒有明確說法。目前,房產(chǎn)稅正在上海和重慶兩地試點。在《決定》之前,住建、財稅部門都先后吹風(fēng)要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點。北京是否進(jìn)入第二批房產(chǎn)稅試點城市目前還沒法確定。
《決定》中沒有提及房地產(chǎn)調(diào)控,但《決定》一大亮點是市場決定作用。結(jié)合建立《決定》中“健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系,建立公開規(guī)范的住房公積金制度,改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機制”這些內(nèi)容,業(yè)內(nèi)不少人將此理解為“市場的歸市場,保障的歸政府”。從北京今年提出的調(diào)控方向來看,北京無疑先行一步了,即低端有保障、中端有政策、高端有控制,簡單而言就是低收入人群納入保障房體系,未來主要靠公租房解決居住難題;高端商品住宅價格由市場決定;中間夾心層政府給予一定支持,比如說加大自住型商品房供應(yīng)——此類房價格比周邊低30%。