被賦予改革歷史重任的十八屆三中全會(huì)已經(jīng)落幕，全會(huì)明確了改革的總方向和基本目標(biāo)，其中一些新提法和新舉措也讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)有了更多想象空間。那么就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，三中全會(huì)釋放了哪些信號(hào)？如何看待三中全會(huì)中國(guó)樓市走向？
昨日，新華網(wǎng)特此舉辦了《聚焦改革：三中全會(huì)后樓市走勢(shì)會(huì)如何？》，邀請(qǐng)多位嘉賓對(duì)此進(jìn)行深入解讀。
統(tǒng)一城鄉(xiāng)用地的實(shí)現(xiàn)路徑
十八屆三中全會(huì)中提出，要建立公平開(kāi)放透明的市場(chǎng)規(guī)則，完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，完善金融市場(chǎng)體系，深化科技體制改革。三中全會(huì)結(jié)束后，關(guān)于統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地格外受關(guān)注。
“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，具體實(shí)施起來(lái)會(huì)存在哪些難點(diǎn)？趙忠煦表示，這并不是簡(jiǎn)單合并兩個(gè)市場(chǎng)，土地是農(nóng)民生存和生活依賴(lài)的要素，出讓后農(nóng)民就沒(méi)有收入來(lái)源了，因此農(nóng)村的問(wèn)題就比較復(fù)雜。
無(wú)疑，集體建設(shè)用地也需要有一個(gè)有形的市場(chǎng)，通過(guò)規(guī)范透明的流程，形成一個(gè)規(guī)范的市場(chǎng)。在趙忠煦看來(lái)，可行的路徑是在政府的指導(dǎo)下建立一個(gè)市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，讓市場(chǎng)決定價(jià)格和需求。
“近期安徽試點(diǎn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)，它的模式不一定是所有的省區(qū)市都會(huì)采取的模式，但它把集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地統(tǒng)一建立一個(gè)市場(chǎng)，通過(guò)一個(gè)市場(chǎng)處置不同的資源。這樣存在問(wèn)題就是還是將有限的資源放在政府的手里。”
進(jìn)一步而言，統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地會(huì)是否能有效緩解土地市場(chǎng)的供需矛盾？萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林在接受媒體訪(fǎng)問(wèn)時(shí)表示，如果真的推動(dòng)農(nóng)地入市，反而會(huì)造成土地價(jià)格短期內(nèi)較大幅度的上升。因?yàn)檗r(nóng)民將從拆遷中獲得更大的補(bǔ)償，農(nóng)民預(yù)期的提高將推高拆遷難度和成本。
不過(guò)北京師范大學(xué)教授張躍并不贊同，他認(rèn)為這將會(huì)導(dǎo)致地價(jià)的下降。“地方政府會(huì)增加無(wú)數(shù)的競(jìng)爭(zhēng)者，競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生了繁榮，競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生了低價(jià)格。”
而北京德志思國(guó)際投資顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理認(rèn)為，統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地，并不意味著可以無(wú)限制地占有集體用地來(lái)進(jìn)行城市開(kāi)發(fā)，其最終是要如何利用集體用地給農(nóng)民制造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)、提供更多的保障，或者是把農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)化更好地利用起來(lái)，合理地解決三農(nóng)問(wèn)題。
他還認(rèn)為，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度來(lái)說(shuō)，實(shí)際上未來(lái)可以與集體土地經(jīng)營(yíng)權(quán)相結(jié)合，運(yùn)作一種持有土地經(jīng)營(yíng)的方式。作為開(kāi)發(fā)者可以通過(guò)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)獲得應(yīng)有的利潤(rùn)，也可以反哺農(nóng)民，讓農(nóng)民通過(guò)勞動(dòng)有所得。
趙忠煦也表示，就農(nóng)村集體建設(shè)用地而言，應(yīng)該更多注意力放在如何農(nóng)村的資源和要素盤(pán)活，而不是通過(guò)土地獲得多少收益。“農(nóng)民手里有的集體建設(shè)用地，是不是能在市場(chǎng)上有相應(yīng)的價(jià)值體現(xiàn)出來(lái)？或者說(shuō)從金融領(lǐng)域來(lái)考慮，是不是也可以去抵押、融資呢？”
理順市場(chǎng)與政府的關(guān)系
本屆三中全會(huì)的報(bào)告中還提出，要建設(shè)統(tǒng)一開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系。業(yè)內(nèi)人士分析，這也意味著房地產(chǎn)調(diào)控將趨于弱化，與此同時(shí)形成住宅供應(yīng)雙軌制：政府主導(dǎo)保障房，市場(chǎng)主導(dǎo)商品房。
對(duì)此，張躍認(rèn)為，住房問(wèn)題是政府的最基本的職責(zé)之一，因?yàn)樽》恳环N特殊的商品，它關(guān)系到基本的人權(quán)。但他強(qiáng)調(diào)，住房政策不能與GDP掛鉤，不能為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)便隨意改動(dòng)住房政策。
“2003年實(shí)際上就是為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，就取消了把絕大部分人納入保障房體系的政策，而把絕大部分人都趕到購(gòu)買(mǎi)商品房這個(gè)市場(chǎng)上了，再加上土地供應(yīng)的壟斷，以及寬松的貨幣政策，造成了今天這個(gè)局面。”
不過(guò)陳輝則擔(dān)憂(yōu)地表示，政府主導(dǎo)不能把球踢給很多企業(yè)，畢竟這些項(xiàng)目企業(yè)是建造者。事實(shí)上，此前亦有媒體報(bào)道，由于政府在回購(gòu)公租房等項(xiàng)目中存在拖延周期，導(dǎo)致不少企業(yè)成本上升，已經(jīng)有企業(yè)鄭重退出此類(lèi)市場(chǎng)。
在陳輝看來(lái)，還更需要將信息公開(kāi)透明化。“比如這些住房真正保障了誰(shuí)？定向給了誰(shuí)？誰(shuí)獲得了保障。即使是政府主導(dǎo)，在很多方面也應(yīng)該采取市場(chǎng)化的運(yùn)作手段，讓大家看到。”他還表示，市場(chǎng)化主導(dǎo)的商品房也應(yīng)該區(qū)分高端住房還是普通住房。因此，他認(rèn)為雙軌制實(shí)際上是一個(gè)交叉的過(guò)程。
而被認(rèn)為是市場(chǎng)化調(diào)控重要方式之一的房產(chǎn)稅，在此輪報(bào)告中并未被提及。張躍認(rèn)為，房產(chǎn)稅方面政府征收比例不會(huì)太高，但是心理影響很大，一旦征房產(chǎn)稅再配合官員申報(bào)財(cái)產(chǎn)制度兩個(gè)制度一起出，房?jī)r(jià)也會(huì)應(yīng)聲而降。
談及財(cái)稅制度改革，張躍認(rèn)為，關(guān)鍵在于放權(quán)讓利。“就是把更多的權(quán)限放給地方，讓地方干更多的事，同時(shí)把有些稅收稅的權(quán)力下放給地方，或者讓他分得更大的比例，這是全世界的趨勢(shì)。”
綜合多方面因素，張躍認(rèn)為，三中全會(huì)結(jié)束后房?jī)r(jià)短期看上漲長(zhǎng)期看下跌。“因?yàn)橥苿?dòng)上漲的因素主要是戶(hù)籍制度改革與寬松貨幣政策，而這兩個(gè)政策短期都看不到改變的可能性。但長(zhǎng)期看來(lái)，土地制度改革的推進(jìn)以及保障房制度的實(shí)施，會(huì)使房?jī)r(jià)趨于平緩乃至下行。”