“京七條”、“滬七條”、“深八條”，領(lǐng)漲于全國(guó)的三個(gè)一線城市近期頻繁、突擊“出招”——“首付比例提至7成;對(duì)非戶籍人士從嚴(yán)限購(gòu);漲價(jià)樓盤(pán)不批預(yù)售證……”樓市調(diào)控大有“升級(jí)”態(tài)勢(shì)。
昨日(11月11日)，廣州又傳出官方消息，稱(chēng)“穗N條”已形成，待審核完成后擇日發(fā)布。雖具體條款不詳，但按照當(dāng)?shù)刭Y深業(yè)內(nèi)人士的話來(lái)說(shuō)，“基本的招數(shù)估計(jì)都會(huì)有。”
“招數(shù)不在新，管用就行”，但不少業(yè)內(nèi)人士坦言，一線城市“升級(jí)版”新政只能有助于短期內(nèi)的樓市“退燒”，無(wú)法解決諸多根本性的量?jī)r(jià)難題。
此外，新華房產(chǎn)通過(guò)近期的全國(guó)落地調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，“突擊式”的調(diào)控加碼很難全面鋪開(kāi)，只有建立并健全長(zhǎng)效的市場(chǎng)化機(jī)制，才能真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。
突擊“療效”有限
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四個(gè)一線城市的新建商品住宅價(jià)格同比增幅悉數(shù)超過(guò)了20%，而實(shí)際上，這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)從今年5月份開(kāi)始就已然進(jìn)入了“兩位數(shù)時(shí)代”。
在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來(lái)，這便是一線城市新政升級(jí)的導(dǎo)火索——
10月11日，深圳市出臺(tái)“深八條”，將二套房最低首付從此前的六成提高至七成。上海在此基礎(chǔ)上，對(duì)限購(gòu)加碼，其上周五發(fā)布的“滬七條”中規(guī)定，對(duì)非戶籍居民家庭購(gòu)房繳納稅收或社保費(fèi)年限，從此前的“前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上”，調(diào)整為“前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上”。
如果說(shuō)，“提高首付比例”和“加碼限購(gòu)”都是老調(diào)重彈的話，北京的“禁漲令”就更具火藥味些，不僅明確年底之前，漲價(jià)樓盤(pán)不予批準(zhǔn)預(yù)售;單價(jià)高于4萬(wàn)元的樓盤(pán)不予批準(zhǔn)預(yù)售，對(duì)于今年以來(lái)上市的項(xiàng)目，也要求新盤(pán)價(jià)格與前期持平，并叫停捆綁精裝修以便逃避監(jiān)管的銷(xiāo)售方式。
雖說(shuō)“火藥味”十足、調(diào)控的房?jī)r(jià)的決心也顯而易見(jiàn)，但綜合新政落地后，一段時(shí)間以來(lái)各種渠道的聲音，突擊性的“療效”有限。
以首付比例提高為例，“一線城市的購(gòu)買(mǎi)力水平本身就高，大部分改善客群是全款購(gòu)房，首付比例對(duì)這部分人沒(méi)有任何影響。”張宏偉指出。
的確，有數(shù)據(jù)顯示，目前上海地區(qū)發(fā)放的購(gòu)房貸款中，二套房貸款不到20%。
至于北京的“禁漲令”和“禁售令”也被指僅能短期“退燒”，誠(chéng)如北京的一高端住宅開(kāi)發(fā)商所言，“今年不批，難不成明年也不批嗎?即便一直不批，房?jī)r(jià)就能降下來(lái)嗎?恐怕是供應(yīng)少了，需求卻始終旺盛，房?jī)r(jià)不跌反漲。”
張宏偉也支持這種“反彈論”。他指出，延發(fā)高端樓盤(pán)預(yù)售許可證的方法，實(shí)際上是在控制中高端樓盤(pán)在市場(chǎng)當(dāng)中的成交量，從而結(jié)構(gòu)上控制整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交均價(jià)，但這種做法只能是短期內(nèi)維穩(wěn)市場(chǎng)，一旦政策執(zhí)行層面出現(xiàn)了松動(dòng)，高端市場(chǎng)成交馬上就會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，繼而引起市場(chǎng)波動(dòng)。
鋪開(kāi)“治療”難現(xiàn)
即便“療效”有限，但距離年終越近，房?jī)r(jià)控制的任務(wù)就越緊。便有不少二三線城市的購(gòu)房者開(kāi)始擔(dān)心，“升級(jí)版”新政會(huì)否全國(guó)蔓延?
不過(guò)，從近日新華房產(chǎn)全國(guó)性的落地調(diào)查來(lái)看，除了廣州有望落實(shí)外，新政全國(guó)鋪開(kāi)的可能不性并不大，且具有一定的難度。
以江蘇蘇州為例，當(dāng)?shù)氐囊晃毁Y深房評(píng)人士指出，目前蘇州的房?jī)r(jià)漲勢(shì)處于穩(wěn)定狀態(tài)，供需關(guān)系也較為健康，倘若落地“禁漲令”和“禁售令”，反而會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)出現(xiàn)階段性斷貨，致使在售房源價(jià)格上調(diào)，不利于整體的市場(chǎng)環(huán)境。
至于“二套房首付提至七成”，在其看來(lái)，并無(wú)必要，只是需求后置罷了，“畢竟首改客群依然存在剛性需求，需求始終會(huì)釋放，釋放的時(shí)間點(diǎn)至多是籌夠一成首付金額的時(shí)間。”
臨近的無(wú)錫則做出了官方的回應(yīng)，明確表示，暫不會(huì)有地方性新政出臺(tái)。數(shù)據(jù)顯示，10月份無(wú)錫商品房成交面積為54.09萬(wàn)平方米，同比下降7%，環(huán)比下降8.92%，“類(lèi)似于無(wú)錫這樣的三四線城市，有一定的庫(kù)存壓力，一線城市版本的新政在打壓房?jī)r(jià)的同時(shí)，也會(huì)對(duì)成交量產(chǎn)生負(fù)面影響，適得其反。”無(wú)錫房管局市場(chǎng)處處長(zhǎng)江建華分析指出。
此外，沈陽(yáng)、青島、鄭州、天津、寧波等地也都紛紛表態(tài)，暫不跟進(jìn)，不過(guò)，這其中并不包括一線城市“三缺一”的廣州。
事實(shí)上，早在“京七條”發(fā)布之時(shí)，記者就曾采訪到了廣州市國(guó)土房管局。該局當(dāng)時(shí)的答復(fù)是“將根據(jù)城市住房特點(diǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，研究我市住房政策。”
而在上海“滬七條”出來(lái)之后，國(guó)土房管局終于有了較為清晰的表態(tài)。日前，市國(guó)土房管局相關(guān)人士表態(tài)稱(chēng)，“穗N條”已經(jīng)形成，但需待市政府審批，具體出臺(tái)時(shí)間還在研究中。至于有哪些新的調(diào)控措施，目前不方便透露。
雖然具體的調(diào)控措施尚不明了，但顯而易見(jiàn)的是，今年以來(lái)，廣州的調(diào)控壓力不小。根據(jù)年初目標(biāo)，廣州今年的房?jī)r(jià)漲幅控制目標(biāo)在10%，即低于15448元/平方米。而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州前9月均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了15965元/平方米。這意味著，第四季度房?jī)r(jià)要下降2500多元才能達(dá)標(biāo)。而根據(jù)10月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，廣州十區(qū)兩市網(wǎng)簽9287套均價(jià)12992元/平方米，
中心六區(qū)創(chuàng)今年新高逼近3萬(wàn)/平方米，達(dá)成目標(biāo)的難度顯而易見(jiàn)。
同步處于研究狀態(tài)的還有南京。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止今年10月，南京商品房?jī)r(jià)格已連漲16個(gè)月，今年前9月的同比漲幅更是高達(dá)14.5%，再創(chuàng)新高，排二線城市前列。10%的年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)鐵定告吹。
“在此背景下出臺(tái)新政的可能性很大。”有業(yè)內(nèi)人士指出，即便實(shí)效并不明顯，地方政府也必須得做出一些動(dòng)作來(lái)表態(tài)的。
市場(chǎng)“痊愈”須“建”
不論是“惺惺作態(tài)”也好，“真槍實(shí)彈”也罷;“老調(diào)重彈”也好，“升級(jí)更新”也罷，目前的調(diào)控仍然倚重于“堵”，如何在供應(yīng)市場(chǎng)有所作為，變“堵”為“疏”，已然成為眾多業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的焦點(diǎn)。
北京在這方面走在了前面，其新推出的自住型商品住房，雖仍處在供地階段，市場(chǎng)的反映及影響都有待觀察，但加速供應(yīng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的思路已然得到了多數(shù)業(yè)界人士的認(rèn)可。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)表示，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變將對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生影響。世聯(lián)地產(chǎn)高級(jí)研究員董曄也認(rèn)為，自住型商品住房能夠在供應(yīng)結(jié)構(gòu)、乃至整個(gè)調(diào)控方向的轉(zhuǎn)變上發(fā)揮至關(guān)重要的作用。
然而，亦有反方的觀點(diǎn)存在。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉就認(rèn)為，中小套型住房、自住型商品房的加大供應(yīng)短期內(nèi)有利于緩解房?jī)r(jià)上漲壓力。
但他同時(shí)也指出，由于一線城市“人多地少”的特征沒(méi)有辦法短期內(nèi)改變，上海中小套型住房、北京7萬(wàn)套自住型商品房用地有可能使市場(chǎng)化的商品用地量驟減，這樣，有可能導(dǎo)致商品房市場(chǎng)供求關(guān)系更加緊張，從中長(zhǎng)期來(lái)看，有可能使市場(chǎng)處于供求不平衡的狀態(tài)，引起市場(chǎng)報(bào)復(fù)性反彈，房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期仍處于上漲狀態(tài)。
“所以必須建立市場(chǎng)化的長(zhǎng)效機(jī)制，才能滿足行業(yè)的良性發(fā)展。”張宏偉指出。
北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉亦有同感，在他看來(lái)，出臺(tái)樓市長(zhǎng)效機(jī)制已到了迫在眉梢的階段，他強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)效機(jī)制要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)手段的注重，要讓市場(chǎng)規(guī)律發(fā)揮其應(yīng)有的作用。