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        京滬深調(diào)控升級(jí) 傳"穗N條"將出臺(tái)
        2013-11-12   作者:王鑫  來(lái)源:新華網(wǎng)
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        【字號(hào)

          “京七條”、“滬七條”、“深八條”,領(lǐng)漲于全國(guó)的三個(gè)一線城市近期頻繁、突擊“出招”——“首付比例提至7成;對(duì)非戶籍人士從嚴(yán)限購(gòu);漲價(jià)樓盤(pán)不批預(yù)售證……”樓市調(diào)控大有“升級(jí)”態(tài)勢(shì)。

          昨日(11月11日),廣州又傳出官方消息,稱(chēng)“穗N條”已形成,待審核完成后擇日發(fā)布。雖具體條款不詳,但按照當(dāng)?shù)刭Y深業(yè)內(nèi)人士的話來(lái)說(shuō),“基本的招數(shù)估計(jì)都會(huì)有。”

          “招數(shù)不在新,管用就行”,但不少業(yè)內(nèi)人士坦言,一線城市“升級(jí)版”新政只能有助于短期內(nèi)的樓市“退燒”,無(wú)法解決諸多根本性的量?jī)r(jià)難題。

          此外,新華房產(chǎn)通過(guò)近期的全國(guó)落地調(diào)查也發(fā)現(xiàn),“突擊式”的調(diào)控加碼很難全面鋪開(kāi),只有建立并健全長(zhǎng)效的市場(chǎng)化機(jī)制,才能真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

          突擊“療效”有限

          國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,北上廣深四個(gè)一線城市的新建商品住宅價(jià)格同比增幅悉數(shù)超過(guò)了20%,而實(shí)際上,這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)從今年5月份開(kāi)始就已然進(jìn)入了“兩位數(shù)時(shí)代”。

          在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來(lái),這便是一線城市新政升級(jí)的導(dǎo)火索——

          10月11日,深圳市出臺(tái)“深八條”,將二套房最低首付從此前的六成提高至七成。上海在此基礎(chǔ)上,對(duì)限購(gòu)加碼,其上周五發(fā)布的“滬七條”中規(guī)定,對(duì)非戶籍居民家庭購(gòu)房繳納稅收或社保費(fèi)年限,從此前的“前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上”,調(diào)整為“前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上”。

          如果說(shuō),“提高首付比例”和“加碼限購(gòu)”都是老調(diào)重彈的話,北京的“禁漲令”就更具火藥味些,不僅明確年底之前,漲價(jià)樓盤(pán)不予批準(zhǔn)預(yù)售;單價(jià)高于4萬(wàn)元的樓盤(pán)不予批準(zhǔn)預(yù)售,對(duì)于今年以來(lái)上市的項(xiàng)目,也要求新盤(pán)價(jià)格與前期持平,并叫停捆綁精裝修以便逃避監(jiān)管的銷(xiāo)售方式。

          雖說(shuō)“火藥味”十足、調(diào)控的房?jī)r(jià)的決心也顯而易見(jiàn),但綜合新政落地后,一段時(shí)間以來(lái)各種渠道的聲音,突擊性的“療效”有限。

          以首付比例提高為例,“一線城市的購(gòu)買(mǎi)力水平本身就高,大部分改善客群是全款購(gòu)房,首付比例對(duì)這部分人沒(méi)有任何影響。”張宏偉指出。

          的確,有數(shù)據(jù)顯示,目前上海地區(qū)發(fā)放的購(gòu)房貸款中,二套房貸款不到20%。

          至于北京的“禁漲令”和“禁售令”也被指僅能短期“退燒”,誠(chéng)如北京的一高端住宅開(kāi)發(fā)商所言,“今年不批,難不成明年也不批嗎?即便一直不批,房?jī)r(jià)就能降下來(lái)嗎?恐怕是供應(yīng)少了,需求卻始終旺盛,房?jī)r(jià)不跌反漲。”

          張宏偉也支持這種“反彈論”。他指出,延發(fā)高端樓盤(pán)預(yù)售許可證的方法,實(shí)際上是在控制中高端樓盤(pán)在市場(chǎng)當(dāng)中的成交量,從而結(jié)構(gòu)上控制整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交均價(jià),但這種做法只能是短期內(nèi)維穩(wěn)市場(chǎng),一旦政策執(zhí)行層面出現(xiàn)了松動(dòng),高端市場(chǎng)成交馬上就會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈,繼而引起市場(chǎng)波動(dòng)。

          鋪開(kāi)“治療”難現(xiàn)

          即便“療效”有限,但距離年終越近,房?jī)r(jià)控制的任務(wù)就越緊。便有不少二三線城市的購(gòu)房者開(kāi)始擔(dān)心,“升級(jí)版”新政會(huì)否全國(guó)蔓延?

          不過(guò),從近日新華房產(chǎn)全國(guó)性的落地調(diào)查來(lái)看,除了廣州有望落實(shí)外,新政全國(guó)鋪開(kāi)的可能不性并不大,且具有一定的難度。

          以江蘇蘇州為例,當(dāng)?shù)氐囊晃毁Y深房評(píng)人士指出,目前蘇州的房?jī)r(jià)漲勢(shì)處于穩(wěn)定狀態(tài),供需關(guān)系也較為健康,倘若落地“禁漲令”和“禁售令”,反而會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)出現(xiàn)階段性斷貨,致使在售房源價(jià)格上調(diào),不利于整體的市場(chǎng)環(huán)境。

          至于“二套房首付提至七成”,在其看來(lái),并無(wú)必要,只是需求后置罷了,“畢竟首改客群依然存在剛性需求,需求始終會(huì)釋放,釋放的時(shí)間點(diǎn)至多是籌夠一成首付金額的時(shí)間。”

          臨近的無(wú)錫則做出了官方的回應(yīng),明確表示,暫不會(huì)有地方性新政出臺(tái)。數(shù)據(jù)顯示,10月份無(wú)錫商品房成交面積為54.09萬(wàn)平方米,同比下降7%,環(huán)比下降8.92%,“類(lèi)似于無(wú)錫這樣的三四線城市,有一定的庫(kù)存壓力,一線城市版本的新政在打壓房?jī)r(jià)的同時(shí),也會(huì)對(duì)成交量產(chǎn)生負(fù)面影響,適得其反。”無(wú)錫房管局市場(chǎng)處處長(zhǎng)江建華分析指出。

          此外,沈陽(yáng)、青島、鄭州、天津、寧波等地也都紛紛表態(tài),暫不跟進(jìn),不過(guò),這其中并不包括一線城市“三缺一”的廣州。

          事實(shí)上,早在“京七條”發(fā)布之時(shí),記者就曾采訪到了廣州市國(guó)土房管局。該局當(dāng)時(shí)的答復(fù)是“將根據(jù)城市住房特點(diǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì),研究我市住房政策。”

          而在上海“滬七條”出來(lái)之后,國(guó)土房管局終于有了較為清晰的表態(tài)。日前,市國(guó)土房管局相關(guān)人士表態(tài)稱(chēng),“穗N條”已經(jīng)形成,但需待市政府審批,具體出臺(tái)時(shí)間還在研究中。至于有哪些新的調(diào)控措施,目前不方便透露。

          雖然具體的調(diào)控措施尚不明了,但顯而易見(jiàn)的是,今年以來(lái),廣州的調(diào)控壓力不小。根據(jù)年初目標(biāo),廣州今年的房?jī)r(jià)漲幅控制目標(biāo)在10%,即低于15448元/平方米。而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,廣州前9月均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了15965元/平方米。這意味著,第四季度房?jī)r(jià)要下降2500多元才能達(dá)標(biāo)。而根據(jù)10月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù),廣州十區(qū)兩市網(wǎng)簽9287套均價(jià)12992元/平方米, 中心六區(qū)創(chuàng)今年新高逼近3萬(wàn)/平方米,達(dá)成目標(biāo)的難度顯而易見(jiàn)。

          同步處于研究狀態(tài)的還有南京。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截止今年10月,南京商品房?jī)r(jià)格已連漲16個(gè)月,今年前9月的同比漲幅更是高達(dá)14.5%,再創(chuàng)新高,排二線城市前列。10%的年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)鐵定告吹。

          “在此背景下出臺(tái)新政的可能性很大。”有業(yè)內(nèi)人士指出,即便實(shí)效并不明顯,地方政府也必須得做出一些動(dòng)作來(lái)表態(tài)的。

          市場(chǎng)“痊愈”須“建”

          不論是“惺惺作態(tài)”也好,“真槍實(shí)彈”也罷;“老調(diào)重彈”也好,“升級(jí)更新”也罷,目前的調(diào)控仍然倚重于“堵”,如何在供應(yīng)市場(chǎng)有所作為,變“堵”為“疏”,已然成為眾多業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的焦點(diǎn)。

          北京在這方面走在了前面,其新推出的自住型商品住房,雖仍處在供地階段,市場(chǎng)的反映及影響都有待觀察,但加速供應(yīng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的思路已然得到了多數(shù)業(yè)界人士的認(rèn)可。

          財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)表示,供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變將對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生影響。世聯(lián)地產(chǎn)高級(jí)研究員董曄也認(rèn)為,自住型商品住房能夠在供應(yīng)結(jié)構(gòu)、乃至整個(gè)調(diào)控方向的轉(zhuǎn)變上發(fā)揮至關(guān)重要的作用。

          然而,亦有反方的觀點(diǎn)存在。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉就認(rèn)為,中小套型住房、自住型商品房的加大供應(yīng)短期內(nèi)有利于緩解房?jī)r(jià)上漲壓力。

          但他同時(shí)也指出,由于一線城市“人多地少”的特征沒(méi)有辦法短期內(nèi)改變,上海中小套型住房、北京7萬(wàn)套自住型商品房用地有可能使市場(chǎng)化的商品用地量驟減,這樣,有可能導(dǎo)致商品房市場(chǎng)供求關(guān)系更加緊張,從中長(zhǎng)期來(lái)看,有可能使市場(chǎng)處于供求不平衡的狀態(tài),引起市場(chǎng)報(bào)復(fù)性反彈,房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期仍處于上漲狀態(tài)。

          “所以必須建立市場(chǎng)化的長(zhǎng)效機(jī)制,才能滿足行業(yè)的良性發(fā)展。”張宏偉指出。

          北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉亦有同感,在他看來(lái),出臺(tái)樓市長(zhǎng)效機(jī)制已到了迫在眉梢的階段,他強(qiáng)調(diào),長(zhǎng)效機(jī)制要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)手段的注重,要讓市場(chǎng)規(guī)律發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

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