隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展以及調(diào)控的日益升級，融資能力成為房企應(yīng)對行業(yè)競爭的核心能力之一。近日，住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合發(fā)布的《2013年民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告》顯示，雖然受我國以銀行資金為主的金融制度背景和特殊的房地產(chǎn)開發(fā)制度安排等因素制約，在我國房企的資金結(jié)構(gòu)中，以銀行貸款為主的間接融資方式仍居主導(dǎo)地位，但直接融資所占比重連續(xù)多年來一直處在不斷攀升的狀態(tài)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，直接融資所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長高達(dá)6.5倍。
“隨著我國金融制度的發(fā)展以及房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用，房企逐步探索和發(fā)展多元化融資。除傳統(tǒng)的銀行貸款、證券融資之外，目前還出現(xiàn)了信托融資、房地產(chǎn)私募基金等新型融資方式。”住建部政策研究中心主任秦虹指出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了直接融資時(shí)代。
高和資本董事長蘇鑫稱，受地產(chǎn)信貸緊縮政策影響，2012年，房地產(chǎn)直接融資占比快速上升，房地產(chǎn)信托余額為6800億元，房地產(chǎn)基金達(dá)到1000億元到2000億元。“未來要做大房地產(chǎn)就必須關(guān)注直接融資方式。”
不過，截至目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)和銷售階段仍高度依賴銀行貸款。“這種單一格局在未來將很難持續(xù)，房地產(chǎn)市場融資必然將逐步呈現(xiàn)成熟房地產(chǎn)市場的多元化格局，直接融資比例提高。”秦虹表示，房企發(fā)展多元化的直接融資，具有投資人、政策和市場等三大機(jī)會。
而在當(dāng)前投資渠道有限、民間資本投資領(lǐng)域尚未完全放開的情況下，房地產(chǎn)投資仍是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的較安全投資方式。“由于投資者個(gè)人資產(chǎn)配置的要求，未來部分投資者可能會改變慣有房地產(chǎn)實(shí)物投資偏好，在傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)地產(chǎn)投資之外，逐步配置房地產(chǎn)私募基金以及證券化產(chǎn)品。”蘇鑫認(rèn)為，在這種背景下，越來越多的成熟投資人出現(xiàn)以及機(jī)構(gòu)投資者范圍擴(kuò)大，將為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展直接融資創(chuàng)造基礎(chǔ)性條件。
此外，住宅去投資化趨勢，為房企發(fā)展直接融資提供了良好的市場機(jī)會。“住宅限購、限貸等需求調(diào)控政策，較好地抑制了住宅投機(jī)需求。從中長期發(fā)展來看，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過程中，住宅供應(yīng)優(yōu)先滿足自住性需求，支持合理改善性需求。”秦虹認(rèn)為，控制住宅投機(jī)需求的政策將長期堅(jiān)持。