進入政府停擺第3周，美國仍未找到有效的方式結(jié)束停罷。而坐落在紐約的布魯克林大西洋廣場地產(chǎn)項目，卻悄然換了“主人”。日前綠地收購了紐約布魯克林大西洋廣場項目70%股權(quán)，總投資預(yù)計超過50億美元，刷新了中國房企在美國投資的記錄。
而積極部署海外市場的并不止綠地一家。日前，來自中國海外投資聯(lián)合會的數(shù)據(jù)顯示，2012年以來，中國內(nèi)地開發(fā)商在海外的房地產(chǎn)項目(含已確定投資計劃的項目)，總規(guī)模超過100億美元。
“力量崛起”的背后
100億美元的投資，來自萬科、碧桂園、中國建筑、中國鐵建、綠地、萬通、中坤等知名房企。今年年初，萬科與美國鐵獅門簽署合作協(xié)議將合作開發(fā)美國舊金山富升街201地塊。
萬達繼去年斥巨資收購美國AMC后，接連建立投資俄羅斯北高加索度假項目及與印度信實集團合作開發(fā)項目的意向。而碧桂園，則選擇了馬來西亞作為海外擴張的第一站。
“這一輪中國房企海外投資潮雖然只是嘗試性投資，但也說明國內(nèi)資本力量的崛起已不可小覷，已成為國際資本投資的新勢力。”蘭德機構(gòu)總裁宋延慶表示。
或許，“力量崛起”的象征絕不單是投資額度。今年8月碧桂園馬來西亞項目金海灣開盤，開盤一個月銷售便超過6000套，銷售額達91億元，而這超過了新山全市一年的銷售額。此外，綠地韓國項目年內(nèi)銷售額有望超過15億元。
談及房企“出海”的原因，地產(chǎn)大佬口徑似乎都一致。針對綠地的海外擴張，綠地董事長張玉良曾公開表示，“國際化”是每一個大企業(yè)的最終歸宿。而萬科出海時，王石在微博上回應(yīng):“21世紀優(yōu)秀的企業(yè)一定是全球視野，國際化。”
但有分析人士向記者表示：“更重要的是，國內(nèi)房地產(chǎn)投資的日趨艱難與海外投資成本的‘落差’。”機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年65家上市房企合計凈利潤率為12.1%，同比下降1.1%。自2009年后房企凈利潤率持續(xù)回落。
美橋投資集團執(zhí)行總裁陳曉鷗表示，中國房業(yè)“走出去”是一個方興未艾的趨勢，“中國的市場現(xiàn)在處于競爭白熱化狀態(tài)，地價高漲，限購等政策施壓，種種條件來講中國房地產(chǎn)市場并不順風順水。”
得益于金海灣項目的超高銷售額，碧桂園業(yè)績大增。日前業(yè)內(nèi)盛傳莫斌給內(nèi)部員工發(fā)的訊息透露，碧桂園今年的認購金額已達千億元。若屬實，則意味著其或已經(jīng)超越恒大、保利、中海等躋身內(nèi)房銷售首三位，或僅次于萬科和綠地。
仍需把控風險
上述人士還告訴記者，拓展海外市場還能提高房企資金使用率。目前龍頭房企均擁有海外融資平臺，“跟用于國內(nèi)項目相比，將海外募集的資金直接用于海外項目使用效率將明顯高于國內(nèi)項目。”
而就在今年8月，綠地收購了盛高置地60%股份，成功登陸香港市場。
不過，從近期房企海外投資項目來看，依然是以國內(nèi)客戶為主。據(jù)記者了解，碧桂園金海灣在國內(nèi)多個城市設(shè)置長期外展點，并曾經(jīng)掏錢補貼、組織了很多次的往返飛行。綠地此前在濟州島的項目，60%賣給了國內(nèi)客戶。
龐大的國內(nèi)客戶群，與中國房價的“高企”不無關(guān)系。2013年9月，中國的房價仍在加速上漲，這一趨勢已經(jīng)持續(xù)了整整16個月。連續(xù)上漲的結(jié)果是，與2012年9月份相比，某指數(shù)研究院追蹤的100個城市中，共有90個城市房價上漲，其中8個城市的漲幅超過了20%。
就在北京農(nóng)展館地塊拍出7.3萬的樓面價后，某投行高管自己算了一筆賬：“預(yù)計售價15萬以上，有這筆錢我干嘛不移民，而要繼續(xù)在北京呼吸PM2.5？”
毋庸置疑，房企“出海”長遠來看還得依靠本地市場。當然，他們也已意識到了這點：目前碧桂園金海灣的客戶群中，已有部分來自新加坡、馬來西亞等地的華人。而張玉良透露，布魯克林大西洋廣場地產(chǎn)將試圖“俘獲”曼哈頓白領(lǐng)群。
房企“出海”固然能博得更多機會，但是，“如果沒有充裕資金和開發(fā)模式、沒有更好地了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場、沒有熟悉當?shù)氐恼苇h(huán)境等，則有可能會面臨不同程度的風險。”同策機構(gòu)總監(jiān)張宏偉指出。
中坤地產(chǎn)董事長黃怒波對此應(yīng)感慨頗深。此前，黃怒波計劃租賃40年土地繼續(xù)在冰島投資旅游地產(chǎn)被拒。
張宏偉還舉例解析稱，中國房企基本為香港模式，各個環(huán)節(jié)只靠自己；而國(境)外大量使用金融機構(gòu)，分幾個層面來融資，中國開發(fā)商可能不適應(yīng)。
BOMA國際總裁兼首席運營官HenryH?Chanberlain則認為，從戰(zhàn)略角度來看，亞太地區(qū)相比歐美的投資機會相對更多一些。