“新城”變“鬼城”，地產(chǎn)泡沫向中小城市轉(zhuǎn)移;城鎮(zhèn)建設(shè)淪為“圈地運動”，地方與開發(fā)商聯(lián)手囤地;地方政府負(fù)債率逐年增長，借新債還舊債……當(dāng)前，在熱火朝天的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中，少數(shù)地方正滑向歧途，其背后的風(fēng)險悄然滋長。
歧途一：舉債造城，地方政府債臺高筑
隨著我國城鎮(zhèn)化快速推進，不少地方熱衷于拉大城市框架，從省會城市到小縣城都在制定和實施規(guī)模可觀的城市新區(qū)建設(shè)計劃，但資金短缺和融資渠道狹窄等問題一直困擾著各地政府。
記者在西部一個城市新區(qū)采訪了解到，由于上級劃撥的財政資金有限，這個新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金基本上來源于銀行融資，2012年貸款融資近20億元，大多采取是小額短期高利息的形式，部分貸款年息高達12%，且存在“借新貸還舊貸”的情況，財務(wù)壓力較大。
在巨大的籌資和償債壓力下，各地只好將土地收益作為資金來源。而這種“賣地籌資”模式存在著一定的變數(shù)和隱患。在青島市城陽區(qū)，有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，土地出讓金收入受到影響，地方政府可籌措的建設(shè)資金明顯減少，對推進城市化進程影響較大。
審計署日前公布的審計結(jié)果也顯示，隨著土地出讓收入增幅下降，地方償債壓力也在加大。2012年底，4個省本級、17個省會城市以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)需償還本息2315億元，為當(dāng)年可支配土地出讓收入的1.25倍。
加快推進城鎮(zhèn)化需要大量資金，據(jù)國家開發(fā)銀行日前預(yù)計，未來3年我國城鎮(zhèn)化投融資資金需求量將達25萬億元，城鎮(zhèn)化建設(shè)資金缺口約為11.7萬億元。而2013年至2015年，財政資金僅能支持當(dāng)年城鎮(zhèn)化新增投資的五分之一左右。
有關(guān)專家認(rèn)為城鎮(zhèn)化進程應(yīng)循序漸進，不能搞運動式的新城建設(shè)。長安大學(xué)城市研究所所長王圣學(xué)教授認(rèn)為，各地城鎮(zhèn)化融資目前資金需求量都很大，而且建設(shè)周期和回收周期都較長，都存在融資渠道過于狹窄的問題。隨著各地債務(wù)量增加和土地收益的下降，這種融資方式是不可持續(xù)的，因此急需構(gòu)筑多元化的融資體系為各地城鎮(zhèn)化建設(shè)提供資金支持。
歧途二：畸形地產(chǎn)，爛尾工程泡沫叢生
隨著房地產(chǎn)調(diào)控的日趨嚴(yán)格，部分房企正加速向中小城市轉(zhuǎn)移，造成個別城市建設(shè)投資巨大，產(chǎn)業(yè)空心，市場需求不足，房地產(chǎn)泡沫有擴大蔓延趨勢。
在貴州黔東南自治州，35萬人的縣級市凱里同時開發(fā)了十幾個大型房地產(chǎn)項目，城市變身大工地。其中，“未來城”項目僅住宅面積就達到500萬平方米，預(yù)計提供5萬多套住宅，居住近20萬人口，相當(dāng)于凱里人口的一半。而像這樣的樓盤在凱里還有不少。
類似凱里的城市還有很多，但庫存量都很高，消化能力又有限。陜西漢中市正在投資建設(shè)許多大型樓盤。而記者發(fā)現(xiàn)，一些大盤出現(xiàn)銷售不暢，已售樓盤空置率也非常高。上海易居研究院發(fā)布的2012年中國城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險排行榜中，排名前50名的城市中，共有46個城市位于內(nèi)陸地區(qū)，幾乎都是中小城市。
一些專家和市場人士認(rèn)為，需要為房地產(chǎn)泡沫負(fù)責(zé)的，不只是開發(fā)商，更有地方政府。
廣東惠州大亞灣地區(qū)曾經(jīng)規(guī)劃建設(shè)大型熊貓汽車城，引來不少房地產(chǎn)資金涌入。造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)畸形發(fā)展，大量的外地資金撤走，留下了眾多爛尾項目。近期，記者再度探訪大亞灣地區(qū)，發(fā)現(xiàn)這里依舊是高樓林立，但城中空空，也沒有多少大型工業(yè)企業(yè)入駐，成為房地產(chǎn)泡沫破裂的“重災(zāi)區(qū)”。
此外，某知名房企2007年曾投資內(nèi)蒙古滿洲里，拍下了1000多畝土地，銷售卻成了大問題，至今項目成了巨大的爛尾。
一些地方打著推進城鎮(zhèn)化的旗號，紛紛建設(shè)新城新區(qū)，并且有愈演愈烈之勢。專家警示，這些新城新區(qū)，大多是采取賣地建房的開發(fā)模式，建設(shè)一批見效快成果明顯的房地產(chǎn)項目，最后留下一堆爛攤子。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示，新型城鎮(zhèn)化，一定要汲取上一輪城市規(guī)劃發(fā)展中的經(jīng)驗教訓(xùn)，避免再出現(xiàn)廣州金沙洲、北京天通苑之類的“巨型睡城”帶來嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。
誤區(qū)三：圈地賣錢，糧食安全遭受威脅
當(dāng)前，我國部分地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)“合謀”，一邊大范圍圈地賣錢，打著“城鎮(zhèn)化建設(shè)”的旗號，一邊大面積囤地升值，威脅著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和糧食安全。
在全國首家生態(tài)農(nóng)業(yè)示范縣黑龍江省慶安縣，正在大規(guī)模推進“3個10戰(zhàn)略”，鞏固10平方公里的老城區(qū)，新建10平方公里新城區(qū)和10平方公里產(chǎn)業(yè)園區(qū)。慶安縣國土局副局長張金省告訴記者，慶安地處東北腹地，多是黑土地，上級劃撥的用地指標(biāo)有限，每年不到100公頃。“而一個企業(yè)用10公頃的現(xiàn)象很普遍。”張金省無奈地說，盡管這些土地采取宅基地置換、增減掛鉤等方式取得，仍難免踩住土地紅線的危險。
“上屆政府賣下屆政府的地”的現(xiàn)象在不少地方非常突出。在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打了10多年的福星惠譽地產(chǎn)公司副總經(jīng)理姚澤春說，部分地方政府將城鎮(zhèn)化看成一次圈地機會，以新城開發(fā)的名義，將大量的農(nóng)業(yè)用地“劃”為建設(shè)用地，以此來賣錢。“一些地方按照其開發(fā)規(guī)模計算，地都賣到20年后了”。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些地方在執(zhí)行國家土地政策時存在兩種沖動：城鎮(zhèn)化、工業(yè)化急需空間的發(fā)展沖動;土地財政下的“賣地沖動”。這兩種沖動直接影響政府土地政策在執(zhí)行過程中“跑偏”：多占少補，先占后補，占好地補差地等現(xiàn)象突出，同樣威脅著土地資源保護。
“城市像公司，書記是董事長，市長是總經(jīng)理。”武漢大學(xué)高級研究中心莊子銀教授說，政府主導(dǎo)“駕馭市場”的情況下，城鎮(zhèn)化不是“從下到上”地以市場發(fā)展為基礎(chǔ)進行，而是“從上到下”地按照領(lǐng)導(dǎo)要求進行，這導(dǎo)致土地不能按照市場方式和價格來配置。“這對于耕地的保護是十分危險的。”