經(jīng)適房上市流動(dòng)，是能平抑房價(jià)，還是讓套利合法化
杭州出臺(tái)經(jīng)適房交易規(guī)則引發(fā)爭議
歷經(jīng)14年后，對關(guān)注已久的經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，杭州終于給了明確的說法。
杭州市政府日前正式公布了《關(guān)于規(guī)范杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易和回購管理的實(shí)施意見》（下稱《意見》），宣布從9月12日起，符合條件的經(jīng)濟(jì)適用住房將可以根據(jù)相關(guān)政策上市交易或者回購。
增值收益55%歸政府
《意見》明確，符合簽訂購房合同（含預(yù)售合同）之日起滿5年，并補(bǔ)交土地收益等價(jià)款，取得完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房可通過買賣、贈(zèng)予等方式處置該住房。但同時(shí)規(guī)定，增值收益的55%，歸政府所有。
《意見》規(guī)定，在2004年9月1日之前簽訂購房合同（含預(yù)售合同）的，上市交易時(shí)按照《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易計(jì)繳土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用辦法》的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算相應(yīng)費(fèi)用。
2004年9月1日后購買的經(jīng)濟(jì)適用房，交易時(shí)須按照屆時(shí)公布的評估價(jià)與當(dāng)初購買價(jià)差價(jià)的55%，向政府繳納土地收益等價(jià)款。
據(jù)介紹，將2004年9月1日作為土地收益等價(jià)款繳納比例的分界點(diǎn)，是基于杭州經(jīng)濟(jì)適用房的歷史沿革。據(jù)了解，杭州從正式建立經(jīng)濟(jì)適用住房制度至今14年，其間隨著國家住房政策的調(diào)整，經(jīng)歷了從微利普通住房、微利商品房、政策性商品房，到購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)的政策性住房的過程。“正是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用住房的性質(zhì)在不斷調(diào)整，所以在制定政策中對利益進(jìn)行了政策修正，體現(xiàn)了尊重歷史沿革、兼顧相對公平的思路。”杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)人說。
除上市交易，《意見》明確，未滿5年的經(jīng)適房流轉(zhuǎn)，因各種原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向住房保障管理部門申請回購。《意見》施行后，購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，在5年內(nèi)通過購置、繼承、受贈(zèng)等方式獲得其他住房，不再符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的，已購經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)由住房保障和房產(chǎn)管理部門按規(guī)定回購。滿5年后通過購置、繼承、受贈(zèng)等方式獲得其他住房，不再符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的，已購經(jīng)濟(jì)適用住房可由住房保障管理部門按規(guī)定回購，或補(bǔ)交土地收益等價(jià)款后取得完全產(chǎn)權(quán)。
《意見》還規(guī)定了對經(jīng)濟(jì)適用住房內(nèi)部循環(huán)及申請回購的條件和辦理流程。內(nèi)部循環(huán)是指經(jīng)濟(jì)適用住房購房人在簽訂購房合同（含預(yù)售合同）之日起滿3年后，可將該住房買賣或贈(zèng)予符合經(jīng)濟(jì)適用住房申請條件，并已按規(guī)定辦理申購資格審核手續(xù)的家庭，但是買賣總價(jià)最高不得超過原購買總價(jià)等。
政策對樓市影響多大
《意見》出臺(tái)后，迅速引起各界關(guān)注。有人認(rèn)為，允許經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，促進(jìn)存量增加，可以起到平抑房價(jià)作用。但也有人認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，只是讓購房者多了選擇的余地，對樓市影響有限。
相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從1999年出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用房政策至今，杭州經(jīng)濟(jì)適用房總量已有7萬多套，主要分布在丁橋、九堡、下沙和三墩等區(qū)域，這些經(jīng)濟(jì)適用房與市場商品房售價(jià)的差距，最大的已達(dá)每平方米1.7萬元。
房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士孫軍認(rèn)為，允許經(jīng)適房上市交易，可以滿足部分經(jīng)適房業(yè)主置業(yè)升級需求，以及一部分人因自身情況變化而轉(zhuǎn)手、轉(zhuǎn)讓經(jīng)適房的需要，無形中增加了市場的供應(yīng)量，這將給二手房市場帶來較大影響，并對二手房價(jià)產(chǎn)生一定的沖擊。
而同樣從事房產(chǎn)經(jīng)營的王向林表示，政策出臺(tái)后，經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的價(jià)格并不會(huì)低于普通商品房，因此也未必會(huì)對市場價(jià)格帶來太大影響，短期內(nèi)也不可能起到平抑市場價(jià)格的作用。
“2004年9月1日前后購買的經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，需補(bǔ)交的費(fèi)用有所區(qū)別，特別是之后需要上交交易增值收益的55%，這是一筆不小的費(fèi)用。”一房產(chǎn)中介門店經(jīng)理說，政策出臺(tái)后，他們專門到周邊回訪，與經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主溝通，多數(shù)覺得補(bǔ)交差額的55%太多，多抱著觀望態(tài)度，房東賣房積極性并不會(huì)太高。
另一中介從業(yè)人員沈建華也判斷，2004年9月1日后的房源補(bǔ)交費(fèi)用較高，估計(jì)以后拿出來賣的房子并不會(huì)太多。
不少中介認(rèn)為，政策畢竟使經(jīng)濟(jì)適用房流動(dòng)起來了，讓愿意繳納較多費(fèi)用的房主有了改善住房的可能性，但就算2004年9月1日前的經(jīng)濟(jì)適用房，上市也通常會(huì)是市場價(jià)，二手房市場的交易會(huì)有所改變，政策對樓市的影響有待市場檢驗(yàn)。
非議：讓套利方式合法化
經(jīng)濟(jì)適用房是指已經(jīng)列入國家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。
由于經(jīng)濟(jì)適用房具有一定的保障性質(zhì)，因此其土地出讓金一般低于商品房，其銷售價(jià)格也因此低于商品房很多，目的是為了給中低收入困難家庭提供限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，逐步改善其居住條件與生活質(zhì)量。
也因此，雖然允許經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的，杭州不是第一家，但仍引起不少人的非議。他們認(rèn)為，允許上市交易，其實(shí)相當(dāng)于承認(rèn)了經(jīng)適房可以被用于套利，這有違經(jīng)濟(jì)適用房的政策初衷。
按照杭州《意見》，增值部分的55%歸政府，但剩下的還有45%歸于個(gè)人。在非議者看來，經(jīng)適房與商品房之間的價(jià)差，其實(shí)都來自其建設(shè)、配售等一系列政策和制度設(shè)計(jì)，即來自公共補(bǔ)貼，允許經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，則意味著公共利益可以向個(gè)人轉(zhuǎn)移，也即實(shí)際上讓套利方式合法化、公開化。
他們認(rèn)為，讓經(jīng)濟(jì)適用房流動(dòng)起來，真正發(fā)揮作用，用來降低房價(jià)或解決居住問題，最合理的辦法是政府回購，既保障了部分住戶改善需求的權(quán)利，也防止經(jīng)濟(jì)適用房的“隨行就市”。
而在不少人看來，經(jīng)濟(jì)適用房入市且差價(jià)55%歸政府，將有可能更大地刺激地方政府大力發(fā)展房地產(chǎn)的欲望，經(jīng)濟(jì)適用房上市交易是政府又一個(gè)套現(xiàn)獲利的賺錢工具。
有人對此評論道，“允許經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，轉(zhuǎn)讓與出售，變身商品房，政府成為最大獲利者。特別是在一些地方政府依賴土地財(cái)政，頻頻與民爭利的情況下，收取巨額買賣差價(jià)，政府難脫與民爭利之嫌。”