沉寂已久的房地產(chǎn)再融資有了新進(jìn)展。隨著新湖中寶披露再融資預(yù)案，縈繞資本市場(chǎng)的一大猜想終于“破題”。不過，此時(shí)言及房地產(chǎn)再融資開閘似乎為時(shí)尚早。從已披露的預(yù)案以及政策導(dǎo)向來看，地產(chǎn)再融資僅僅是有條件放開，而融資環(huán)境的松動(dòng)，尚不能完全緩解當(dāng)前地產(chǎn)公司“錢緊”的整體環(huán)境，特別是中小房企仍面臨較大的資金壓力。
“錢緊”格局仍未改觀
作為資金密集型行業(yè)，“缺錢”幾乎一直困擾著房地產(chǎn)的發(fā)展。特別是自2010年開啟房地產(chǎn)調(diào)控窗口后，上市房企重大資產(chǎn)重組或再融資方案均被終止。在二級(jí)市場(chǎng)輸血通道被關(guān)閉后，房地產(chǎn)信貸也在逐步收緊。從目前房企現(xiàn)金情況看，“錢緊”的局面仍然沒有明顯改觀。
同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)披露中報(bào)的15家房企上半年共實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)28.81億元，同比增長(zhǎng)14.66%。在披露業(yè)績(jī)快報(bào)及預(yù)告的公司中，有超過六成公司上半年預(yù)增。
盡管業(yè)績(jī)維持增長(zhǎng)，但上市房企的資金鏈卻仍然面臨重重壓力。數(shù)據(jù)顯示，上述15家房企上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~共計(jì)13.92億元，同比下降58.21%。其中有8家公司上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金為“凈流出”。嘉凱城上半年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-4.52億元，是目前披露中報(bào)的公司中經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金“凈流出”最多的公司。宋都股份的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~則從去年中報(bào)時(shí)的5.6億元，大幅下降至今年中報(bào)時(shí)的-3.31億元。對(duì)此公司表示，現(xiàn)金流下降是因?yàn)橹Ц锻恋爻鲎尳鹚隆?BR>
從房企資金情況看，當(dāng)前所面臨的潛在償債壓力仍然不可小覷。如果以短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債之和與貨幣資金的比值來衡量房企短期內(nèi)的償債壓力，可以看到，不少公司這一比值已經(jīng)超過2倍以上。
扣除不可比因素后，已經(jīng)披露中報(bào)的房企中，有5家房企的上述比值超過2倍。其中，中弘股份短期借款為8.41億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為5.98億元，而公司中期的貨幣資金僅有1.70億元。就此計(jì)算，公司短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債之和與貨幣資金的比值達(dá)到8.47倍。此外，南京高科、宋都股份、嘉凱城等公司也在2倍以上。
如果從一季報(bào)數(shù)據(jù)看，扣除不可比因素后，兩市有超過三成的房企上述比值在2倍以上。相比之下，“萬(wàn)保招金”四大房企去年中報(bào)到今年一季報(bào)期間的這一比值基本維持在50%-80%之間。顯然，與龍頭房企相比，不少中小房企的資金仍有壓力，這就導(dǎo)致這些公司的股權(quán)融資意愿強(qiáng)烈。
業(yè)內(nèi)人士指出，目前房企經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)分化，資金實(shí)力也呈現(xiàn)明顯差異。大型房企由于融資渠道多元化、融資成本相對(duì)較低，資金壓力較小。而眾多中小房企依然面臨一定的資金壓力，且這種“錢緊”的局面在短期內(nèi)還不能得到明顯緩解。
再融資難言全部放開
在全行業(yè)依舊面臨“錢緊”局面之際，新湖中寶打響的房地產(chǎn)再融資“第一槍”，似乎給不少企業(yè)帶來希望。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來還將有上市房企陸續(xù)披露再融資方案。不過這股即將掀起的地產(chǎn)融資小高峰卻并不意味著地產(chǎn)再融資全面放開。從目前已經(jīng)披露的預(yù)案以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)的政策導(dǎo)向來看，此次地產(chǎn)再融資僅僅是有條件放開。
從新湖中寶的再融資方案看，公司擬融資總額不超過55億元，將用于上海普陀區(qū)和閘北區(qū)兩處舊城改造項(xiàng)目。其中，上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段項(xiàng)目總投資為58.05億元，使用募集資金30億元，上海新湖青藍(lán)國(guó)際項(xiàng)目總投資為67.78億元，使用募集資金25億元。
業(yè)內(nèi)人士指出，新湖中寶此次再融資的投資標(biāo)的是用于舊城改造，這符合當(dāng)前國(guó)家房地產(chǎn)政策的扶持方向。這就意味著，符合政策導(dǎo)向?qū)⑹俏磥矸康禺a(chǎn)再融資必須遵循的“法則”。
對(duì)此，多家券商投行部人士表示，房地產(chǎn)上市公司再融資已經(jīng)松動(dòng)并逐步放開，但對(duì)率先“放行”的公司有一定要求。“起碼不能有瑕疵，比如土地和貸款上不能有問題。”某投行人士坦言，最重要的是再融資投資標(biāo)的需要符合政策導(dǎo)向。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控正在發(fā)生微調(diào)。調(diào)控手段趨于市場(chǎng)化，特別是在舊城改造、棚戶區(qū)建設(shè)、保障房建設(shè)等方向有所傾斜。為了有效緩解保障房相關(guān)建設(shè)的資金籌集壓力，二級(jí)市場(chǎng)再融資也將提供一定金融支持。
受此影響，涉及一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)或從事保障房、舊城改造、棚戶區(qū)改造等業(yè)務(wù)的公司，由于符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，逐步迎來再融資放開的機(jī)遇。目前A股中有包括新湖中寶、中天城投、鐵嶺新城、萬(wàn)方發(fā)展、北京城建、長(zhǎng)春經(jīng)開等房地產(chǎn)公司從事上述業(yè)務(wù)。
相比之下，純粹投向商品房住宅開發(fā)的再融資在短期內(nèi)尚未獲得“松綁”的跡象。僅從今年公布的房地產(chǎn)再融資方案來看，均沒有明確投向商品房住宅開發(fā)的“先例”，且已披露的預(yù)案還需要經(jīng)過股東大會(huì)或證監(jiān)會(huì)的審核。
除新湖中寶外，近期海印股份也披露了增發(fā)方案，募集資金將投向公司廣州國(guó)際商品展貿(mào)城——國(guó)際汽車展覽交易中心項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。盡管投向商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但海印股份的行業(yè)劃分并不屬于房地產(chǎn)業(yè)，不過這在一定程度上揭示出未來再融資可能在商業(yè)物業(yè)上出現(xiàn)松動(dòng)的可能。
房企轉(zhuǎn)向“資源為王”
隨著地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整期，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的分化也愈發(fā)明顯。目前，大型房企已開始從“現(xiàn)金為王”向“資源為王”轉(zhuǎn)變，這體現(xiàn)為土地市場(chǎng)的日趨火爆。相比之下，中小房企的資金實(shí)力有限，土地儲(chǔ)備也大多集中在三四線城市，因此受項(xiàng)目結(jié)算波動(dòng)的影響十分明顯。
僅從北京市場(chǎng)來看，今年前七月的土地市場(chǎng)成交火爆，大型房企繼續(xù)充當(dāng)市場(chǎng)主角。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京7月土地出讓金合計(jì)達(dá)到206.22億元。今年前7月，土地出讓金累計(jì)達(dá)到870.46億元。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，在錢緊的大趨勢(shì)下，部分現(xiàn)金寬裕、成本較低的大型房企將在土地市場(chǎng)繼續(xù)有所斬獲，中小房企在土地市場(chǎng)可能會(huì)受到資金影響而表現(xiàn)保守。
受制于資金實(shí)力有限，中小房企目前也面臨項(xiàng)目單一所引發(fā)的業(yè)績(jī)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。此次再融資有條件放開，是否能給符合融資條件的中小房企帶來轉(zhuǎn)機(jī)？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)不一。部分專家認(rèn)為，再融資選擇性放開對(duì)于房企業(yè)績(jī)影響十分有限，在樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制尚未配套跟進(jìn)前，地產(chǎn)再融資短期還不會(huì)全面放開。
長(zhǎng)江證券分析師劉俊指出，再融資有條件放開對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志性意義大于實(shí)質(zhì)性意義，這主要是因?yàn)榉显偃谫Y條件的上市公司可能并不多，并且棚戶區(qū)和保障房建設(shè)存在著周轉(zhuǎn)慢和毛利低的缺陷。
興業(yè)證券分析師趙振毅則表示，涉房融資放開將是下半年的大概率事件。由于整體貨幣環(huán)境穩(wěn)中趨緊，優(yōu)質(zhì)房企能夠穩(wěn)定投資預(yù)期，將通過更多的融資渠道來維持較低的財(cái)務(wù)成本。