曾經(jīng)的合肥“地王”，因?yàn)榫G城危機(jī)自救下的容積率調(diào)整而引起業(yè)主的強(qiáng)烈質(zhì)疑。雙方各執(zhí)一詞，互不妥協(xié)，成為一場(chǎng)圍繞“品質(zhì)”的拉鋸戰(zhàn)。由于綠城在全國(guó)范圍內(nèi)都進(jìn)行了產(chǎn)品線的調(diào)整，合肥的糾紛或許并非單一案例，如何在多方利益的碰撞下進(jìn)行取舍，需要綠城更慎重地權(quán)衡應(yīng)對(duì)。
盼了3年，即將要到收樓日，然而陳聰（化名）卻沒(méi)有絲毫的喜悅。半年多來(lái)，他和許多業(yè)主一直忙著維權(quán)。
陳聰所購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)是綠城集團(tuán)在合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)的翡翠湖玫瑰園項(xiàng)目，該項(xiàng)目是2009年合肥市場(chǎng)的“地王”，在當(dāng)?shù)乇蛔u(yù)為“王冠上的明珠”。然而今年年初，包括陳聰在內(nèi)的一期業(yè)主突然得知，綠城正在考慮將二期的容積率從最初的1.8上調(diào)到1.996。
陳聰?shù)葮I(yè)主對(duì)這一規(guī)劃的更改表示了強(qiáng)烈的反對(duì)，“如此一來(lái)，二期將新增加639戶，勢(shì)必?cái)D占原本承諾的公共空間和地面車(chē)位。對(duì)于一家極度強(qiáng)調(diào)品質(zhì)的品牌開(kāi)發(fā)商而言，為了自身利益而降低業(yè)主的居住品質(zhì)，這種做法是否合適？”
但綠城方面認(rèn)為，這種調(diào)整有其不得已的苦衷。由于近年來(lái)的瘋狂拿地和大舉負(fù)債，綠城在樓市調(diào)控中遭遇重大危機(jī)，不得不調(diào)整部分產(chǎn)品規(guī)劃以渡過(guò)市場(chǎng)難關(guān)。
“為了不讓這個(gè)項(xiàng)目死掉，我們被迫做出一些應(yīng)對(duì)措施，不過(guò)上調(diào)后的容積率并沒(méi)有超過(guò)拿地時(shí)所規(guī)定的2.0上限，屬于合規(guī)范圍內(nèi)的適當(dāng)調(diào)整，也不會(huì)影響一期業(yè)主的居住品質(zhì)。”綠城集團(tuán)安徽公司總經(jīng)理助理張明對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
不過(guò)，業(yè)主對(duì)于綠城這種“危機(jī)自救”的解釋并不買(mǎi)賬。記者在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，玫瑰園二期工程因雙方爭(zhēng)執(zhí)而被迫減緩進(jìn)度，至今仍沒(méi)有開(kāi)工的跡象。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種高價(jià)拿地后更改容積率的做法在行業(yè)內(nèi)較為普遍。而對(duì)于此前大肆高成本攻城略地卻一度遭遇經(jīng)營(yíng)危機(jī)的綠城而言，今后類(lèi)似這種“地王后遺癥”的爭(zhēng)端可能仍會(huì)層出不窮，需要公司更慎重地應(yīng)對(duì)。
自救調(diào)整引發(fā)爭(zhēng)端
2009年10月29日下午，合肥翡翠湖地塊競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，綠城、保利、恒大、中建等品牌房企云集，為爭(zhēng)奪這顆“王冠上的明珠”展開(kāi)激烈博弈。最終，時(shí)任副董事長(zhǎng)的羅釗明親自坐鎮(zhèn)的綠城挫敗群雄，以總價(jià)26億元成功競(jìng)得該地塊，樓面地價(jià)達(dá)到3915元/平方米，溢價(jià)高達(dá)160%，成為合肥當(dāng)時(shí)的“地王”。
合肥翡翠湖這一幕，是綠城2009年瘋狂拿地的集中縮影。這一年，綠城豪擲456億元在全國(guó)拿地，占其當(dāng)年合同銷(xiāo)售額的89%。
然而，被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲”的地產(chǎn)調(diào)控政策在2010年出臺(tái)。在限購(gòu)、限貸等政策的重壓下，以高端樓盤(pán)為主的綠城首當(dāng)其沖，甚至因?yàn)樨?cái)務(wù)危機(jī)而身陷“破產(chǎn)”傳聞。步履維艱之下，綠城將產(chǎn)品線的調(diào)整作為自救的重要手段，而合肥玫瑰園正是這種產(chǎn)品調(diào)整戰(zhàn)略下的案例之一。
“在調(diào)控和市場(chǎng)壓力下，如果二期還堅(jiān)持原來(lái)的定位規(guī)劃會(huì)很困難，這時(shí)就需要做出適當(dāng)調(diào)整，增加更多小戶型以及降低總價(jià)來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)需求。”張明表示。
于是，2013年1月23日，陳聰?shù)葮I(yè)主在合肥市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展局（下稱(chēng)“合肥經(jīng)開(kāi)區(qū)建發(fā)局”）的網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)了一份公示文。
該文件顯示，綠城合肥玫瑰園項(xiàng)目部向經(jīng)開(kāi)區(qū)建發(fā)局遞交了項(xiàng)目規(guī)劃變更的申請(qǐng)書(shū)。“按照規(guī)劃變更，高層公寓規(guī)劃中4號(hào)樓、6號(hào)樓由38層改為39層；3號(hào)樓、5號(hào)樓增加女兒墻高度；7號(hào)樓戶型調(diào)整；8號(hào)樓層數(shù)由32層調(diào)整為38層；9號(hào)樓、10號(hào)樓層數(shù)由原規(guī)劃32層調(diào)整為37層；19號(hào)樓由1個(gè)單元改為2個(gè)單元，戶型調(diào)整；20號(hào)樓戶型調(diào)整；以及法式合院21號(hào)組團(tuán)由12單元改為8單元，規(guī)劃方案做相應(yīng)調(diào)整；項(xiàng)目規(guī)劃方案、建筑單體及配套設(shè)施指標(biāo)相應(yīng)調(diào)整。”
根據(jù)調(diào)整后的方案，玫瑰園二期的容積率將由原本的1.8增加到1.996，局部層數(shù)增加從1~6層幅度不等，戶數(shù)也增加了639戶，比原來(lái)增加了23%，且小區(qū)配套公建面積有所減少，小區(qū)車(chē)位也隨之改變，地面車(chē)位數(shù)量由原來(lái)的220個(gè)增加到711個(gè)。
這份規(guī)劃調(diào)整公告引起了一期業(yè)主們的強(qiáng)烈不滿。“綠城選擇在春節(jié)前這段時(shí)間，把公示牌放到很少有人去的項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)，此外并沒(méi)有以電話、短信等任何形式通知業(yè)主。如果不是這份建發(fā)局官網(wǎng)上的公告，我們恐怕一直都被蒙在鼓里。”陳聰表示，“綠城方面的誠(chéng)意由此可見(jiàn)一斑。”
部分一期業(yè)主同時(shí)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主同意擅自修改容積率，屬于是對(duì)前期業(yè)主的“欺詐行為”，同時(shí)自己購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)品質(zhì)也必將大打折扣，“對(duì)部分住宅日照會(huì)有影響，小區(qū)綠化率降低、人口密度的增加等，無(wú)疑降低了小區(qū)的品質(zhì)。”
張明對(duì)此回應(yīng)稱(chēng)，這種調(diào)整并未降低小區(qū)的高端品質(zhì)，“戶數(shù)增多了，就一定人多嗎？”而且，公司是在拿地承諾容積率不超過(guò)2.0的范圍內(nèi)進(jìn)行的小幅度調(diào)整，對(duì)于空間和綠化的改動(dòng)極其有限，地上和地下車(chē)位占比也沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的25%。
合肥經(jīng)開(kāi)區(qū)建發(fā)局規(guī)劃處處長(zhǎng)許工對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，他們已經(jīng)接到了業(yè)主的反對(duì)意見(jiàn)，也把這些意見(jiàn)集中向綠城方面做了通報(bào)，并上報(bào)到了合肥市規(guī)劃局。
“綠城之前并未用足2.0的容積率，這次范圍之內(nèi)的申請(qǐng)變更是合乎相關(guān)法律法規(guī)的正常行為。但由于業(yè)主的反對(duì)，目前我們還沒(méi)有批準(zhǔn)綠城的申請(qǐng)，具體情況只能等雙方協(xié)商的結(jié)果。”許工表示。
容積率“拉鋸戰(zhàn)”
由于綠城與業(yè)主對(duì)于容積率調(diào)整與品質(zhì)影響方面的認(rèn)知截然不同，雙方的糾紛拉鋸戰(zhàn)一直持續(xù)，并已經(jīng)影響了二期的正常進(jìn)度。
“二期并沒(méi)有按照調(diào)整后的容積率開(kāi)工，根據(jù)業(yè)主的意見(jiàn)，我們的方案也在反復(fù)調(diào)整之中，并一直與業(yè)主進(jìn)行積極的溝通。目前，雙方的矛盾正在逐步淡化，大部分理性的業(yè)主非常理解我們的苦衷。”張明說(shuō)。
不過(guò)，陳聰?shù)炔糠謽I(yè)主似乎并不這么想。
“我們并未看到綠城方面的溝通誠(chéng)意和對(duì)業(yè)主應(yīng)有的尊重。”陳聰說(shuō)，自己和部分一期業(yè)主多次找過(guò)綠城，對(duì)方卻是換不同的律師和自己見(jiàn)面，答復(fù)都是如出一轍——規(guī)劃更改的是二期，與一期業(yè)主并無(wú)關(guān)系，因此無(wú)需主動(dòng)告知。
“我們算了一下，調(diào)整后住戶新增加了639戶，面積增加了4.5萬(wàn)平方米，按照目前的市面價(jià)，企業(yè)銷(xiāo)售增加了接近3.6億元。”陳聰認(rèn)為，一紙變更的背后將會(huì)給綠城帶來(lái)豐厚的回報(bào)。這種利益的驅(qū)使，令綠城不惜讓業(yè)主為品質(zhì)的降低埋單。
但張明對(duì)記者辯解稱(chēng)，綠城的調(diào)整僅僅是為了降低項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，絕不是出于額外牟利的考量。“按照土地成本、建安成本和相關(guān)稅費(fèi)來(lái)計(jì)算，玫瑰園每平方米的總成本已經(jīng)超過(guò)9000元，而當(dāng)時(shí)賣(mài)給一期業(yè)主的價(jià)格就達(dá)到9000元/平方米，何況現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)跌下來(lái)，我們相當(dāng)于虧本在賣(mài)，背負(fù)的壓力非常沉重，哪還談得上盈利？”
張明補(bǔ)充道，綠城拿地時(shí)曾向政府承諾，在小區(qū)內(nèi)配套一個(gè)建筑面積8532平方米的小學(xué)和11760平方米的初級(jí)中學(xué)，僅這些就已經(jīng)投入了超過(guò)4億元。
合肥綠城方面表示，如果業(yè)主仍不滿意公司最終的規(guī)劃方案，覺(jué)得自己的利益受到了損害，可以選擇退房。
陳聰則表示，如果綠城仍然堅(jiān)持調(diào)整容積率，業(yè)主可能考慮訴諸法律，“我們當(dāng)初是基于對(duì)綠城品質(zhì)服務(wù)的信任而選擇了其樓盤(pán)，但現(xiàn)在卻對(duì)開(kāi)發(fā)商傲慢而強(qiáng)硬的態(tài)度感到懷疑和憤怒”。
“某種程度上，這種做法在業(yè)內(nèi)有一定的普遍性。”蘭德咨詢總裁宋延慶對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，從拿地到開(kāi)盤(pán)歷經(jīng)三、四年的時(shí)間，財(cái)務(wù)危機(jī)和市場(chǎng)調(diào)整的壓力是客觀存在的。不過(guò)，“這樣的困局是企業(yè)自己造成的，應(yīng)該由企業(yè)自身來(lái)消化，而不應(yīng)把問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者”。
無(wú)獨(dú)有偶，同樣在2009年拿地狂潮中，綠城在大本營(yíng)杭州的拱墅區(qū)田園板塊和杭州濱江區(qū)月明路地塊上也有中途改變?nèi)莘e率的做法。
以2009年9月10日競(jìng)拍的田園板塊40號(hào)地塊為例，拿地時(shí)的容積率為2.0，然而拿地僅11天后，針對(duì)該地塊的《杭州市半山單元和西溪城市綜合體控制性詳細(xì)規(guī)劃局部調(diào)整公示》顯示，該地塊部分調(diào)整為高強(qiáng)度用地，容積率上升到了2.5。而綠城2009年和2010年的年報(bào)顯示，該地塊的整體容積率又連續(xù)上升到2.7和2.9。
一位不愿具名的杭州本地資深地產(chǎn)人士對(duì)記者表示，這種先高價(jià)拿地隨后改規(guī)劃上調(diào)容積率的做法，本身就是對(duì)拿地時(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的不公平競(jìng)爭(zhēng)，擾亂了市場(chǎng)秩序，更有可能滋生權(quán)力尋租的現(xiàn)象。
2012年3月，為了鞏固房地產(chǎn)調(diào)控效果和防止權(quán)力尋租，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)了《建設(shè)用地容積率管理辦法》。其中規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設(shè)單位或個(gè)人都不得擅自更改確定的容積率。只有在符合相關(guān)法律法規(guī)并得到有關(guān)部門(mén)審批的條件下，才能做出相應(yīng)的調(diào)整。
“從行業(yè)內(nèi)來(lái)看，由于前期規(guī)劃和實(shí)際建設(shè)情況存在一定的差別，容積率稍作調(diào)整是很正常的情況。”綠城CFO馮征對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者解釋?zhuān)熬G城即使調(diào)整也是拿地許可的數(shù)值范圍之內(nèi)，并且會(huì)經(jīng)相關(guān)部門(mén)審批，履行相關(guān)的手續(xù)以及資金補(bǔ)繳等，絕不會(huì)有違規(guī)甚至暗箱操作的情況。”
上述杭州地產(chǎn)人士表示，由于綠城在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行了產(chǎn)品線的調(diào)整，合肥玫瑰園這類(lèi)“地王后遺癥”的爭(zhēng)議事件可能還會(huì)層出不窮，公司需要更加慎重應(yīng)對(duì)。