7月1日，中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示：2013年6月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10258元/平方米，環(huán)比5月上漲0.77%，自2012年6月以來連續(xù)第13個(gè)月環(huán)比上漲。數(shù)據(jù)顯示，從全國來看房價(jià)漲幅趨緩，但一線城市漲幅仍然較大。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出特大城市大幅上漲與二三線城市庫存積壓并存的復(fù)雜局面。各種因素制衡之下，未來的房地產(chǎn)調(diào)控究竟該如何綜合把握呢？
不平衡是最大問題
自去年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖以來，各地的住房市場(chǎng)走勢(shì)情況差異比較大，特大城市大幅上漲與二三線城市商品房庫存積壓并存，業(yè)界將之描述為“冰火兩重天”。中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌表示，一線城市需求明顯釋放，住房供應(yīng)相對(duì)顯得不足，面臨著房價(jià)上漲的壓力。但是在很多中小城市，特別是西部、中部的一些中小城市，市場(chǎng)的供應(yīng)狀況是供大于求的。
“供應(yīng)壓力緊張的話，房價(jià)上漲壓力就大；供應(yīng)量大的話，房價(jià)上漲壓力就不那么大。”顧云昌說，從數(shù)據(jù)來看，雖然6月份百城均價(jià)漲幅比5月份有所趨緩，縮小了0.04個(gè)百分點(diǎn)，但一線城市漲幅仍然較大。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為17376元/平方米，環(huán)比上月上漲1.01%，與上年同期相比上漲9.93%。
“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)最突出的問題并不是絕對(duì)短缺，而是不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)的問題。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹指出，一個(gè)不平衡就是大城市和小城市、一線城市和三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不平衡，另一個(gè)就是一部分人有很多套房子、一部分人還沒有房子的不平衡。
秦虹說，無論今天的行政手段還是明天的經(jīng)濟(jì)手段，一定會(huì)沿著這個(gè)方向進(jìn)行調(diào)控。不讓多占有住房的繼續(xù)多占有，讓那些沒有房子的、住不好房子的家庭盡可能改善住房。對(duì)政府來說，今后應(yīng)出臺(tái)更多針對(duì)住房不平衡的政策，努力去減緩這個(gè)不平衡。對(duì)開發(fā)商來說，應(yīng)該多去那些供應(yīng)不足的地方。
供求要“兩手一起抓”
按照現(xiàn)在城市人口增長速度，考慮結(jié)構(gòu)調(diào)整和換房需要等因素，到2020年，全國城鎮(zhèn)每年新增住房需求約為12億平方米，也就是說，不考慮投機(jī)投資性需求，每年的新增需求也是相當(dāng)龐大的。“所以長期看，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，特大和大城市人口聚集導(dǎo)致的住房供需關(guān)系緊張狀況不會(huì)很快改變。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心科研處處長周江表示。
對(duì)于個(gè)別二三線城市出現(xiàn)的房屋空置現(xiàn)象，中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮認(rèn)為，房子是不是多于需求，關(guān)鍵問題在于城外有沒有更多的人在未來三五年或十年內(nèi)要搬到城里住，“中國城鎮(zhèn)化需求決定了未來20年到30年，房地產(chǎn)業(yè)仍將是中國支柱產(chǎn)業(yè)，供不應(yīng)求將長期存在”。
“供不應(yīng)求的最主要原因是剛需增長很快，2012年全國城市新增常駐人口仍然超過2100萬，年輕人集中在省會(huì)大城市特別明顯。”秦虹說，“改善型需求仍然很旺，人們把住房改善和家庭私人財(cái)富積累的愿望交織在一起，因此這一輪房地產(chǎn)成交量的上漲主要是自主性需求推動(dòng)的。”
秦虹表示，下一步的調(diào)控，要堅(jiān)持“兩手一起抓”，在供求雙向?qū)κ袌?chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。一是更有效率地控制投機(jī)性的需求，如果不控制這樣一些需求，那么不平衡問題就會(huì)越來越嚴(yán)重；二是要滿足新型城鎮(zhèn)化下的住房需求，就是政策一定要保護(hù)剛需。
周江認(rèn)為，目前來看，一定的時(shí)期內(nèi)，應(yīng)繼續(xù)在部分住房供求矛盾突出城市堅(jiān)持限購政策，并實(shí)行差異化的信貸政策，逐步試點(diǎn)和推動(dòng)房產(chǎn)稅改革，發(fā)揮稅收工具對(duì)房地產(chǎn)需求的引導(dǎo)和調(diào)控作用。另外，就是想方設(shè)法增加供應(yīng)：針對(duì)中高收入階層，要增加供需關(guān)系緊張城市普通商品住房供應(yīng)。針對(duì)中低收入階層，要大力發(fā)展住房保障，加快棚戶區(qū)改造，確保財(cái)政投入，吸引民間資本進(jìn)入，完善住房保障制度。
用改革打造長效機(jī)制
目前，在房價(jià)問題的癥結(jié)根源尚未解決的情況下，“限購”“限貸”等短期性政策在當(dāng)前階段仍將發(fā)揮核心作用。但依賴行政計(jì)劃手段來控制市場(chǎng)供求，并不能從根本上解決房價(jià)問題，這已經(jīng)成為專家的共識(shí)。
“房地產(chǎn)既涉及到國計(jì)民生，又關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其背后的因素眾多，很多因素是房地產(chǎn)政策調(diào)控不了的，比如投資渠道不暢、股市不好等。”秦虹表示，在這些因素沒有解決的情況下，房地產(chǎn)政策只是有限地解決問題。“中國住房制度改革不過十年，很多相適應(yīng)的法律法規(guī)沒有建立，政府只能采取一些行政手段解決眼前的問題。未來法律法規(guī)和市場(chǎng)規(guī)律的制度建立之后，需要更多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段來進(jìn)行調(diào)節(jié)。”秦虹說。
陳淮認(rèn)為，要改變現(xiàn)在調(diào)控政策滯后被動(dòng)、高成本低效率的局面，根本出路在于改革。房地產(chǎn)業(yè)最迫切需要的不是價(jià)格高低漲落，而是通過改革體制，讓市場(chǎng)具有更強(qiáng)大和完善的自我平衡機(jī)制。
“要能夠解決好住房需求兩端的問題，既控制投機(jī)性需求，使住宅市場(chǎng)去投資化；又要保障好困難者需求，大力建設(shè)保障房。”秦虹認(rèn)為，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長效機(jī)制，關(guān)鍵在于四個(gè)方面：一是農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的住房政策是什么；二是讓地方政府?dāng)[脫對(duì)土地收益依賴的財(cái)政體制是什么；三是如何解決房地產(chǎn)市場(chǎng)在大中小城市之間不平衡以及不同居民之間住房資源占有極不平衡的問題；四是如何開放居民多元化的投資渠道等問題。解決這些問題都有待相關(guān)的改革和諧推進(jìn)。