銀行資金短期錯(cuò)配已經(jīng)帶來資本市場(chǎng)的恐慌，房地產(chǎn)板塊今天再次遭遇重挫，盤中，近30只地產(chǎn)股跌幅一度超過9%，盡管最終大多地產(chǎn)股實(shí)現(xiàn)了跌幅的收窄，但從整體來看，近日地產(chǎn)股依然在跌。而在24日，已經(jīng)有超過20只房地產(chǎn)股跌停。
眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資本高度集中的行業(yè)，而銀行正是為其輸送血液的重要通道。銀行已經(jīng)開始鬧錢荒了，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)迎來怎樣的變動(dòng)？這兩天，已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士必問的題目。
“現(xiàn)在的情況還不明朗，關(guān)鍵是要看各家銀行如何調(diào)整資金配置，房地產(chǎn)業(yè)的走向取決于此。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜說。
個(gè)人住房貸款速度放緩
銀行錢荒，最快的反應(yīng)并非來自房地產(chǎn)企業(yè)，反倒是來自個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。
24日開始，各地都開始出現(xiàn)部分銀行暫停個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的消息。
巧合的是，中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心也在24日暫停了部分公積金業(yè)務(wù)。按照其公示的內(nèi)容，這次的業(yè)務(wù)調(diào)整分4步走，6月24日至7月4日，暫停受理住房公積金提取和轉(zhuǎn)出業(yè)務(wù)；6月26日至7月4日，暫停受理住房公積金匯補(bǔ)繳業(yè)務(wù)；6月28日至7月4日，暫停受理住房公積金全部業(yè)務(wù)。7月5日，恢復(fù)辦理公積金的各項(xiàng)業(yè)務(wù)。
為什么要在這個(gè)節(jié)點(diǎn)暫停部分業(yè)務(wù)？中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心給出的解釋是：為確保新系統(tǒng)平穩(wěn)上線運(yùn)行。
在北京，目前公積金貸款已經(jīng)占到整體個(gè)人住房貸款量的四成，公積金中心提供的貸款數(shù)額總體看是一個(gè)巨大的數(shù)字。在銀行鬧錢荒的當(dāng)口兒，中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心暫停部分公積金業(yè)務(wù)讓很多人難免浮想聯(lián)翩。在北京，公積金分為市管和國(guó)管兩部分，國(guó)管的公積金業(yè)務(wù)已經(jīng)暫停，市管的業(yè)務(wù)有沒有變化？
“北京市市管的公積金業(yè)務(wù)并沒有暫停。”專門從事房地產(chǎn)貸款服務(wù)的偉嘉安捷公司企劃經(jīng)理吳昊告訴記者，但由于北京市公積金管理中心對(duì)新增公積金貸款申請(qǐng)?jiān)黾恿艘豁?xiàng)審核內(nèi)容，導(dǎo)致目前公積金的審批時(shí)間延長(zhǎng)，不過業(yè)務(wù)還是正常進(jìn)行。
據(jù)吳昊介紹，目前在個(gè)人住房貸款市場(chǎng)，確實(shí)出現(xiàn)了一些變化，但銀行并沒有暫停這項(xiàng)業(yè)務(wù)。
“銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的速度慢下來了。”吳昊說，現(xiàn)在各家銀行都處在年中盤點(diǎn)的節(jié)點(diǎn)上，對(duì)個(gè)人住房貸款的審核放款都在往后延，大概到7月中旬就會(huì)正常。從銀行自身來看，上半年的貸款額度基本已經(jīng)滿了，以往出現(xiàn)這種貸款資金缺口的時(shí)候，央行會(huì)釋放出一些額度出來，但今年央行卻改變了以往的做法，沒有松口，導(dǎo)致各家商業(yè)銀行出現(xiàn)貸款額度緊張的局面。
按照吳昊的說法，不僅個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)遇到問題，房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)同樣如此。而背后的原因是銀行貸款利潤(rùn)的下降。
“這個(gè)變化并非出現(xiàn)在這兩天。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴中國(guó)青年報(bào)記者，在5月中旬的時(shí)候，各地對(duì)房地產(chǎn)貸款的審批已經(jīng)收緊。只不過大家的注意力都集中在房?jī)r(jià)行情，忽略了房地產(chǎn)資金狀況的變化。在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，資金、土地歷來是兩大支柱。這些年來貨幣超發(fā)已經(jīng)為房地產(chǎn)業(yè)注入了太多太過豐盛的“血肉”。
在張大偉看來，這次央行不肯釋放更多的流動(dòng)性，已經(jīng)表明貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)中趨緊。“銀行資金緊張，肯定會(huì)明顯影響購(gòu)房者，因?yàn)榇蟛糠秩速I房都需要借助銀行貸款。現(xiàn)在一些銀行已經(jīng)在提高個(gè)人住房貸款的要求。”
房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒃俅畏只?/STRONG>
個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)受到銀行錢荒的波及，但有意思的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)似乎還未切實(shí)感到寒意。
國(guó)內(nèi)一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的中層管理人員告訴記者，目前公司內(nèi)部還未就此事召開過會(huì)議，從公司高層的態(tài)度來看，似乎并不太在意銀行錢荒可能帶來的變化。
這似乎與業(yè)界的判斷有些偏差。在張大偉看來，銀行錢荒導(dǎo)致的貸款收緊，并不會(huì)僅僅對(duì)購(gòu)房者造成影響，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)貸款肯定也會(huì)受到波及，而開發(fā)貸款則是房地產(chǎn)企業(yè)圈地蓋樓所需資金的關(guān)鍵。
“對(duì)我們公司來說，融資的渠道有很多，這些年，公司對(duì)直接融資進(jìn)行了多種嘗試，效果不錯(cuò)。”上述房地產(chǎn)企業(yè)中層管理人員說。
所謂直接融資，簡(jiǎn)而言之就是不通過銀行進(jìn)行資本的募集，其渠道有信托、私募基金、公司債等。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這幾年來努力嘗試直接融資，是因?yàn)橛辛饲心w之痛。
這個(gè)痛正是2008年下半年的樓市蕭條。造成當(dāng)年樓市蕭條的根本原因正是國(guó)家收緊信貸，而在那個(gè)時(shí)期，絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源就是銀行。
原本會(huì)出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌被全球金融危機(jī)打亂，4萬(wàn)億資金的入市解救了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但從那之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就明白，要想生存得好，必須尋找新的融資渠道。于是，房地產(chǎn)企業(yè)上市的步伐加快，融資的方式也開始多樣化。
就在前幾天，國(guó)內(nèi)一家在香港上市的大型房地產(chǎn)企業(yè)透出風(fēng)聲，將其原計(jì)劃的信貸規(guī)模擴(kuò)大至75億港幣。在3月，這家公司計(jì)劃的這筆海外融資的規(guī)模還僅僅是30億港幣。據(jù)了解，這筆海外融資已經(jīng)獲得了超過10家銀行的超額認(rèn)購(gòu)。
據(jù)接近這家公司的消息人士透露，該公司這些年一直非常重視拓寬融資渠道，此次進(jìn)行的這筆海外融資，算下來利率只有4.8%左右，而在國(guó)內(nèi)，銀行一年期貸款利率都要6%。這家大型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在對(duì)國(guó)內(nèi)資金的依賴度很低，所以即使此次銀行鬧錢荒，對(duì)其也沒有太大影響。
并不僅僅是這一家房地產(chǎn)企業(yè)如此，大量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都已經(jīng)拓寬了融資渠道。今年6月初，住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合發(fā)布的報(bào)告稱，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長(zhǎng)高達(dá)6.5倍。
由此帶來的是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行借款的下降。A股上市房企中華企業(yè)就是一個(gè)例子，2010年年末，該公司負(fù)債結(jié)構(gòu)中銀行借款占到了46.13%，而到了2012年年末，這個(gè)比例下降到了30.92%。2010年年末，該公司負(fù)債結(jié)構(gòu)中，信托融資占比為20.36%，2012年年末，這個(gè)數(shù)字達(dá)到27.02%。
這個(gè)說法在一家房地產(chǎn)信托公司得到印證。這家公司的工作人員告訴記者，表面看，銀行鬧錢荒會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成大的沖擊，但如果仔細(xì)研究數(shù)據(jù)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，今年上半年銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款是非常充足的，而且由于樓市形勢(shì)好，開發(fā)商資金回籠快，融資利率一直在下降。
這位工作人員拿出的數(shù)據(jù)顯示，2012年一些大開發(fā)商進(jìn)行信托融資，利率能達(dá)到15%，但到了今年利率就降到了8%左右，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)做好了資金準(zhǔn)備。
“如果銀行錢荒只是短期變化，那么對(duì)許多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說就不會(huì)有實(shí)質(zhì)影響，但那些小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能就會(huì)出現(xiàn)資金壓力，從而面臨被市場(chǎng)淘汰。”上述工作人員表示，但如果這種錢荒從現(xiàn)在開始長(zhǎng)期化，那就不好判斷了，可能大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也終將面臨資金壓力。
要反思投資效率
對(duì)普通人來說，此次銀行錢荒帶來的切身感受并不明顯，但也有不少人由此期望房?jī)r(jià)會(huì)因此下降。
從通常的邏輯來看，銀行鬧錢荒會(huì)導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款收緊，貸款收緊會(huì)造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，資金壓力最終會(huì)促使企業(yè)盡快出售手中的樓盤加快資金回籠。而要加快出售樓盤，一個(gè)重要的手段就是降價(jià)促銷。當(dāng)降價(jià)出現(xiàn)的時(shí)候，會(huì)造成整體市場(chǎng)預(yù)期的變化，從而會(huì)有更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加入降價(jià)促銷的隊(duì)伍。
這個(gè)結(jié)果會(huì)最終形成嗎？在張大偉看來，這并非不可能。“2008年、2011年樓市出現(xiàn)降價(jià)，原因都是銀行信貸收緊，這可以說是一個(gè)基本規(guī)律。銀行信貸收緊，就意味著，樓市上漲的通道變窄，甚至被堵上。”
而要出現(xiàn)這種狀況，還需要另一個(gè)重要因素。張大偉告訴中國(guó)青年報(bào)記者，中央此次對(duì)銀行流動(dòng)性調(diào)整時(shí)，要改變銀行的盈利模式，同時(shí)要引導(dǎo)更多的資金進(jìn)入實(shí)業(yè)。如果這個(gè)預(yù)期能夠?qū)崿F(xiàn)，更多的資金通過此次的調(diào)整進(jìn)入實(shí)業(yè)，而不是留在房地產(chǎn)行業(yè)，那么房?jī)r(jià)上漲的可能性就會(huì)大幅減小。
但是，引導(dǎo)更多資金進(jìn)入實(shí)業(yè)的預(yù)期目的能順利實(shí)現(xiàn)嗎？中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜告訴記者，4萬(wàn)億的投資之后，很多銀行的貸款并沒有進(jìn)入實(shí)業(yè)，而是進(jìn)入了地方融資平臺(tái)。而這些地方債都是長(zhǎng)期的債務(wù)，吸納了太多的資金，擠占了實(shí)業(yè)本應(yīng)得到的資金。
不僅如此，這些地方融資平臺(tái)的項(xiàng)目甚至沒有實(shí)現(xiàn)基本的收入現(xiàn)金流。
“2009年之后，國(guó)家大量投資，難免出現(xiàn)魚龍混雜的現(xiàn)象。很多項(xiàng)目非常差，根本就沒有盈利能力，這其中就包含一些房地產(chǎn)項(xiàng)目，一些小城市搞了大量的住宅項(xiàng)目，這些項(xiàng)目市場(chǎng)難以消化。”汪利娜說，很多項(xiàng)目有問題，以致資金根本無(wú)法回流，這就造成了投資的低效甚至是無(wú)效。這些項(xiàng)目把地方融資平臺(tái)帶入高風(fēng)險(xiǎn)地帶，也將銀行拖下水。
在汪利娜看來，這次表現(xiàn)出來的銀行錢荒，其實(shí)并不是整體貨幣供應(yīng)量的短缺，國(guó)家整體貨幣供應(yīng)量對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平來說是充足的，關(guān)鍵是銀行資金的錯(cuò)配。如果短期內(nèi)銀行能夠解決資金錯(cuò)配的問題，國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依然良好，這個(gè)事情也就過去了，大多房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)受到多大沖擊。
“透過這次錢荒，要反思的是，我們的投資該如何實(shí)現(xiàn)高效。”汪利娜告訴記者，從國(guó)家層面看，儲(chǔ)蓄率依然在增長(zhǎng)，那就意味著投資還將保持增速，但是投資必須要有效率，要投到與民生相關(guān)的領(lǐng)域，而不能再去擠占實(shí)業(yè)的資金需求。