國五條推行近兩個月，地方版細(xì)則也已出臺20天，其中爭議最大的20%個稅征收情況幾何？市場這只無形之手又是如何給這條細(xì)則打分？日前，北京已經(jīng)出現(xiàn)第一批二手房交易繳納了獲利部分20%個稅的案例，如之前的市場猜測，28萬元個稅由買房者承擔(dān)。
4月21日，《國際金融報(bào)》記者匿名致電負(fù)責(zé)該筆交易的房產(chǎn)中介公司工作人員時，他告訴記者，“賣方一般拿凈成交價，如果協(xié)商個稅由賣方承擔(dān)的話，房屋本身價格可能被上調(diào)。”不難看出，目前的房地產(chǎn)交易市場，中介公司與賣房者蹲守同一戰(zhàn)壕——
北京：28萬元個稅買方掏
3月30日，房地產(chǎn)調(diào)控“國五條”北京細(xì)則發(fā)布，“如不是家庭已購5年、惟一住房的，出售二手房時須按照售價差額的20%繳納個人所得稅”。該規(guī)定3月31日起實(shí)施，以網(wǎng)簽時間為界。
日前，北京已經(jīng)出現(xiàn)第一批二手房交易繳納了獲利部分20%個稅的案例：北京市豐臺區(qū)大成南里小區(qū)的一套二手房，房屋總面積為127平方米，最新成交價280萬元，業(yè)主購買時的價格為140萬元，此次交易獲利140萬元，所繳納的個稅數(shù)額為140萬元的20%，也就是28萬元。
國五條出臺時，就有分析人士擔(dān)心20%的個稅不排除會轉(zhuǎn)移給買房者，從而助推房價。從上述個案看來，此前的擔(dān)憂已經(jīng)成為事實(shí)。該筆交易是由偉業(yè)我愛我家代理，按照政策規(guī)定，28萬元應(yīng)由賣房者承擔(dān)，經(jīng)過買賣雙方協(xié)商，最后由買房者承擔(dān)。
“賣方一般拿凈成交價，如果協(xié)商個稅由賣方承擔(dān)的話房屋本身價格可能被上調(diào)。”4月21日，《國際金融報(bào)》記者匿名致電北京我愛我家的工作人員楊先生時，他告訴記者，“國家政策規(guī)定，個稅繳納應(yīng)由賣房者承擔(dān)，但在實(shí)際交易過程中，由于一般是賣方市場，所以習(xí)慣上由買房者承擔(dān)個稅。”
該公司另一位工作人員劉小姐也告訴記者，稅收一般是提前與買賣雙方商量好的，看是由業(yè)主承擔(dān)、買家承擔(dān)還是業(yè)主承擔(dān)一部分。“一般來說，地段好、品質(zhì)好、供不應(yīng)求的區(qū)域，可能是由買家承擔(dān)，而地段一般、房屋總價很高的房源，會有雙方分?jǐn)倐�稅、或者賣房者承擔(dān)個稅的情況。”
對于擔(dān)心差額20%的客戶，劉小姐建議選擇滿五年的房子，相對而言這種房子承擔(dān)的稅收較少。“目前中原地產(chǎn)自身還沒有相關(guān)符合個稅征收的案例。”北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理殷澤環(huán)表示，北京是下定決心要征收的，雖然目前整個系統(tǒng)尚沒有完全匹配，但完全升級應(yīng)該就在最近了。
天津：購房者買單是行規(guī)
北京已經(jīng)開始征收，那么其他城市情況如何？4月初，大多數(shù)城市已經(jīng)頒布了國五條的執(zhí)行細(xì)則。《國際金融報(bào)》記者分別咨詢了杭州、天津等地的房屋中介工作人員，但得到的答案均是“細(xì)則已出，但具體的征收方案尚在研究中”。
“在杭州，20%的個人稅尚未實(shí)施，且近期幾個月暫時不會實(shí)施。”杭州的吳先生表示，北京實(shí)施后，相關(guān)部門對其方案的制定和實(shí)行還是比較認(rèn)可的，要求其他一線城市緊隨其后，但杭州暫時還沒有相關(guān)文件下達(dá)。
“4月份的交易量比平常要高一些，但還是低于3月份。”吳先生表示，那些在觀望的客戶已準(zhǔn)備“下手”，“如果有想法建議盡早決定”。
南京的曹先生也表示，目前南京尚未正式執(zhí)行20%個稅規(guī)定，預(yù)計(jì)5月份之后會正式執(zhí)行。“雖然理論上無論是營業(yè)稅還是個稅都是由賣家承擔(dān)的，但在實(shí)際操作中還是羊毛出在羊身上，由買家承擔(dān)。當(dāng)再次出售這套房產(chǎn)時，你搖身一變成為賣家，相關(guān)稅收一般也是由買家承擔(dān)的。”曹先生說。
天津市中原地產(chǎn)三級市場部高級區(qū)域總監(jiān)朱慶江在接受記者采訪時也表示，“天津目前細(xì)則已出，但具體的征收方案尚在研究中，還沒有最終確定。目前在天津，繳納差額20%的個稅還是延續(xù)過去的1%是可以由買賣雙方自行商議決定的。”
“雖然20%的比例聽起來有些驚悚，但是如果購入房子的差額比較小那么按差額的20%來交稅可能遠(yuǎn)低于過去1%的交納方式。”朱慶江表示，按照規(guī)定，這部分稅費(fèi)應(yīng)該由業(yè)主承擔(dān)，但現(xiàn)在就行業(yè)內(nèi)的規(guī)則來看基本由購房者承擔(dān)，這點(diǎn)與過去沒有太大區(qū)別。
南京：“寧八條”不提20%個稅
南京上周末在政府網(wǎng)站公示《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（下稱“《通知》”），八條新規(guī)，六條解釋，比3月底100多字的“細(xì)則”詳細(xì)得多，但仍然未提“20%個稅”。
《通知》表示，南京將確保2013年度本市新建商品住房價格增幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅。《通知》提出，將加大中低價位住房供應(yīng)力度，除了在四大保障房片區(qū)中推出5000套保障性限價住房外，還將繼續(xù)保持適度的保障性限價住房建設(shè)規(guī)模。在保障房建設(shè)方面，今年將新開工300萬平方米，竣工500萬平方米，同時完成190萬平方米的城中村和65萬平方米危舊房片區(qū)的拆遷任務(wù)。《通知》還提出，中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。同時，還將增加普通商品住房用地供應(yīng)。
與3月31日住建委六條解讀中只字未提個稅不同，此次出臺的“寧八條”首次涉及了個人所得稅的落實(shí)方案，但沒有更具體的內(nèi)容，連“20%”也沒有提及。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在國稅總局關(guān)于個稅20%開征的解釋性文件出臺之前，地方政府無法出臺“細(xì)則”，只好籠統(tǒng)地表態(tài)“會執(zhí)行”。
記者了解到，目前南京的二手房交易涉及到個稅時，依舊采取自愿選擇利差20%或總額1%的方式，實(shí)際上99%的買家選擇的都是后者，簡便易行，而且比按利差20%的方式更省。
房價：3月68個城市房價上漲
意在控制房價的國五條出臺已有兩個月，調(diào)控有沒有出現(xiàn)預(yù)期效果？
從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況來看，3月房價繼續(xù)延續(xù)前兩個月升溫走勢，漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。與上月相比，70個大中城市中，上漲的城市有68個，上漲面達(dá)到97.1%。二手住宅方面，與上月相比，70個城市中有66個上漲。
對此，分析人士認(rèn)為，3月份，國五條出臺引發(fā)了市場的恐慌情緒，很多人都想趁著政策執(zhí)行前趕搭末班車，國五條的降溫作用會在4月份顯現(xiàn)。
4月21日，記者走訪了浦東新區(qū)幾家房地產(chǎn)中介公司，店鋪都顯得比較冷清，辦公人員多于有購房意愿的人，不少工作人員三三兩兩地站在門外等待生意上門。慶浩房產(chǎn)的工作人員表示：“上海暫時還未征收20%的個人稅，具體的執(zhí)行時間要待上級通知。但從4月份開始，買二手房的人就少了很多，與3月份的熱潮有天壤之別。”
最近正留心學(xué)區(qū)房的陳女士告訴記者，現(xiàn)在上海房市沒有3月份那么緊俏了，同一小區(qū)的房價較上個月有所回落。
“北京推行國五條對其二手房市場是有一定影響的。”劉小姐表示，“由于我愛我家除了二手房交易還有一手房，所以雖然二手房可能銷量不如過去，但最近一手房的銷量很好。”
殷則環(huán)表示,“北京成交量的確下降了很多，他最近關(guān)注的天津地區(qū)的二手房市場交易量，與3月份相比是差了很多，基本與1月份相持平。”
朱慶江表示：“目前來看，雖然近期二手房交易不如3月火爆，但與去年12月底到今年1月份的發(fā)展水平基本持平，對整體市場反應(yīng)還是比較緩和、理性的，整體成交處于正常水平，可以說沒有受到太多影響。”
但在中房信分析師薛建雄看來，由于上個月交易量比較大，所以二手房市場房源現(xiàn)在并不是太足，但下滑幅度也不會特別厲害，市場不會一下子冷清，還是會保持一定的熱度。