清明節(jié)前多地“國五條”調(diào)控細則陸續(xù)落地，令節(jié)日期間的一線城市樓市新房和二手房市場走出了別樣行情。中國證券報記者在京滬廣深一線城市調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，北京、深圳、上海、廣州的二手房交易均出現(xiàn)下滑，北京更是呈現(xiàn)“斷崖式”下跌。新房市場則保持著節(jié)前火爆的成交氛圍。
業(yè)內(nèi)人士指出，地方調(diào)控細則出臺后，部分二手房市場需求向新房市場轉(zhuǎn)移，加上此前的集中過戶已經(jīng)透支了未來一段時期的需求，直接導(dǎo)致二手房交易量大幅萎縮，市場調(diào)整在所難免。但北京等地新房市場需求依舊堅挺，部分開發(fā)商并不擔心樓盤的銷售情況，甚至有意推遲樓盤入市，預(yù)計未來新房價格仍會保持穩(wěn)定。
北京 業(yè)主加價售房 買家猶豫觀望
北京清明節(jié)期間二手房成交遭遇“高臺跳水”，成交量出現(xiàn)明顯下滑。
根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)，3月31日至4月5日，由于供求萎縮以及更多購房者陷入觀望，使得這一期間的二手房成交量環(huán)比前一周大幅下跌68%。與3月前三周的火爆行情相比，二手房在月底的突然降溫與北京調(diào)控細則的出臺直接相關(guān)。
“假期里我每天至少要打幾十個電話，全是給之前登記要買房或賣房的客戶，不過買主非常少。”位于北京北三環(huán)的一家房產(chǎn)中介門店的經(jīng)理表示，清明假期他和同事們都沒有休息，除了留守的人外，店里大部分人手都派去外出“宣傳”。“我們在比較繁華的街邊、購物中心、小區(qū)附近都設(shè)了展板推介產(chǎn)品，可是真正來咨詢的人并不多。這個月的業(yè)務(wù)會很難做。”
“因為涉及到個稅的問題，降價出售的幾乎沒有。很多賣主都加價了，還有一些本身不涉及繳納20%個稅的房源賣主也趁機加了價。所以不少買家有點猶豫。”該中介經(jīng)理坦言，他現(xiàn)在最主要的任務(wù)就是找到更多買主去看房。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，北京細則出臺后，買賣雙方的心態(tài)已由之前的爭取快速成交，變成觀望等待，因此造成了成交量的大幅下滑。“細則落地前，購房需求集中釋放，已經(jīng)基本透支了未來半年左右的需求。”胡景暉預(yù)計，未來半年內(nèi)，北京二手房交易量或保持低位，個別區(qū)域的房價有望小幅松動。
與二手房相比，樓市細則的落地對新房市場的影響顯然更小。一些原本計劃購買二手房的購房者將選擇的目光投向了新房市場。從清明假期的推盤來看，不少新房項目并沒有趕在假期時間推盤，一些已經(jīng)拿到預(yù)售證的項目也選擇了節(jié)后開盤。
由于北京市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)進行升級調(diào)整的原因，3月31日至4月7日期間北京暫停了購房資格申請、審核及網(wǎng)上簽約，因此無法從數(shù)據(jù)上直觀體現(xiàn)假期的銷售情況。不過，中國證券報記者在實際走訪中發(fā)現(xiàn)，由于前期蓄客充足，部分假期開盤的項目銷售依舊火爆。
清明假期，位于望京區(qū)域的金茂府(樓盤資料
業(yè)主論壇)項目開盤，推出的兩棟樓在開盤不久后便售罄。“我們這次推出的戶型面積都在200平方米以上，均價差不多是每平方米49000元，高層的在52000元，稍微差一點的大概在47000元。”售樓處銷售人員對記者表示，項目在開盤前已經(jīng)排號，積累了足夠的客戶。
清明假期前，北京市有多個樓盤推盤，成交活躍。但假期各個項目明顯放緩了推盤速度，部分已經(jīng)拿到預(yù)售證的新盤則選擇了節(jié)后推盤。根據(jù)北京市住建委的信息，清明假期僅有金茂府一宗項目拿到預(yù)售證。而在節(jié)前，觀音寺北里、華貿(mào)奧苑等多個項目拿到了預(yù)售證。其中，華貿(mào)奧苑選擇在4月15日開盤。
“北京細則要求新建商品住房價格和去年保持穩(wěn)定，但一般項目的開盤價會越來越高，所以對我們來說，現(xiàn)在的定價比較敏感。”一位正在南城推廣項目的開發(fā)商表示，雖然新房銷售并沒有受到明顯影響，但是地方政府對漲價項目很關(guān)注，在審批上也更加嚴格。公司目前對推盤節(jié)奏控制得更加謹慎。
人氣樓盤大念“拖”字訣
“細則落地后，有些人盼著市場能有所降溫，開發(fā)商也不著急開盤，等著購房者覺得房價繼續(xù)漲的時候再開。所以，你看周邊幾個樓盤都沒拿預(yù)售證。”位于北京大興區(qū)南六環(huán)外天宮院地鐵附近的保利首開熙悅春天(樓盤資料)的銷售經(jīng)理王鑫對中國證券報記者說。
北京調(diào)控細則出臺后，商品房預(yù)售審批或較以往更為嚴格，報價過高的樓盤可能面臨政府部門“價格指導(dǎo)”。加之二手房市場因20%個稅政策而急劇萎縮，新房市場變得更為復(fù)雜。
清明節(jié)期間，中國證券報記者實地探訪了北京大興、房山等郊區(qū)新盤的銷售情況。王鑫介紹，現(xiàn)在和政策出臺前，來看房的人數(shù)沒有太大變化。“我們40個置業(yè)顧問，這幾天每個人每天接待超過20個購房者，政策對剛需人群影響不大。”
一街之隔的金融街融匯，預(yù)計4月底開盤的兩棟樓，房源有600多套，但目前辦卡排號的人數(shù)已達到3000多人。“現(xiàn)在我們已經(jīng)停止辦卡排號了，來看房的人想買也買不了。”售樓員說。一位看完了樣板間的苗女士感慨：“平均5個人搶一套房。”目前該盤的均價是18000元/平方米，但開盤價要到4月下旬才知道。
附近的中國水電云立方(樓盤資料)三期有4棟樓，共390多套房源，清明節(jié)3天每天售樓處接待的看房者都超過100人。置業(yè)顧問李曉靜表示，目前其均價為17500元/平方米。但能買到房的幾率相比金融街融匯更低。“從1月至今，來登記的人數(shù)超過1萬人。但要辦卡排號的話，4月中下旬才可以。”李曉靜表示。
更有甚者，為了限制意向購房者人數(shù)，開發(fā)商自行提高購房門檻。在房山區(qū)良鄉(xiāng)附近的長陽半島紫云庭，預(yù)計4月上旬開盤，房源只有100多套，目前均價在22000元/平方米。但開發(fā)商要求存款達50萬元以上的人才有資格搖號選房。
事實上，今年以來，由于項目供應(yīng)量偏少，供需矛盾一直沒有得到有效緩解，北京新房市場持續(xù)火爆。據(jù)鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年一季度北京入市的新盤為28個，環(huán)比去年四季度的67個，大幅下降58.2%。
在走訪過程中中國證券報記者還發(fā)現(xiàn)，很多人氣火爆的樓盤基本上都沒有取得預(yù)售證，而且開盤時間一拖再拖。“現(xiàn)在政策剛出來，開發(fā)商得看看市場反應(yīng)，再據(jù)此調(diào)整項目銷售計劃也是正常的。”王鑫分析，“現(xiàn)在房子不愁賣，每個新盤只要開盤基本都會‘日光’。開發(fā)商不著急拿預(yù)售證，說白了就是等著漲價。”
二手房市場因征收20%個稅而急劇萎縮和供需矛盾仍然較大的情況下，新房價格上漲不可避免。“假如我現(xiàn)在去拿預(yù)售證，報給建委的價可能不超過19000元，但推遲到5月甚至6月，報價漲到20000元以上獲批的可能性也很大。因為建委控制的價格是不能明顯高于同區(qū)域的樓盤成交均價。”蘭德咨詢總裁宋延慶表示。
王鑫透露，金融街融匯原本打算3月份開盤，后來看到辦卡排號的人數(shù)超過預(yù)期，又延后至4月底，但目前預(yù)售證還沒有拿到。“估計月底也夠嗆，有可能拖到5月。因為周邊幾個樓盤也都沒拿預(yù)售證，沒打算盡早開盤。”
上海 新房市場火爆 開發(fā)商悄然提價
上海“國五條”細則落地沒讓二手房市場明顯降溫，卻助推了新房市場的漲價勢頭。
清明假期，上海各個在售新盤都相當熱鬧，著急購房的剛需脫離二手房市場，立刻轉(zhuǎn)投新房市場。“我就猶豫那么兩分鐘，理想的房子就被別人選走了。”在嘉定區(qū)一處正在銷售的新盤現(xiàn)場，李小姐向中國證券報記者抱怨。嘉定區(qū)是上海新房供應(yīng)量最大的區(qū)域，近期也出現(xiàn)了難得的熱銷場面。
新房的旺銷使得開發(fā)商躍躍欲試進行提價，清明前開盤的小上海新城與農(nóng)房西郊半島開盤均價上漲5%，兩天去化率依然超過八成。預(yù)計將在4月加推的前灘合生一號定價在4萬元/平方米左右，而去年底該項目定價還只是3.3萬元/平方米。虹口區(qū)內(nèi)環(huán)大盤瑞虹新城價格從去年開盤時的4萬元/平方米漲至如今的5萬元/平方米。
即便是浦東一處銷售平平的高端樓盤，售樓員仍然表示，上海細則的發(fā)布，會讓新房項目漲價預(yù)期增強。數(shù)據(jù)顯示，4月預(yù)計開盤的48個項目中，僅有3個項目明確有優(yōu)惠，華潤佘山九里、日月光伯爵天地和錦繡逸庭。
隨著上海細則公布，改善型買家入市步伐明顯加速，上海中高價位房源入市的步伐也在加快。其中，中海地產(chǎn)(中海九號公館
中海尚湖世家)2009年拿下的長風地王項目——中海紫御世家，是中海紫御豪庭的別墅項目，4月份將首次開盤推出29席房源，面積360-688平方米，均價預(yù)計10萬元/平方米，總價在3600-6880萬元/套之間。
同時，二手房市場悄然發(fā)生變化，“滿五唯一”的房源變得十分緊俏，價格有所上漲，其他房源“轉(zhuǎn)售為租”的則明顯增多。“因為我的房子是‘滿五唯一’，天天接到中介電話，問我的房子多少錢才肯賣，有買家等著要買。我想等等再看，暫時不賣，中介就守在我家門口，恨不得‘切腹自殺’。”準備以小換大的業(yè)主殷先生告訴中國證券報記者，現(xiàn)在成熟小區(qū)二手房房源緊缺，“滿五唯一”的房子真是一房難求。
中原地產(chǎn)浦東一家分店經(jīng)理表示，自3月下旬起，每天出租房源掛牌量都在上升，租賃量隨之上升，特別是上海細則出臺后，日均租賃量相比前期上漲30%左右。不少眼見新政降臨追趕“末班車”無望的二手房業(yè)主，轉(zhuǎn)而投入租賃市場。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，二手房市場面臨個稅調(diào)整之后，會影響到市場的成交量，供應(yīng)需求情況會和政策出臺之前有很多變化。原本希望通過二手房來解決自身住房問題的一些人群，會部分轉(zhuǎn)移到新房市場。
廣州 擔憂政策后手 觀望情緒濃厚
清明小長假第一天，廣州國土房管局公布了3月份的樓市數(shù)據(jù)。3月廣州10區(qū)新房成交呈量價齊升。其中，網(wǎng)簽均價16817元/平方米，同比上升34.9%，環(huán)比上升3.2%；網(wǎng)上簽約7131宗，同比增加50.7%，環(huán)比增加60.3%。至此，廣州新房價格已連續(xù)5個月同比漲幅超10%。在這5個月中，廣州房價從1.3萬元/平方米漲到1.68萬元/平方米。廣州市房管局稱，價格抬升為中心城區(qū)高價盤成交大幅上漲所致。去年下半年以來，廣州商品住宅量價齊升，調(diào)控形勢嚴峻，但仍有決心有信心完成今年房價控制目標。
然而清明期間市場的反應(yīng)卻冷熱不均，從廣州開發(fā)商推新盤力度到市場交投活躍程度，均表現(xiàn)出濃厚的觀望情緒。
新房市場并未有專門針對清明期間的打折或優(yōu)惠出現(xiàn)，4月推出折扣樓盤的數(shù)量和優(yōu)惠的力度基本與3月保持一致。數(shù)據(jù)顯示，4月廣州在售住宅項目（包括洋房和別墅）一共有327個，推出優(yōu)惠的項目有163個，占比為49.84%，優(yōu)惠樓盤個數(shù)與3月份持平。
有部分開發(fā)商擔心，前三個月廣州新房價格不斷創(chuàng)新高，政府要完成今年的房價控制目標，壓力不小。如果未來房價繼續(xù)上漲，政府很可能會推出更為嚴厲的調(diào)控政策。
二手房的成交熱度在清明期間也有所降溫。在20%個稅政策的威懾下，廣州3月的二手房網(wǎng)簽量超過7600套，同比暴增3倍多，環(huán)比暴增4倍多。僅3月31日當日廣州二手房網(wǎng)簽量即超過300套。整體市場供需兩旺促使3月二手房價格出現(xiàn)一定幅度的上升。合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)顯示，3月二手住宅成交均價為18080元/平方米，環(huán)比2月出現(xiàn)2.9%的升幅。不過，隨著廣州細則的落地，二手房交易量開始暴跌。據(jù)陽光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月1-2日廣州二手房日均網(wǎng)簽量回落到100套甚至更低的水平，遠少于3月任何一個工作日的網(wǎng)簽量。
中國證券報記者走訪房屋中介了解到，在4月剛剛過去的幾天里，交易量下滑七成多，一些中介下滑甚至接近九成。
中原地產(chǎn)市場部某資深研究員分析稱，二手房的成交量已在3月份提前透支，接下來成交量肯定會暴跌，不過，在更嚴厲的“靴子”落地之前，房價走勢會較為平穩(wěn)，甚至小幅上漲。而一旦“靴子”落地，房價可能會有下跌，但是加上轉(zhuǎn)讓稅，最終購房者承擔的房價還是上漲的。而對于一手房價未來的走勢，該研究員稱，未來為控制房價過快上漲，政府很可能延遲發(fā)放高端樓盤的預(yù)售證、增加郊區(qū)低價盤的供應(yīng)，通過一減一增來將價格調(diào)下去。
深圳 推盤潮延續(xù) 房價或難上漲
嚴厲程度低于預(yù)期的深圳“國五條”細則公布后，幾近瘋狂的深圳二手房市場驟然降溫，而本就平穩(wěn)的新房市場依然不溫不火。但是，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)對深圳樓市買賣雙方的交易心理產(chǎn)生影響，隨著未來深圳二手房市場的進一步降溫以及大量新盤的入市，深圳房價今年的走勢或已定調(diào)。
4月7日，深圳房地產(chǎn)權(quán)交易中心清明節(jié)假期后的第一個工作日，再也看不見節(jié)前人聲鼎沸的喧鬧場面。深圳規(guī)劃國土委的數(shù)據(jù)顯示，4月1日至4月3日間，深圳二手房的成交數(shù)量分別為146套、209套、245套。而在三月的最后一周，二手房的日成交量幾乎每日都保持在1000套以上。由于深圳房地產(chǎn)權(quán)交易中心的極限日受理量為900套，每日超過1000套的二手房成交使得交易中心忙碌異常。而細則出臺之后每日200套左右的二手房成交意味著深圳房地產(chǎn)權(quán)交易中心的工作負荷大大減輕。
“3月的二手房成交已經(jīng)將未來幾個月的二手房需求透支，我們預(yù)計近期深圳二手房成交將大幅減少。”深圳中原住宅部執(zhí)行董事劉錦萍對中國證券報記者表示。不過劉錦萍還表示，深圳的“國五條”細則為未來調(diào)控政策加碼預(yù)留了空間，不排除如果房價大漲深圳隨時出臺更嚴厲調(diào)控政策的可能。
與二手房市場的驟冷驟熱不同，深圳的新房市場始終保持著平穩(wěn)。就在二手房過戶幾近瘋狂的時候，深圳的新房市場卻始終不溫不火。世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2013年3月，深圳新房成交面積35.59萬平方米，同比上漲18.6%，成交均價為19645元/平方米，環(huán)比下跌4.8%。而3月深圳新增的新房供應(yīng)為44.29萬平方米，超過了當月成交。事實上，早在去年下半年，深圳新房市場就掀起一波推盤潮。當時多位深圳地產(chǎn)人士就表示，預(yù)計政府有可能在2013年兩會之后推出新的調(diào)控政策，“搶跑”成為當時深圳樓市主題之一。開發(fā)商這一心理也導(dǎo)致深圳的房價一直保持平穩(wěn)。
事實上，深圳新房新房市場的推盤潮還在持續(xù)。深圳本地媒體用“全線出擊”來形容4月深圳的新盤市場。4月深圳開盤或加推的樓盤超過40個，巨大的供應(yīng)以及深圳通過“窗口指導(dǎo)”方式實施的“限價令”，使得深圳今年房價不再具有大幅上漲的預(yù)期。
重慶 新房銷售平穩(wěn)
重慶市3月30日出臺了“國五條”調(diào)控細則，要求主城區(qū)新建商品住房價格增幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅，并明確了對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收個人所得稅的政策。自3月31日至4月6日的一星期內(nèi)，重慶二手房交易量大幅下降，新房交易量和價格則基本保持平穩(wěn)。
部分中介門店零成交
4月6日至7日，中國證券報記者走訪了位于重慶主城區(qū)的江北區(qū)和南岸區(qū)的部分房產(chǎn)中介，看到門店里非常冷清，很少見到看房者。中介表示，細則出臺后的一個星期內(nèi)，二手房交易量降低幅度普遍至少在50%以上，一些門店甚至零成交。
江北區(qū)鋼運房產(chǎn)某門店銷售人員介紹，3月30日后看房的人與之前相比減少很多，4月以來還沒有下單的，至今成交為零，來咨詢的客戶都很少。在戶型上，看房者了解小戶型的居多。而3月平均每天有2至3人下單，最火是3月5日至20日，成交量環(huán)比增幅接近50%。
江北區(qū)中先地產(chǎn)某門店銷售人員介紹，自3月下旬開始購房者下單就減少了，3月30號后看房的人比之前減少了三分之二左右，到目前還沒有下單的，看房者更傾向于小戶型。非免稅房的價格基本平穩(wěn)，但免稅房的價格有上漲。
在南岸區(qū)，部分中介向中國證券報記者表示，細則出臺后看房人數(shù)大幅下降，有的門店下降幅度達90%，不少門店從3月31號至今都沒有下單的，看房的人中關(guān)心小戶型的人較多，但房源卻是大戶型的較多。
這些房屋中介透露，目前買方和賣方對價格的分歧明顯增大，3月時討價還價的情況不是很多，但新政細則出臺后雙方都比較堅持自己的報價，經(jīng)常發(fā)生雙方為價格爭執(zhí)很久的情況，導(dǎo)致成交難度加大。
在一家中介門店，一位看房者表示，自己主要看的是能免除征收20%個稅的房源。至于稅費由誰承擔，看房者表示，最終由自己承擔的可能性大。
根據(jù)房屋中介銷售人員透露，20%的稅收由誰承擔主要是買方與賣方私下商量，但從實際情況看，基本上都是轉(zhuǎn)嫁到買房者上，還有部分賣方就直接把稅收部分加進了房價里。
個稅計征標準仍待細化
中國證券報記者從重慶江北區(qū)土地房屋權(quán)屬登記中心了解到，新政后一周來辦理過戶的人數(shù)相對3月份少了一半以上。南岸區(qū)土地房屋權(quán)屬登記中心相關(guān)工作人員表示，3月每天放號達100多個，大廳是人山人海的，但這一周過戶的數(shù)量寥寥無幾。
江北區(qū)土地房屋權(quán)屬登記中心負責稅收的工作人員向中國證券報記者表示，將嚴格按照20%的征收標準執(zhí)行，如果房屋原值和裝修發(fā)票等金額無法確定的，將依照相關(guān)標準進行評估計算。
不過根據(jù)部分房屋中介人員透露，目前稅務(wù)上關(guān)于如何征收20%的操作細則還很不明確，買賣雙方只是把相關(guān)材料提交上去，但具體該怎么征收，征收多少，他們和交易方都不清楚。
中國證券報記者采訪了重慶部分主流的開發(fā)商，細則出臺后新房銷售價格和成交量與之前變化不大，目前開發(fā)商尚無調(diào)整銷售價格和折扣等政策的計劃。
某房產(chǎn)開發(fā)公司人士表示，從重慶近兩年的購房人群分析，絕大多數(shù)屬于剛需，投資型和投機型的購房者已經(jīng)非常少。此次政策打壓了二手房市場，對新房市場而言，將原來計劃購買二手房的人群驅(qū)進新房市場的比例將大于因轉(zhuǎn)讓成本增加而放棄購買新房的比例，因此政策對新房市場影響很小。