針對樓市調(diào)控的“國五條”地方細(xì)則近日紛紛出臺。相較于此前預(yù)期的嚴(yán)厲，實際落地的細(xì)則顯然溫柔了許多，而這也刺激了部分基金經(jīng)理重燃投資地產(chǎn)股的熱情。
上海某基金公司投資總監(jiān)向中國證券報記者表示，從主要城市的細(xì)則內(nèi)容來看，除北京等少數(shù)城市的限購對象有所增加外，絕大部分只是強調(diào)了此前的調(diào)控內(nèi)容，力度弱于預(yù)期，對房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀將不會有明顯沖擊。他同時指出，“國五條”出臺造成的悲觀預(yù)期令地產(chǎn)股此前集體暴跌，如今預(yù)期回歸理性，地產(chǎn)股有望借力實現(xiàn)估值修復(fù)。
地產(chǎn)股利空或出盡
在許多基金經(jīng)理眼里，“國五條”地方細(xì)則的溫和落地，意味著以政策為主導(dǎo)的樓市調(diào)控將告一段落，市場化調(diào)節(jié)或?qū)⒊蔀樽笥曳康禺a(chǎn)行業(yè)未來的主要因素。從投資的角度而言，這意味著地產(chǎn)股的政策“利空”或已出盡。
一位依舊重倉地產(chǎn)股的基金經(jīng)理認(rèn)為，種種跡象顯示，新一屆政府更傾向于放松政府管制，用市場化方式解決經(jīng)濟問題，這意味著，在現(xiàn)有調(diào)控政策得以嚴(yán)格執(zhí)行的前提下，政府可能不會再出臺針對房地產(chǎn)的新的調(diào)控政策，單純從直接政策角度而言，地產(chǎn)股已是“利空”出盡。他指出，從一季度的房地產(chǎn)價格和銷售情況來看，在經(jīng)歷了過去兩年的低潮后，房地產(chǎn)行業(yè)正處于逐步復(fù)蘇的過程，并逐步消化了政策的壓力，地產(chǎn)股的投資前景值得期待。
“從調(diào)研情況來看，房地產(chǎn)的購買需求依然十分強烈，主要體現(xiàn)在中低端的剛需和改善型需求，這些都有力支撐著房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇進程。可以預(yù)計的是，‘國五條’出臺時造成的觀望情緒，伴隨著地方細(xì)則的紛紛落地而逐步消散，這將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)。”該基金經(jīng)理說，“不過，市場化調(diào)節(jié)也會給房地產(chǎn)市場帶來更明確的預(yù)期，因此，房價此前越調(diào)越漲的局面不會再出現(xiàn)，地產(chǎn)企業(yè)的競爭將會朝精細(xì)化方向發(fā)展，大型全國性房地產(chǎn)公司和有品牌效應(yīng)的地方實力房企，是值得投資的標(biāo)的。”
長信基金地產(chǎn)行業(yè)首席分析師翁非玉則表示，在持續(xù)調(diào)控的情況下，大中公司無論融資還是業(yè)務(wù)拓展都比小公司更具有優(yōu)勢，行業(yè)集中度不斷提高，大中型公司將演繹強者恒強、不斷成長的故事。而從歷史地產(chǎn)調(diào)控的規(guī)律來看，嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺后，行業(yè)股價的最大跌幅在30%左右，目前已經(jīng)達(dá)15%，而現(xiàn)在的估值無論從動態(tài)還是靜態(tài)角度看均處于歷史底部，下跌空間有限。因此，站在目前的位置，地產(chǎn)股在二季度的相對收益將明顯好于一季度。
關(guān)注長效機制影響
需要指出的是，盡管近期陸續(xù)出臺的“國五條”地方細(xì)則低于市場預(yù)期，但這并不意味著給房地產(chǎn)行業(yè)“松綁”，也并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)能延續(xù)此前的風(fēng)光。多位基金經(jīng)理指出，新一屆政府力圖建立房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)的長效機制，如加大保障房建設(shè)力度、推出不動產(chǎn)登記制度“鋪墊”房產(chǎn)稅等，同時會逐步減少對市場化交易的行政干預(yù)，這將促使地產(chǎn)行業(yè)回歸發(fā)展的理性軌道。
針對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，海富通基金表示，這將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范運作，也為未來推出持有稅提供鋪墊，長遠(yuǎn)來看對行業(yè)發(fā)展有益，但短期對于板塊會起到擾動作用。不過，海富通基金強調(diào)，在目前調(diào)控政策預(yù)期不明確的階段，投資者參與個股博弈還需非常謹(jǐn)慎。某投資總監(jiān)則認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走過了十年“黃金時代”，在不斷調(diào)整中緩步上升將會是未來幾年的主基調(diào)，而地產(chǎn)企業(yè)也將因此出現(xiàn)明顯分化，因此，投資房地產(chǎn)上市公司需要提防個股基本面風(fēng)險。