遲遲尚未落地的“國五條”地方細(xì)則猶如“達(dá)摩克利斯之劍”懸在樓市之上，不僅令市場遭遇恐慌性購房過戶之風(fēng)，各大開發(fā)商也陷入觀望，心態(tài)開始出現(xiàn)微妙變化。雖然大部分房企對(duì)后市的整體狀況仍持樂觀態(tài)度，但在調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)的情況下，從去年年底開始瘋狂拿地的標(biāo)桿房企開始暫緩拿地，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月前21天10大標(biāo)桿房企拿地塊數(shù)較1月、2月均有大幅回落。
更值得關(guān)注的是，出于對(duì)后市走向的不同判斷，萬科保利這兩大最具市場號(hào)召力的千億級(jí)龍頭房企在3月土地市場上的動(dòng)作出現(xiàn)極大分化。3月以來，萬科在土地市場幾乎處于停滯狀態(tài)，而保利則繼續(xù)高歌猛進(jìn)、攻城略地。可以看出，由于政策細(xì)則未落地，龍頭房企至今對(duì)后市走向也未形成共識(shí)。
房企拿地放緩 萬科3月僅獲地一幅
據(jù)中原集團(tuán)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月21日，萬科、華潤、保利、金地、中海、招商、恒大、富力、雅居樂、龍湖10家標(biāo)桿房企總共拿地僅11幅，僅為今年2月拿地總數(shù)23幅的一半，而1月拿地總數(shù)也高達(dá)23塊；從拿地金額來看，3月前21天10家標(biāo)桿房企拿地共斥資166.57億元，今年2月份為146億元，1月為168億元。由于綠城在上海以收購方式獲取一幅商住地塊占據(jù)了90億元，因此從購地金額來看，3月并未出現(xiàn)明顯收縮，但從塊數(shù)來看3月房企拿地力度較國五條出臺(tái)前明顯減弱。
尤其值得關(guān)注的是，在調(diào)控細(xì)則懸而未決的3月，房企拿地態(tài)度出現(xiàn)明顯分化，甚至連一線龍頭房企仍存分歧。以萬科為代表的“謹(jǐn)慎派”，3月拿地策略突變，拿地?cái)?shù)量銳減；而以保利為代表的“激進(jìn)派”卻并未停下“攻城略地”的步伐，保利僅3月至今拿地耗資就已達(dá)43億元。
從萬科近幾個(gè)月的拿地?cái)?shù)據(jù)可以明顯看出公司對(duì)政策和市場看法的轉(zhuǎn)變。從去年下半年開始，萬科進(jìn)入拿地密集期，在2012年7-12月的半年時(shí)間內(nèi)，萬科拿地金額明顯逐月增加，到2012年12月份達(dá)到峰值，當(dāng)月斥資143億元在全國市場瘋狂拿地。而在今年1月份，公司拿地方面的花費(fèi)仍維持在單月79億元的高位。然而到了2月份，開始出現(xiàn)變化，萬科當(dāng)月拿地僅花費(fèi)37億元，而3月至今，公司僅在大連獲取一幅地塊、斥資2.9億元，除此之外別無他獲，暫緩拿地的態(tài)勢十分明顯。
據(jù)萬科內(nèi)部人士透露，早在今年2月份，萬科董事會(huì)秘書譚華杰前往北京進(jìn)行投資者交流時(shí)就曾表示，市場的快速回暖和房價(jià)難以抑制的反彈趨勢將招致調(diào)控政策的再度收緊。“這僅是譚華杰在投資者交流的內(nèi)部場合所做的表態(tài)，卻可以反映出萬科對(duì)政策收緊和市場反轉(zhuǎn)早有預(yù)期，如今也已得到證實(shí)。而且業(yè)內(nèi)當(dāng)時(shí)對(duì)政策收緊的預(yù)期最初‘源頭’也正是譚華杰的此次表態(tài)。”該人士透露。
“萬科在10大標(biāo)桿房企中拿地策略一向比較穩(wěn)健，在我們監(jiān)測的10家房企中，萬科是唯一一家長期保持3年土地儲(chǔ)備量的公司，其他公司的土地儲(chǔ)備量都比萬科高。”中原集團(tuán)研究中心研究總監(jiān)劉淵表示。
保利繼續(xù)高歌猛進(jìn)看好后市
如今唯一能與萬科抗衡的另一家千億級(jí)的龍頭房企——保利地產(chǎn)則表現(xiàn)出完全不同的后市預(yù)期。“在最近12個(gè)月里面，保利的購地金額占銷售收入比重在10家房企中是最高的，說明公司對(duì)后市比較有信心。”劉淵表示，3月至今，保利在杭州、合肥、沈陽共獲得地塊5幅，占10家上市房企總獲地量的半壁江山，斥資金額高達(dá)43.3億元，絲毫未見拿地減速的跡象。
從去年至今保利的拿地舉動(dòng)來看，擁有央企優(yōu)勢的保利始終走在市場的前面，不論是拿地還是擴(kuò)張都能把握最佳時(shí)點(diǎn)。去年上半年，當(dāng)大多數(shù)房企還對(duì)調(diào)控心有余悸、不敢輕舉妄動(dòng)之際，保利已開始在土地市場最低點(diǎn)逢低吸納、陸續(xù)獲地。而到了下半年各地政府密集推地、各家房企也開始瘋狂拿地之際，保利已“手中有糧、心里不慌”，從第三季度才開始從容拿地，并在11月份達(dá)到拿地金額的最高峰144億元。進(jìn)入2013年后，頭兩月保利分別斥資36億元和18億元拿地，力度并不算大，而在“國五條”橫空出世的3月份，保利卻反其道而行之，斥資43億元獲取5地。
“相對(duì)于市場化程度更高的萬科，保利的央企身份令其對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力更強(qiáng)，在拿地時(shí)的顧慮相對(duì)較少。”有市場人士分析認(rèn)為。一直以來，房企同行一直視保利為政策“風(fēng)向標(biāo)”，認(rèn)為身為央企的保利離決策層更近，跟著保利拿地總不會(huì)錯(cuò)。
事實(shí)上，由于“國五條”地方細(xì)則遲遲沒有落地，房企在3月后普遍陷入觀望，不論是推盤還是拿地都顯得較為保守，對(duì)后市走向的判斷表現(xiàn)出明顯的不確定性。例如長江實(shí)業(yè)在上海打造多年的普陀真如項(xiàng)目“高尚領(lǐng)域”近期即將入市，雖然開發(fā)商表示，調(diào)控并不會(huì)影響公司的推盤計(jì)劃，但首批上市房源選擇商業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)“行政公館”，并明確表示今年年內(nèi)住宅部分不會(huì)開賣，這或許也考慮到調(diào)控政策的升級(jí)對(duì)高端住宅市場的沖擊而有意避開。
“我們預(yù)計(jì)，政策落地后對(duì)市場的影響將持續(xù)3-6個(gè)月。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國區(qū)副董事長兼總裁盧航表示，盡管按20%稅率征收個(gè)稅的政策會(huì)對(duì)二手房的交易有所影響，但最終會(huì)被市場所消化，市場需求始終存在。這或許也是一些開發(fā)商對(duì)后市保持總體樂觀的原因。