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■根據(jù)目前的政策，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。專家建議，應(yīng)盡早明晰20%個稅政策的實施細(xì)則，繼續(xù)執(zhí)行乃至細(xì)化這一個稅優(yōu)惠政策，以體現(xiàn)對改善型需求的支持甚至鼓勵
陷入尷尬
近六成網(wǎng)友表示自己屬于改善型需求，但因為稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁將推遲購房計劃
這些天，一些想換房改善居住條件的人們陷入了尷尬。
眼看著孩子再過個把月就要出生，北京的崔先生急著把現(xiàn)在住的這套不到60平方米的一居室換成兩居，否則父母來照顧妻子和孩子都沒地方住。2月下旬，崔先生看好了一套二手房，正在討價還價期間，3月初出臺的樓市調(diào)控新政，要求二手房交易嚴(yán)格按差額的20%計征個人所得稅。而北京這樣的熱點城市，甚至有可能進(jìn)一步提高二套房貸的首付比例和貸款利率。崔先生算了一下，僅按新政繳個稅這一項，不到200萬元的這套房子，將比原來按1%征稅多繳大約26萬元。
盡管個人所得稅應(yīng)該對賣房人征收，但在北京這樣的賣方市場上，房主一般都不承擔(dān)任何稅費(fèi)，所以如果執(zhí)行新政，這多出來的26萬元稅都得崔先生負(fù)擔(dān)。趁著北京市相關(guān)執(zhí)行細(xì)則還沒出臺，崔先生不再討價還價，趕緊簽了合同。
辦完各種手續(xù)，來到房產(chǎn)過戶大廳，看到人山人海的火爆場面，崔先生才知道最近有很多人和他一樣尷尬。人們擔(dān)心新政執(zhí)行后會大幅增加購買二手房的稅費(fèi)成本，所以都來搶搭過戶“末班車”。
不僅在北京，新政出臺后半個月內(nèi)，各地房產(chǎn)過戶中心都出現(xiàn)了人滿為患的過戶潮。
某房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站調(diào)查顯示，七成以上網(wǎng)友表示調(diào)控新政中關(guān)于“二手房過戶嚴(yán)格征收20%個稅”的政策對自己影響最大；超過八成的網(wǎng)友認(rèn)為增加的個稅成本會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上；更有近六成網(wǎng)友表示自己屬于賣舊買新的改善型需求，但因為新政出臺將推遲購房計劃。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，新政會不會“誤傷”改善型需求，主要取決于當(dāng)?shù)厥袌龅墓┣箨P(guān)系。當(dāng)供應(yīng)短缺時，一般由賣方?jīng)Q定價格，稅負(fù)較易轉(zhuǎn)嫁，相反則難以轉(zhuǎn)嫁。目前，我國絕大部分城市的房產(chǎn)交易仍以新房交易為主，且新房供應(yīng)量充足，二手房市場規(guī)模較小，轉(zhuǎn)嫁的風(fēng)險有限。但在一線城市，二手房的規(guī)模與新房相當(dāng)，且由于城市規(guī)模大，二手房所處的地段優(yōu)越，供給有剛性，所以就相對容易轉(zhuǎn)嫁。
“目前我國改善型需求量還很大，加稅的政策對這種需求一定會有影響。”秦虹表示。
難以區(qū)分
在現(xiàn)實操作和相關(guān)政策中，投資投機(jī)和改善型需求沒有得到明顯的差別對待
近年來，“鼓勵剛性購房需求，抑制不合理住房需求”一直是樓市調(diào)控政策的主線。隨著調(diào)控不斷從緊，投資投機(jī)型購房需求逐步得到有效遏制，成效不斷顯現(xiàn)。但在這個過程中，一些改善型購房需求也不可避免地遭到了“誤傷”。如營業(yè)稅、限購、個人所得稅等政策，有的政策讓想改善的人買不了房，有的則由于稅費(fèi)增加，讓想改善的家庭買不起房。
“中央提出要讓人民擁有更舒適的住房，住房條件不斷改善才能實現(xiàn)這一目標(biāo)。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示，和首次購買住房一樣，賣舊買新、賣小買大的改善型購房需求也屬于剛性需求，應(yīng)該予以鼓勵和支持。改善型需求對房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、進(jìn)一步提升品質(zhì)也至關(guān)重要。
在去年底舉行的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部工作會議上，住建部部長姜偉新表示，2013年將繼續(xù)堅決抑制投機(jī)、投資型住房需求，支持合理自住和改善型需求。但在現(xiàn)實操作和相關(guān)政策中，投資投機(jī)和改善型需求卻沒有得到明顯的差別對待。
“因為住房具有自住和投資的雙重屬性，所以很難有效區(qū)分改善型需求和投資型需求。從這個意義上來說，要達(dá)到抑制投資投機(jī)型需求的目的，出臺任何政策都很難做到十全十美。”清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉說，從目前的政策取向來說，重點還是支持基本住房需求、首次購房需求，這是“住有所居”目標(biāo)能否實現(xiàn)的關(guān)鍵。
劉洪玉認(rèn)為，對于追求“居住條件更舒適”的改善型需求，當(dāng)前政策取向保持中性甚至短期內(nèi)不鼓勵，這是從當(dāng)前住房市場供求現(xiàn)狀出發(fā)的。在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的背景下，尤其在熱點城市，住房供不應(yīng)求的局面還將持續(xù)，全面鼓勵改善型需求有可能加劇供求緊張。但從全面建成小康社會的中長期發(fā)展目標(biāo)要求來看，將來肯定要對改善型需求采取支持性政策。
“當(dāng)然，如果將投資型購房定義為購買住房后用于出租，我覺得政策也應(yīng)該保持中性，因為這種投資形成了租賃市場上的住房供給，有利于發(fā)展租賃市場。住房市場上真正需要打擊和遏制的，是投機(jī)型購房，即購房的目的既不是自住、也不是出租，而是長期閑置、等待升值后轉(zhuǎn)售牟利。這種投機(jī)型購房既推高了房價，又造成了寶貴住房資源的浪費(fèi)，是應(yīng)該重點打擊的對象。”劉洪玉說。
疏堵結(jié)合
專家認(rèn)為，對首次購房者和改善型購房者應(yīng)該實行“定向?qū)捤伞?/STRONG>
針對調(diào)控新政可能誤傷改善型需求的情況，財政部財科所所長賈康認(rèn)為，20%個稅政策的實施細(xì)則應(yīng)盡早清晰化。對首次購房者和改善型購房者應(yīng)該實行“定向?qū)捤伞保煌鞘性诰唧w實施時應(yīng)附加上不同政策，避免在樓市調(diào)控中“誤傷”改善型需求。
實際上，現(xiàn)行的個稅政策，本身就有相關(guān)的優(yōu)惠。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究員張旭介紹，根據(jù)目前的政策，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。“一般來說，出售5年以上的唯一住房，應(yīng)該需要再買更好的房子，是比較典型的改善型需求，政策是有優(yōu)惠的。”
秦虹認(rèn)為，這一政策應(yīng)該繼續(xù)堅持執(zhí)行，切實達(dá)到對投機(jī)性需求進(jìn)行抑制，對合理的住房需求給予支持的政策目的。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)行的稅收優(yōu)惠政策還有進(jìn)一步細(xì)化的空間。比如現(xiàn)在規(guī)定滿5年的唯一住房可以免征個稅，相應(yīng)的，滿4年或3年的唯一住房，可以考慮適當(dāng)降低稅率，以體現(xiàn)對改善型需求的支持甚至鼓勵。
上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘建議，針對不同的需求，調(diào)控政策還應(yīng)更加細(xì)化。比如對于首次購房和首次換房的自住需求要鼓勵；對于投資購房用于出租的“他住需求”要允許，不是抑制；對于純投機(jī)需求要堅決予以抑制。采取的調(diào)節(jié)手段應(yīng)以經(jīng)濟(jì)手段為主，限購之類的行政手段為輔。這樣，才能發(fā)現(xiàn)真實的需求，也才能使供給有的放矢，逐步實現(xiàn)供求的平衡。
按照這種思路，區(qū)分合理改善與投資投機(jī)，增加持有環(huán)節(jié)的稅收被認(rèn)為是更有可能奏效的手段。朱中一表示，對持有多套房且不對外出租的購房者征收持有稅，將更加有效地抑制投資投機(jī)，而對始終只有一套房的改善型需求影響較小。與此同時，要考慮適度降低交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，促進(jìn)多余的房源流入市場，也能降低想改善居住條件的家庭的換房門檻。
“總的來講，對改善型需求，僅靠‘堵’不是長久辦法，整體設(shè)計、系統(tǒng)改革、‘疏’‘堵’結(jié)合才能解決涉及面廣、復(fù)雜程度高的房地產(chǎn)市場問題。”秦虹表示。