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        二手房市場(chǎng)交易迅速升溫 樓市調(diào)控仍應(yīng)保護(hù)剛需
        2013-03-12   作者:張敏  來(lái)源:中國(guó)證券報(bào)
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        【字號(hào)
          樓市調(diào)控新“國(guó)五條”出臺(tái)后,部分城市二手房市場(chǎng)交易迅速升溫。分析人士認(rèn)為,未來(lái)各地出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則在持續(xù)抑制投機(jī)的同時(shí),也將在引導(dǎo)預(yù)期、降低交易成本、擴(kuò)大住房保障范圍等方面注重對(duì)剛需的保護(hù),從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。
          信貸與稅收政策向來(lái)是樓市調(diào)控的“利器”,在抑制樓市“虛火”方面起到重要作用。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展而言,差別化的信貸和稅收政策無(wú)疑是抑制投機(jī)、保護(hù)剛需的必要手段。但在一個(gè)供不應(yīng)求的市場(chǎng)中,以增加交易成本的方式推出樓市調(diào)控手段,往往最終將成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。目前,限購(gòu)措施已將大部分投機(jī)投資需求擠出,作為市場(chǎng)主力軍的剛需容易成為“受傷者”。
          但此次調(diào)控情況有所不同,各地可能更加注重綜合運(yùn)用多種手段實(shí)現(xiàn)對(duì)剛需的保護(hù)和差別化對(duì)待。地方政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到,如果房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)剛需和投機(jī)“一刀切”,那么市場(chǎng)在經(jīng)歷短期爆棚之后,必然迎來(lái)交易冰點(diǎn)。這不僅會(huì)造成市場(chǎng)的大幅波動(dòng),波及房地產(chǎn)及其上下游數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè),也會(huì)影響經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和資本市場(chǎng)的穩(wěn)定,不利于城鎮(zhèn)化推進(jìn)。鑒于此,各地在落實(shí)調(diào)控細(xì)則的過(guò)程中,將針對(duì)剛性需求的特征,結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)實(shí)際,給予一定程度的保護(hù)。
          第一,對(duì)于二手房交易個(gè)人所得稅按差價(jià)的20%征收,各地有望劃定免征門檻。不妨保留“居住滿5年且為唯一自住房產(chǎn)出售”的免征條件,同時(shí)參照房屋的售價(jià)、面積、購(gòu)買年限等因素,設(shè)定免征門檻。
          第二,在核算家庭購(gòu)房套數(shù)時(shí),有望以“認(rèn)房不認(rèn)貸”作為標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前不少地方在界定二套房時(shí),實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn),只要此前有過(guò)購(gòu)房和貸款記錄,再次購(gòu)房時(shí)便算做二套房。對(duì)于以舊換新、以小換大的改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō),將大大提高購(gòu)房成本。為保護(hù)上述購(gòu)房群體,可將標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”,即在購(gòu)買新房之前,只要將家庭名下的房產(chǎn)出售,仍可享受首套房政策。
          第三,保障房的覆蓋范圍有望適當(dāng)擴(kuò)大。目前僅有公租房一定程度上向外地戶籍者開(kāi)放,其余的保障房品種仍將戶籍作為門檻,這顯然不利于城市之間、城鄉(xiāng)之間的人口流動(dòng),影響城鎮(zhèn)化推進(jìn)。可適當(dāng)突破戶籍門檻,擴(kuò)大保障房的覆蓋范圍,同時(shí)建立健全保障房的準(zhǔn)入和退出制度,將更多的低收入群體納入保障。
          最后,完善個(gè)人住房信息系統(tǒng),盡快聯(lián)網(wǎng)和投入使用。個(gè)人住房信息系統(tǒng)可使個(gè)人房屋信息更加明晰,有助于認(rèn)定購(gòu)房者資格,并對(duì)不同類型的需求實(shí)施差別化管理。
          我國(guó)現(xiàn)階段雖然部分區(qū)域存在房屋消化的壓力,但住房供需總體形勢(shì)仍相對(duì)緊張。在這個(gè)過(guò)程中,合理引導(dǎo)剛需釋放無(wú)疑是避免市場(chǎng)大幅波動(dòng)的重要措施。供應(yīng)端的強(qiáng)化同樣不能放松。諸多房地產(chǎn)調(diào)控手段的要義集中體現(xiàn)在增加供應(yīng)和抑制需求兩個(gè)方面。與增加供應(yīng)相比,抑制需求起到的短期作用更明顯,因此也更多被運(yùn)用,但增加供應(yīng)才是根本之道。為此,在土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)、房屋銷售、存量房釋放等環(huán)節(jié)的相關(guān)政策要繼續(xù)強(qiáng)化執(zhí)行。
          從行業(yè)發(fā)展的角度而言,要建立一個(gè)相對(duì)健康和完善的供應(yīng)結(jié)構(gòu),需實(shí)現(xiàn)以普通住房為主、多個(gè)供應(yīng)層級(jí)并存。對(duì)于剛需的支持將給許多中小開(kāi)發(fā)商帶來(lái)生存和發(fā)展空間,有助于遏制購(gòu)地、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的投機(jī)傾向,倒逼供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理化。
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