二手房轉(zhuǎn)讓繳納20%個(gè)稅的新規(guī)到底將對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？若長(zhǎng)期持續(xù)，這一政策是否將改變樓市成交結(jié)構(gòu)，變相推高新房?jī)r(jià)格？面對(duì)嚴(yán)厲的政策，中介公司最為關(guān)注的焦點(diǎn)在哪里？
二手房的短暫“冰凍期”
記者：剛剛出臺(tái)的“新國(guó)五條”細(xì)則對(duì)二手房市場(chǎng)將帶來(lái)哪些深層次影響？你如何看待該政策的出臺(tái)？
林倩：對(duì)于二手房市場(chǎng)短期內(nèi)肯定還會(huì)有一些影響，或多或少會(huì)影響到交易量，這段時(shí)間成交量的暴增已經(jīng)把新政出臺(tái)之后一兩周的成交量都消化了，細(xì)則正式出臺(tái)實(shí)施之后的成交量必定暴跌。
胡景暉：一旦各地的政策執(zhí)行細(xì)則落地，那么對(duì)于二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，最先會(huì)導(dǎo)致成交量的大幅萎縮，預(yù)計(jì)在各地細(xì)則出臺(tái)后的一個(gè)季度的時(shí)間里，二手房成交量都將處于低谷。二手房交易成本的增加，購(gòu)房需求的萎縮，將緩解二手房業(yè)主的漲價(jià)沖動(dòng)，議價(jià)空間也將逐步增大，去年年中以來(lái)二手房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)小幅攀升的勢(shì)頭將得以遏制，房?jī)r(jià)整體上將進(jìn)入滯漲期，部分之前房?jī)r(jià)漲幅較大區(qū)域的房源價(jià)格或?qū)⒂兴芈洹?BR> 盧航：本身這個(gè)政策是個(gè)老政策，只是現(xiàn)在要嚴(yán)格地按照20%去實(shí)施。那么，這一政策為什么在國(guó)內(nèi)就造成這么大的市場(chǎng)震蕩？是因?yàn)橹按蠹矣X(jué)得20%收起來(lái)不太容易，有很多技術(shù)性的問(wèn)題，此外，還有要繳納整個(gè)成交額5.5%的營(yíng)業(yè)稅，在一個(gè)這么高的在全球范圍內(nèi)都罕見(jiàn)的營(yíng)業(yè)稅的基礎(chǔ)上再繳個(gè)稅20%，就太大了。我覺(jué)得還是應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)有個(gè)綜合的梳理。比如說(shuō)這個(gè)稅種哪個(gè)合理哪個(gè)不合理，還應(yīng)該有個(gè)整體稅費(fèi)成本的把控。對(duì)于成交的影響，在短期內(nèi)可能交易量下跌嚴(yán)重，但半年之后，交易也許會(huì)隨著政策的消化提升，因?yàn)樵诒本┑暮芏嗟胤剑呀?jīng)沒(méi)有新房供應(yīng)了，購(gòu)房者只能挑選二手房。所以，從長(zhǎng)期來(lái)講，我們并不是太擔(dān)心。
吳存勝：最直接的打擊可以說(shuō)是按差額的20%征收個(gè)稅這一政策全面性地導(dǎo)致賣房、買房的流通成本增加。更深層次來(lái)說(shuō)，將會(huì)導(dǎo)致未來(lái)短期內(nèi)二手房交易量下滑，買賣雙方進(jìn)入觀望期，不論是剛性需求還是改善型需求都將受到較大影響，且給雙方帶來(lái)心理及經(jīng)濟(jì)的雙重負(fù)擔(dān)。
新政執(zhí)行有難度
記者：你認(rèn)為，存在普遍爭(zhēng)議的二手房20%個(gè)稅政策是短期政策么？政策的難點(diǎn)在哪？
胡景暉：二手房交易個(gè)稅按差額的20%繳納，這一執(zhí)行細(xì)則既然已經(jīng)公布，那么各地稅務(wù)部門肯定已經(jīng)做好了相關(guān)準(zhǔn)備，并將嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。但是在各地執(zhí)行細(xì)則制定過(guò)程中，或?qū)⒖紤]到對(duì)自住型剛需的保護(hù)，進(jìn)行差別化對(duì)待，不會(huì)一刀切。
政策在實(shí)施上肯定會(huì)有難度，比如房屋出售差額其中包含了裝修費(fèi)、房貸利息等難以厘清的成本，所以操作起來(lái)會(huì)有難度。
盧航：有這種資本利得稅很正常，但是肯定要有一些豁免，不能一刀切。比如第一套房豁免。一個(gè)國(guó)營(yíng)單位的職工，很多年才分一套房，現(xiàn)在這套房可能漲了300萬(wàn)元了，因?yàn)橹暗某跏純r(jià)格比較低，想把這套房換成稍好一點(diǎn)的，要交20%的稅，肯定反映比較激烈。類似這種有歷史問(wèn)題的房子應(yīng)該有個(gè)說(shuō)法。因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，談不上太大的影響，這在未來(lái)可能是個(gè)長(zhǎng)期性的稅率。而在短期內(nèi)，由于國(guó)內(nèi)稅收政策的改變往往是沒(méi)有預(yù)期的，特別突然，手法簡(jiǎn)單，這樣就造成不應(yīng)該有的恐慌甚至是糾紛。
吳存勝：該政策的持續(xù)性需要看屆時(shí)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)政策，看市場(chǎng)以及消費(fèi)者的反應(yīng)，依目前的情況，需要抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，的確有必要出臺(tái)政策進(jìn)行調(diào)控。
政策在實(shí)施上面臨的主要問(wèn)題是差額的界定，一方面對(duì)于年代久遠(yuǎn)的房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，建委系統(tǒng)可能沒(méi)有統(tǒng)計(jì)信息，業(yè)主可能也沒(méi)有保留發(fā)票憑據(jù)，導(dǎo)致無(wú)法確定原值；另一方面，對(duì)于原本是毛坯房，后經(jīng)裝修的房子也很難界定其價(jià)值。
可能再現(xiàn)中介倒閉潮
記者：目前，新政給樓市帶來(lái)了諸多的不確定性，業(yè)界對(duì)于新政的具體執(zhí)行細(xì)則也紛紛猜測(cè)。對(duì)于中介機(jī)構(gòu)來(lái)講，最關(guān)注哪方面內(nèi)容？
林倩：我們比較關(guān)心的是稅費(fèi)，之前說(shuō)對(duì)于誤傷“剛需”會(huì)有一些保護(hù)措施，這些保護(hù)措施是什么？所謂的二套房貸收緊是怎么收緊？另外一條最關(guān)心的就是長(zhǎng)效機(jī)制，現(xiàn)在調(diào)控越來(lái)越難，就是因?yàn)槎际嵌唐谡撸覀円哺Ｍ幸恍┙】档拈L(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)。
胡景暉：新政短期內(nèi)對(duì)二手房交易量所帶來(lái)的沖擊，將極大地影響業(yè)務(wù)比較單一的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)收入，如果低交易量的狀態(tài)維持半年以上，一些業(yè)務(wù)單一的中小中介公司難免會(huì)因資金流緊張等問(wèn)題而出現(xiàn)縮小規(guī)模，甚至倒閉等現(xiàn)象。而對(duì)大型品牌經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，一方面，在較高的品牌知名度影響下，市場(chǎng)份額會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大；另一方面，大型品牌經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)比較多樣化，盈利渠道較為豐富，二手房交易量的暫時(shí)萎縮并不會(huì)對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)太大的影響。所以，為了更好地規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，大型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還將進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)類型，開(kāi)拓新的盈利渠道。
盧航：現(xiàn)在我們最關(guān)心的細(xì)則是購(gòu)買價(jià)格的界定和什么樣的人會(huì)被豁免。是5年以上房源都能被豁免，還是5年以上唯一住房會(huì)被豁免？如果是唯一住房，是認(rèn)房還是認(rèn)貸？還是既認(rèn)房，也認(rèn)貸？
吳存勝：行業(yè)有冬天，就一定會(huì)有春天。我們始終相信每一次調(diào)控既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)，不論市場(chǎng)如何變化，依然都需要服務(wù)客戶，我們也將一直專注于二手房行業(yè)。對(duì)內(nèi)，我們將練內(nèi)功，建平臺(tái)，一方面加強(qiáng)人才培養(yǎng)、人才儲(chǔ)備，另一方面將公司機(jī)制建立得更加完善。對(duì)外，我們將更加注重服務(wù)品質(zhì)，提升服務(wù)客戶的能力。
短期內(nèi)利好新房
記者：有觀點(diǎn)認(rèn)為，新政相當(dāng)于把同區(qū)域的二手房和新房拉開(kāi)了20%的價(jià)差，會(huì)將需求推向新房市場(chǎng)，從而推高新房市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)此你怎么看？
林倩：我們能預(yù)測(cè)到的是成交量會(huì)受到影響，但是否客戶會(huì)轉(zhuǎn)向一手房或推高房?jī)r(jià)，這個(gè)很難說(shuō)。如北京的房?jī)r(jià)里面不包含稅費(fèi)，都是業(yè)主的凈到手價(jià)，說(shuō)房?jī)r(jià)上漲可能不太靠譜，說(shuō)購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)不會(huì)因?yàn)檫@個(gè)政策而減輕倒是現(xiàn)實(shí)的情況。那購(gòu)房人就會(huì)考慮負(fù)擔(dān)變重了要不要買，這時(shí)賣房人可能就會(huì)適當(dāng)調(diào)低一些價(jià)格。或者說(shuō)這個(gè)稅費(fèi)業(yè)主負(fù)擔(dān)一部分。政策出來(lái)了，可能賣房人也軟化了，這都是有可能的。
胡景暉：二手房交易成本的增加，將促使部分購(gòu)房需求從二手房市場(chǎng)流向新房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)需求量的增加，供需矛盾的緊張，將給新房?jī)r(jià)格帶來(lái)上漲壓力。
但是，未來(lái)新房市場(chǎng)供應(yīng)量的增加，尤其是五環(huán)外中低價(jià)位中小戶型剛需樓盤供應(yīng)量的增加，將大大緩解新房?jī)r(jià)格上漲的壓力。此外，北上廣深等一線城市樓市庫(kù)存量依然處于高位，二三線城市大量的新房庫(kù)存更是有待消化，這都將對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到重要作用。因此，新政的推出雖然會(huì)使新房市場(chǎng)需求量增加，但是較大的樓市庫(kù)存量，以及未來(lái)充足的供應(yīng)量，將有效避免房?jī)r(jià)被推高，未來(lái)房?jī)r(jià)將基本保持穩(wěn)定。
盧航：客戶從二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)的可能性有，但只是短期行為，可能表現(xiàn)在前三個(gè)月內(nèi)。我們算了算，比如說(shuō)5年以上的房子平均漲幅是一倍，那么這個(gè)交易成本多出來(lái)差不多是9%到10%。這種情況下，可能買賣雙方就分擔(dān)了。同時(shí)二手房?jī)r(jià)格上也可能會(huì)有5%到10%的波動(dòng)，但6個(gè)月之后就會(huì)消化掉，影響是短期的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，如果房產(chǎn)作為投資，收益是要跟政府分享的。只是政策出來(lái)后，在操作上還有很多細(xì)化的東西要完善，比如說(shuō)成本怎么計(jì)算，裝修費(fèi)怎么算，幾年前的購(gòu)買價(jià)怎么界定，還是很復(fù)雜的。
如果按買賣雙方各承擔(dān)一半的稅費(fèi)，那房?jī)r(jià)成本還推高5%，現(xiàn)在為規(guī)避這個(gè)政策的影響，目前簽合同的客戶已經(jīng)有所準(zhǔn)備，有三個(gè)版本的應(yīng)對(duì)協(xié)議，一種是賣房的不管，由買方承擔(dān)；第二種是雙方共擔(dān)；第三種是合同撤銷。總之由賣房人承擔(dān)的少。
吳存勝：過(guò)去一年里二手房?jī)r(jià)格上漲較快，今年出臺(tái)調(diào)控政策我認(rèn)為是合理的。目前北京新樓盤供應(yīng)不多，但國(guó)家通過(guò)土地市場(chǎng)的交易來(lái)較為集中地把握新盤的供應(yīng)量，也能夠通過(guò)限價(jià)等措施來(lái)穩(wěn)定價(jià)格，便于管理。但不論如何，二手房仍有著諸如配套設(shè)施、交通條件等的天然優(yōu)勢(shì)，即使調(diào)控政策開(kāi)始執(zhí)行，相信也有人會(huì)選擇二手房。
北京房?jī)r(jià)5年內(nèi)不存在大跌可能性
記者：目前對(duì)于“新國(guó)五條”細(xì)則，中介公司有什么應(yīng)對(duì)措施？
林倩：如果已經(jīng)是在成交線上了，買方賣方已經(jīng)達(dá)成了交易意向了，那就是要快，至少在政策出來(lái)前先網(wǎng)簽。對(duì)于剛性需求的購(gòu)房人，什么時(shí)候都合適，因?yàn)閺奈磥?lái)5~8年來(lái)說(shuō)，北京房?jī)r(jià)大跌的可能性太低了。但若是投資投機(jī)，真的就不要進(jìn)來(lái)了。
胡景暉：觀望市場(chǎng)的買賣雙方：這類人群在新政出臺(tái)前一直處于觀望期，買房或賣房意愿并不十分強(qiáng)烈。建議這部分人群（包括買賣雙方）不要因?yàn)樾抡某雠_(tái)而盲目地?fù)屬?gòu)或急于出售，仍然可以繼續(xù)觀察一段時(shí)間。而即將簽約或已經(jīng)簽約的交易雙方：由于各地執(zhí)行細(xì)則估計(jì)月底即將出臺(tái)，所以建議這類交易雙方加快進(jìn)程，盡量趕在細(xì)則出臺(tái)前完成網(wǎng)簽過(guò)戶。對(duì)此，我愛(ài)我家也面向這類客戶推出了有針對(duì)性的“提速”服務(wù)。
吳存勝：造成目前買方恐慌過(guò)戶、觀望，賣方急于出手的現(xiàn)象其實(shí)也是買賣雙方十分合理的市場(chǎng)反應(yīng)。一方面之前已交易的客戶，希望趁新政策執(zhí)行前趕緊辦完手續(xù)，另一方面則是近期已有計(jì)劃且購(gòu)房需要比較強(qiáng)烈的客戶提前購(gòu)買，對(duì)于這類客戶來(lái)說(shuō)，目前時(shí)機(jī)比較合適，價(jià)格較為合理。
建議如果不是特別著急，可以暫緩購(gòu)房、賣房計(jì)劃，因?yàn)槲磥?lái)市場(chǎng)不確定因素較多，如非必要，不需急于一時(shí)。尤其是買房客戶，大可不必過(guò)于恐慌。