7日，在住建部政策研究中心、中國指數(shù)研究院主辦的2013年第十三屆中國房地產(chǎn)發(fā)展年會上，多家房企熱議城鎮(zhèn)化對未來十年房地產(chǎn)市場的影響。多位房企大佬認(rèn)為，城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)是城鎮(zhèn)化主要配角。未來十年，在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過程中，進(jìn)城農(nóng)民住房需求和社區(qū)商業(yè)需求是房企的機(jī)會，但如何踩準(zhǔn)時機(jī)是挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)業(yè)是主要配角
萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶表示，城鎮(zhèn)化不是城市化的延續(xù)。以歐美發(fā)達(dá)國家發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來看，城鎮(zhèn)化應(yīng)該具備四個特點(diǎn)：第一，新型制造業(yè)的高速發(fā)展是城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)特征；第二，較低的運(yùn)輸成本決定了海岸線和重要的內(nèi)河沿岸成為制造業(yè)轉(zhuǎn)移和分散人口的主要區(qū)域，除此以外的內(nèi)陸地區(qū)機(jī)會很少；第三，人口分布跟隨著制造業(yè)的布局而布局；第四，通過衛(wèi)星城的建設(shè)，在特大型城市周邊發(fā)展100到500萬人口的中型城市，更符合城市管理和投資效率。
他同時指出，目前中國城鎮(zhèn)化的現(xiàn)狀存在許多問題。其中，城鎮(zhèn)化發(fā)展速度和公共資源集聚不匹配；發(fā)展速度過快，導(dǎo)致城市配套建設(shè)跟不上；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與城鎮(zhèn)化不匹配；物理居住和心理感受不匹配。
毛大慶還認(rèn)為，城鎮(zhèn)化和市民化絕對不是土地的城鎮(zhèn)化，更加不是房地產(chǎn)化。在未來十年，城鎮(zhèn)化是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心內(nèi)容，房地產(chǎn)應(yīng)是其主要配角。
金融街副總經(jīng)理王志剛表示，在未來新的城鎮(zhèn)發(fā)展中，政府做好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、導(dǎo)向，不能讓房地產(chǎn)開發(fā)商作為主導(dǎo)角色。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)幫助政府滿足農(nóng)村人口進(jìn)城就業(yè)后的住房需求。
路勁基建董事局主席單偉豹也認(rèn)為，如果沒有因地制宜的產(chǎn)業(yè)或者商業(yè)的輔助，城鎮(zhèn)化是很危險的。在這個層面上來說，不能為了房地產(chǎn)開發(fā)去城鎮(zhèn)化，而是在城鎮(zhèn)化的過程中需要房地產(chǎn)開發(fā)去輔助它。
進(jìn)城農(nóng)民住房剛需是機(jī)會
王志剛表示，城鎮(zhèn)化的發(fā)展是今后十年新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。大量進(jìn)入城鎮(zhèn)的人口的住房需求，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說確實(shí)帶來很大的機(jī)會。但城鎮(zhèn)化發(fā)展，也不可能是一窩蜂，做不好，也會走向另一個極端，引發(fā)諸多“城市病”。
面對城鎮(zhèn)化，開發(fā)商怎么做？中坤集團(tuán)董事長黃怒波認(rèn)為，房企焦點(diǎn)應(yīng)該放在剛需上，新進(jìn)城的農(nóng)民肯定是剛需人群。在未來十年，農(nóng)民住房需求絕對是房企應(yīng)把握的機(jī)會。此外，在就業(yè)本地化、產(chǎn)業(yè)本地化之后，城鎮(zhèn)的寫字樓、購物中心等商業(yè)地產(chǎn)也會有巨大的市場需求，這也是房企應(yīng)該瞄準(zhǔn)的地方。
不過，北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志提醒，一些房地產(chǎn)商前幾年到三四線城市找機(jī)會，結(jié)果被套牢了。城鎮(zhèn)化還僅僅是一個概念，開發(fā)商不要盲目進(jìn)入，一定要先理解、調(diào)研，想清楚了再行動，步伐慢一點(diǎn)，緩則免悔。
中國指數(shù)研究院院長、搜房控股董事長莫天全表示，房地產(chǎn)界的機(jī)會在一二線城市或者它們周邊的中小城市，而不是那些比較偏遠(yuǎn)的三四線城市。雖然那些三四線城市發(fā)展的空間或者未來的潛力很大，但也只能按照中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平或者當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展水平去發(fā)展，房地產(chǎn)商應(yīng)該遵循城市化的規(guī)則去做，而不是簡單的去考量城鎮(zhèn)化。