新“國五條”的出臺(tái)大大超出市場預(yù)期，本周一數(shù)十只地產(chǎn)股應(yīng)聲跌停，盡管周二銀行股帶領(lǐng)大盤放量拉升，但龍頭地產(chǎn)股仍未擺脫跌勢(shì)。國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師李品科認(rèn)為，新政短期對(duì)地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)市場的負(fù)面沖擊毋庸置疑；中期來看，申銀萬國宏觀策略首席分析師李慧勇表示，地產(chǎn)調(diào)控早調(diào)比晚調(diào)好，不僅能避免房價(jià)攀升可能帶來的經(jīng)濟(jì)過熱，更有利于地產(chǎn)行業(yè)中期的健康發(fā)展。從調(diào)控政策的連續(xù)性來看，未來一到兩個(gè)月政策將進(jìn)入密集發(fā)布期，其給市場帶來的沖擊仍會(huì)存在，因而地產(chǎn)股的調(diào)整暫時(shí)還難言終結(jié)。
未來三個(gè)月進(jìn)入政策觀察期
中國證券報(bào)：最新公布的新“國五條”大大超出市場預(yù)期，怎么看待這一政策？
李品科：這表明政府調(diào)控地產(chǎn)的態(tài)度明確，政策出臺(tái)具有一定的前瞻性，將對(duì)整個(gè)行業(yè)的需求及量價(jià)造成影響。我們預(yù)計(jì)后續(xù)政策將逐步落實(shí)，從而進(jìn)一步抑制投資、投機(jī)需求，并多方位努力增大供應(yīng)。從短期效果來看，執(zhí)行后將限制投資、投機(jī)及部分改善性需求，對(duì)于整體銷量將產(chǎn)生負(fù)面影響，地產(chǎn)銷量可能會(huì)有1-2個(gè)季度的調(diào)整期，四季度或者下半年逐步回暖的可能性較大。
李慧勇：從宏觀角度看，新“國五條”表明房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)，結(jié)合前期資金面從寬松到中性的轉(zhuǎn)變，說明在增長問題不大的情況下，宏觀調(diào)控已經(jīng)開始從“保”向“調(diào)”轉(zhuǎn)變，以應(yīng)對(duì)可能的未見增長先見泡沫、未見增長先見通脹的風(fēng)險(xiǎn)。因而，該項(xiàng)政策的標(biāo)志意義較大，該政策的發(fā)布比其本身的具體規(guī)定意義更重要。從微觀來看，新政將現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度提升到了一個(gè)新的水平。與現(xiàn)有的調(diào)控措施相比，新政的亮點(diǎn)不在于推出了超預(yù)期的調(diào)控政策，而在于以更嚴(yán)厲的措辭督促政策的執(zhí)行。不過，由于新政還存在執(zhí)行層面的問題，因而政策效果還有待觀察。
中國證券報(bào)：新“國五條”規(guī)定，二手房的轉(zhuǎn)讓所得按20%進(jìn)行征稅，這將給整個(gè)住房市場帶來什么樣的沖擊？未來會(huì)否出現(xiàn)剛需被擠到新盤的情形？
李品科：調(diào)控肯定將抑制整個(gè)房地產(chǎn)的投資、投機(jī)及部分改善性需求，并抑制整個(gè)行業(yè)的銷量。我們不認(rèn)為該政策將導(dǎo)致二手房量價(jià)大跌、一手房量價(jià)上漲。單純只看住宅按差價(jià)征收個(gè)稅這一政策，確實(shí)會(huì)導(dǎo)致一手和二手房此消彼長，但前提是購房總需求不變。未來購房總需求將下降，買家將進(jìn)入觀望階段。
李慧勇：鑒于該《通知》的宣示效應(yīng)和拐點(diǎn)性質(zhì)，我們預(yù)計(jì)短期將對(duì)市場預(yù)期和消費(fèi)者行為產(chǎn)生較大影響。《通知》要求一季度各地方要出臺(tái)具體的細(xì)則，如調(diào)控目標(biāo)、上浮比例等，這將持續(xù)給市場帶來沖擊；預(yù)計(jì)3、4月份仍會(huì)不斷有政策出臺(tái)，因而沖擊不斷。另外，《通知》對(duì)房產(chǎn)稅沒有明確，但根據(jù)有關(guān)工作安排，今年或擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，這也會(huì)是一個(gè)沖擊。從這個(gè)角度講，《通知》發(fā)布并不是房地產(chǎn)調(diào)控的終結(jié)，而是一個(gè)新的開始，未來三個(gè)月將是一個(gè)重要的觀察期。
經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基調(diào)不變
中國證券報(bào)：地方政府的調(diào)控細(xì)則將陸續(xù)出臺(tái)，會(huì)否中斷房地產(chǎn)投資回暖的趨勢(shì)？對(duì)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇進(jìn)程又會(huì)帶來什么樣的影響？
李品科：我們預(yù)計(jì)新開工、房地產(chǎn)投資增速將受到負(fù)面影響，但負(fù)面程度會(huì)小于地產(chǎn)銷售，具體程度仍待進(jìn)一步觀察，原因在于開發(fā)商的觀望情緒也會(huì)上升。我們維持2013年房地產(chǎn)投資增速為16.5%、新開工增速為10.4%的判斷。
李慧勇：盡管調(diào)控短期對(duì)地產(chǎn)乃至整個(gè)市場的心理影響巨大，但調(diào)比不調(diào)好，早調(diào)比晚調(diào)好，我們給予這次調(diào)控積極評(píng)價(jià)。及時(shí)啟動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控有助于避免過早到來的經(jīng)濟(jì)過熱情況，更有利于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。我們維持中國經(jīng)濟(jì)2013年全年增長8.2%、CPI上漲3%，即總體復(fù)蘇的判斷。從季度走勢(shì)看，全年經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)倒U型走勢(shì)。
中國證券報(bào)：新國五條的出臺(tái)擾動(dòng)了市場情緒，招保萬金周一均應(yīng)聲跌停。該政策對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響主要在預(yù)期層面，還是會(huì)帶來實(shí)質(zhì)的利空沖擊？
李品科：我們認(rèn)為，投資者不應(yīng)過于關(guān)注住房個(gè)人所得稅的征收，而忽視了其他頗有新意和成效的政策舉措，至少政策對(duì)地產(chǎn)行業(yè)投資及投機(jī)需求壓制的目標(biāo)明確，未來預(yù)計(jì)仍會(huì)對(duì)這類需求進(jìn)一步抑制和擠出。
李慧勇：由于此次政策仍以抑制需求而不是擴(kuò)大供給為主，因此難以從根本上解決房地產(chǎn)價(jià)格上漲的問題。要真正達(dá)到治理房地產(chǎn)泡沫化的目的，除了征收交易稅之外，更應(yīng)該大范圍開征持有稅，以及按照市場需求放開土地供給，畢竟周期性的調(diào)控只能加大市場波動(dòng)。
而眾所周知，地產(chǎn)調(diào)控的影響是全局性的。一是會(huì)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈造成直接影響。如果地產(chǎn)不好，那么從投資品到和住房相關(guān)的消費(fèi)品都會(huì)受到直接影響。二是影響中國經(jīng)濟(jì)。這一輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇很大程度上與地產(chǎn)復(fù)蘇相關(guān)，如果這一前提改變，則中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的前景無疑將蒙上陰影，將極大地影響投資者的信心。
短期承壓不改地產(chǎn)股中期機(jī)會(huì)
中國證券報(bào)：就全年來看，地產(chǎn)股的運(yùn)行將遵循何種路徑？機(jī)會(huì)該如何把握？
李品科：我們繼續(xù)維持1月以來對(duì)地產(chǎn)板塊偏謹(jǐn)慎的觀點(diǎn)，短期該板塊仍將承受壓力。但此次調(diào)整更有利于年內(nèi)以中期龍頭地產(chǎn)股為代表的趨勢(shì)性投資機(jī)會(huì)。政策的嚴(yán)格實(shí)施有利于銷量回落、價(jià)格平穩(wěn)，使得后續(xù)政策的壓力及市場預(yù)期得到釋放，因而行業(yè)中期迎來趨勢(shì)性機(jī)會(huì)的可能性加大。
短期來看，我們認(rèn)為仍需要等待細(xì)則的進(jìn)一步出臺(tái)，包括部委、國稅對(duì)于住房交易個(gè)稅的相關(guān)細(xì)則，主要城市房價(jià)控制目標(biāo)和具體政策落實(shí)的細(xì)則，部分城市存在二套房貸款比例、利率上浮相關(guān)具體措施，房產(chǎn)稅可能的試點(diǎn)擴(kuò)容等，而相關(guān)政策的執(zhí)行將落實(shí)在銷量的變化上。
李慧勇：從地產(chǎn)調(diào)控的邏輯看，未來1-2個(gè)月是政策出臺(tái)的密集期，二、三季度將是政策觀察期，政策影響的大小要待具體實(shí)施細(xì)則明確后才能明朗，預(yù)計(jì)一批受調(diào)控影響較小的龍頭公司的投資價(jià)值會(huì)再次體現(xiàn)。