只有全國性限購政策才是有效的政策。限購政策于情于理都是沒有錯的，不限制住房需求，只限制投資需求，這是一種公平合理的政策，在房地產(chǎn)稅沒有全面推出時，是一種很好的替代方案
——王小廣
上月，樓市新調(diào)控措施出臺，謂之“新國五條”，不日，“新國五條”細(xì)則也正式出臺。針對前一段時間房地產(chǎn)泡沫再起，新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體果斷決定，不能任由其繼續(xù)發(fā)展，要堅定地實施嚴(yán)厲的調(diào)控措施。這也是新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體開局之年面臨的第一個大挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)泡沫為何又起？真的是因為“剛需”太旺嗎？于情于理都講不通。房價這么高，北京、上海等一線城市的房價遠(yuǎn)超美國，但我們的收入水平遠(yuǎn)低于美國，“剛需說”很難成立。剛需就是普遍老百姓自住需求，越往后買房的人收入水平越低。收入高的早就買了，剩下的要么是中低收入者，要么是新畢業(yè)的大學(xué)生、研究生，他們的收入水平也不會高，這兩類群體的房價收入比在不少城市都在20倍以上。房價越走越高，而他們卻越買越起勁，這顯然違背常理。
當(dāng)然，也有窮人投機(jī)的情況發(fā)生，2012年確實有不少沒有購買力的人，在兩種力量支撐下勇敢的買房，被歸之為“剛需”。一種力量是被一些房市專家或房地產(chǎn)商忽悠了，說2013年房價存在被一些因素刺激將大漲的可能，另一種力量就是根據(jù)過去的經(jīng)驗，房價調(diào)控的真相是越調(diào)越高。既然預(yù)期是“房市必定大漲”，那么有錢沒錢，有能力沒有能力，都應(yīng)該買房，哪怕是啃雙老，啃四老又何妨。筆者對這種“無所畏懼”的剛需特別擔(dān)心。房價已這么高，房市泡沫隨時會破，與股市當(dāng)年在6000多點巔峰相仿，他們能承擔(dān)起房價暴跌的風(fēng)險嗎？
任志強(qiáng)等人的“土地斷檔說”，無疑是火上澆油，筆者一直認(rèn)為“土地斷檔說”無任何根據(jù)。他們說什么2007年房價大漲是由于土地斷檔，2009年房價大漲也是由于土地斷檔，2012年底到2013年房價必漲同樣是因為土地斷檔，那2011年和2012年的一、二季度怎么不大漲呢？
房價上漲的真正原因是投機(jī)需求太多，政策對其抑制有限。看看最近不斷爆出的房姐、房妹、房叔、房爺，就知道房價是由于什么暴漲的，沒有住房需求的人買10套、20套，甚至50套、100套，這種情況絕對是歷史奇觀。正是這種無限的投資投機(jī)需求推高了房價，與當(dāng)年億安科技的泡沫是一樣的。限購政策對調(diào)控的作用也不像市面流傳那么有效，如果資金充裕（流動性明顯過多），那么一些城市限購，會導(dǎo)致另一些不限購的城市房價上漲，因為是投資或投機(jī)需求，買房為的是賺鈔票，而不是自住，到哪買房都一樣。想一想，限購的城市還是少于不限購的吧，何況限購政策都是大漲后或絕對價已經(jīng)很高時才推出。
只有全國性限購政策才是有效的政策。限購政策于情于理都是沒有錯的，不限制住房需求，只限制投資需求，這是一種公平合理的政策，在房地產(chǎn)稅沒有全面推出時，是一種很好的替代方案。
過旺的投機(jī)需求推高了房價，這一重要認(rèn)識只是在2010年出臺國十條時才算認(rèn)清。筆者曾估計，住房供給的一半是滿足投資投機(jī)需求，這絕不是夸張，房姐房妹們的輝煌業(yè)績就是明證。在許多城市，本地居民有二、三套房子是普遍的事，許多房子空置在那里，等著升值，各地城市都在演繹房子致富的大戲。
過去我們的住房政策存在十分嚴(yán)重的問題。鼓勵住房投資，長期采取低利率政策，對住房貸款的利率更加優(yōu)惠，更重要的是所賺的增值收入不用交稅，既無增值稅，也無保有環(huán)節(jié)的稅收。在這個世界做什么交易賺錢都要交稅，但唯獨住房投資不交稅，而且所有的其他投資都沒有投資住房賺錢來得快，所以才出現(xiàn)全民炒房的奇觀。
我們更關(guān)心的是這無限投機(jī)需求是怎樣得逞的。實際上房價漲不漲，主要看貨幣供給，貨幣大量超出經(jīng)濟(jì)增長需要的供應(yīng)，必然會產(chǎn)生房市泡沫，這就解釋了為什么2011年及2012年初房價會下跌。只要貨幣供應(yīng)量增長適當(dāng)，即貨幣政策處于穩(wěn)健水平，投資投機(jī)需求就會被抑制，因為沒有錢投資，房價不可能上漲，相反，房地產(chǎn)商資金緊張，資金鏈面臨斷裂，房價必然下跌。
我們回過頭來分析2012年底房價為什么上漲。原因還是貨幣供給出了問題。大家知道，2012年中國經(jīng)濟(jì)是向下調(diào)整的，GDP增長從9.2%降至7.8%，即實體經(jīng)濟(jì)對貨幣需求應(yīng)是減弱的，在物價同時下跌的情況下，新增6萬億元貸款就能支撐GDP增長8%左右，但我們卻通過商業(yè)銀行新增了8.3萬億貸款。根據(jù)筆者估計，這其中相當(dāng)一部分信貸流入了房地產(chǎn)行業(yè)，支撐了房地產(chǎn)泡沫。在實體經(jīng)濟(jì)調(diào)整或下行的過程中，大量增加貨幣供給的一個結(jié)果就是引發(fā)資產(chǎn)價格明顯上漲，這一點已被反復(fù)證明。
自去年六月份以來，房地產(chǎn)回升經(jīng)過了兩個階段，第一階段，6月至9月間，成交量明顯回升，隨后進(jìn)入第二階段，房價上漲，自10月份到現(xiàn)在，2013年上半年還會持續(xù)一段時間。即我們的結(jié)論是：房價調(diào)控不力的根本原因是貨幣政策不能堅持穩(wěn)健，當(dāng)然，從長遠(yuǎn)看，還缺乏一個重要的穩(wěn)定裝置——稅收調(diào)節(jié)（筆者稱之為“剎車系統(tǒng)”）。
“新國五條”被認(rèn)為比以前的政策更嚴(yán)厲更深入，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是限購加強(qiáng)同時，這次明確提出擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點范圍。房地產(chǎn)調(diào)控稅收手段開始走向前臺，這是“新國五條”與以前的各次調(diào)控有重大變化的地方。二是把外來務(wù)工人員納入現(xiàn)有保障房體系，這樣做有兩個理由，一方面政府想通過保障性住房來滿足部分“邊際性”剛需（像上面分析的那種容易形成投機(jī)性剛需的部分），從而減輕住房需求壓力，另一方面，則是出于推動農(nóng)民工市場化，加快城鎮(zhèn)化的一種戰(zhàn)略性考慮。
然而，筆者還是堅信，如果當(dāng)前貨幣政策明顯寬松的現(xiàn)狀不變，調(diào)控效果仍然值得懷疑。房市調(diào)控核心是貨幣政策能否堅持穩(wěn)健。人們對新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體的第一個期待是，這次房市泡沫能否及時抑制。新一屆政府房市調(diào)控的手段仍然有很多，第一個也是最重要的措施是收緊銀根，對去年下半年以來已經(jīng)明顯寬松的貨幣政策進(jìn)行收縮，使之處于穩(wěn)健的水平，最主要是將2013年新增信貸壓縮到7.5萬億左右。第二個選項是用房地產(chǎn)稅調(diào)控房價，這一政策目前僅是擴(kuò)大試點，而且政策本身并不到位，作用有限，但也不排除非常情況下采取一步到位的嚴(yán)厲措施。第三個選項，也是對房地產(chǎn)的直接限制措施——限購，筆者認(rèn)為到了采取全國統(tǒng)一限購政策的時候。
總之，房價調(diào)控能否一針見血，不再重演“空調(diào)”結(jié)局，取決于新政府的兩個決心，一個決心是在經(jīng)濟(jì)處于調(diào)整期，承受房地產(chǎn)等利益集團(tuán)的強(qiáng)大壓力，堅定地執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，第二個決心是對房價快速上漲采取零容忍。