樓市新年開(kāi)門紅很快就引來(lái)調(diào)控加碼的傳聞。
受廣東東莞等城市在年初對(duì)公積金政策進(jìn)行收緊等消息影響，昨日
(2月19日)，A股市場(chǎng)前期一度大幅反彈的地產(chǎn)股忽然集體大跌，成為拖累大盤下行的罪魁禍?zhǔn)住＝鸬丶瘓F(tuán)(600383，SH)大跌近8%，華夏幸福(600340，SH)下跌6.60%;剛剛和鐵獅門一起進(jìn)軍舊金山的萬(wàn)科A(000002，SZ)下跌4.27%。而建材板塊也有多只個(gè)股下跌，其中巢東股份逼近跌停。
此外更有傳聞稱，二套房政策可能會(huì)有調(diào)整，方向?yàn)槭赘侗壤险{(diào)至七成，貸款利率自1.1倍上調(diào)至1.3倍。
“目前市場(chǎng)行情下，很有可能上浮二套房的首付比例。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為，對(duì)貸款利率進(jìn)行上浮不是沒(méi)有可能性，但或許會(huì)對(duì)二套房貸款有差別化政策，明確改善型與投資性住房的區(qū)分，以抑制投資性住房需求的貸款。
樓市回暖致調(diào)控預(yù)期升溫
盡管昨天地產(chǎn)股集體下挫，但近期整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是持續(xù)火爆，而這種個(gè)股和行業(yè)之間的“蹺蹺板”效應(yīng)在“新國(guó)十條”出臺(tái)后并非第一次出現(xiàn)，其本質(zhì)在于市場(chǎng)對(duì)宏觀調(diào)控預(yù)期的變化。
近3年以來(lái)，每當(dāng)?shù)禺a(chǎn)銷售連續(xù)數(shù)月遇冷時(shí)，市場(chǎng)就會(huì)對(duì)放松調(diào)控充滿期待，地產(chǎn)股往往見(jiàn)底回升，并出現(xiàn)不同級(jí)別的反彈;如果中途證明了這種預(yù)期正確，那么地產(chǎn)股更會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)趨于活躍。而每當(dāng)樓市升溫到一定程度，市場(chǎng)又會(huì)對(duì)調(diào)控加碼心生警惕;因此往往在行業(yè)數(shù)據(jù)看起來(lái)很美之時(shí)，地產(chǎn)股會(huì)階段性見(jiàn)頂回調(diào)。
在昨日的市場(chǎng)異動(dòng)之前，多地公積金政策已經(jīng)向從緊方向進(jìn)行調(diào)整。如浙江省昆山市稱，自2013年2月25日起，對(duì)部分住房公積金業(yè)務(wù)政策進(jìn)行調(diào)整，其中職工在申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)，原規(guī)定在申請(qǐng)之月前必須連續(xù)按期足額繳存公積金6個(gè)月以上，調(diào)整為“申請(qǐng)貸款前必須連續(xù)按期足額繳存12個(gè)月以上”。
此外，廣東東莞亦稱，公積金貸款購(gòu)買首套住房的，不高于房屋總價(jià)的70%。這意味著此前首次購(gòu)買90平方米以下自住房可享受兩成低首付等購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策被取消，首套房公積金貸款最低首付提升至三成。
盡管公積金貸款政策調(diào)整與房地產(chǎn)調(diào)控加碼并不直接相關(guān)，但也一定程度上表明地方政府對(duì)于樓市的態(tài)度，這與樓市自年初來(lái)的成交持續(xù)回暖不無(wú)關(guān)聯(lián)。
以一線城市北京為例，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至17日，北京市2月份的二手住宅網(wǎng)簽4388套，同比增長(zhǎng)71.87%。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雖然今年2月受春節(jié)長(zhǎng)假影響，但成交量仍然出現(xiàn)同比大漲，市場(chǎng)熱度明顯高過(guò)去年同期。而自今年初以來(lái)，新增客源規(guī)模超過(guò)去年同期五成以上，購(gòu)房者的觀望情緒也普遍轉(zhuǎn)淡，龐大的需求規(guī)模推動(dòng)二手房成交量同比大漲。
此外，從銷售單價(jià)來(lái)看，國(guó)內(nèi)20家知名房企在1月的銷售均價(jià)為1.13萬(wàn)元/平方米，同比增長(zhǎng)5.78%。“年初的銷售增長(zhǎng)和現(xiàn)金收入增加，將明顯改變房企的經(jīng)營(yíng)策略。與2012年相比，2013年的房企經(jīng)營(yíng)將會(huì)更為積極，土地和并購(gòu)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)截然不同的表現(xiàn)。”張旭表示。
二套房政策或趨于收緊
在新年樓市開(kāi)門紅的背景下，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，春節(jié)過(guò)后到5月份之間，都可能是調(diào)控政策出臺(tái)的時(shí)間窗口，否則房?jī)r(jià)可能加速上漲，并引起市場(chǎng)的恐慌情緒。
目前有市場(chǎng)傳言稱，二套房貸款政策或進(jìn)行調(diào)整，首付比例將從目前的六成上調(diào)至七成，而利率也將由1.1倍上調(diào)至1.3倍。不過(guò)當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電北京、河北等地的多家銀行個(gè)貸部時(shí)，對(duì)方均表示尚未聽(tīng)說(shuō)此事，更沒(méi)有接到相關(guān)通知。
張旭認(rèn)為，當(dāng)三套房停貸、限購(gòu)等政策依舊無(wú)法達(dá)到預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)時(shí)，市場(chǎng)對(duì)于下一步政策從嚴(yán)的預(yù)期很自然地轉(zhuǎn)向二套房。此外，相應(yīng)的信貸政策以及差異化稅收政策也存在趨嚴(yán)的可能。在房產(chǎn)稅等政策還未落實(shí)的空檔期，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期是當(dāng)務(wù)之急。
盡管改善性需求會(huì)更多地體現(xiàn)在二套房上，但楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)市場(chǎng)回暖、房?jī)r(jià)上漲之時(shí)，今年恐怕不適合鼓勵(lì)改善性需求。
中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在3月全國(guó)“兩會(huì)”前出臺(tái)全面調(diào)控政策的可能性不大，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)成交量將在元宵節(jié)后恢復(fù)去年11月至今年1月期間的成交水平，但繼續(xù)明顯上漲的可能性并不大。在目前成交量的情況下，并不支持價(jià)格上漲加速。他同時(shí)表示，從2012年中開(kāi)始的市場(chǎng)反彈主要出現(xiàn)在一線城市，并非全國(guó)性反彈，在三、四線城市大部分房?jī)r(jià)依然平穩(wěn)，不存在全面出臺(tái)調(diào)控政策的空間。
我愛(ài)我家報(bào)告分析認(rèn)為，“以抑制需求為主”的調(diào)控方向可能會(huì)影響正常的改善需求的合理釋放，未來(lái)的政策應(yīng)側(cè)重于
“疏堵結(jié)合”，集中力量解決市場(chǎng)供應(yīng)層面的問(wèn)題。需要繼續(xù)加大土地整理儲(chǔ)備力度，增加土地供應(yīng)量;并通過(guò)稅收、信貸等政策的引導(dǎo)，盤活閑置土地與閑置存量房屋。
張旭判斷，后期如果出臺(tái)調(diào)控政策，恐怕也會(huì)是指導(dǎo)性的，例如對(duì)某些城市可以考慮適當(dāng)提高二套房首付比例。
而中指院報(bào)告認(rèn)為，2013年房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境將保持適度向好的方向，房地產(chǎn)貸款作為商業(yè)銀行的重要放貸方向，占總貸款的比例會(huì)有所上升，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是百?gòu)?qiáng)房企獲取銀行信貸支持的力度會(huì)進(jìn)一步加大，銀行信貸的融資成本可能會(huì)適度下調(diào)。