在住宅房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)控因素影響的背景下，多家房地產(chǎn)龍頭企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。2012年，包括萬科、中海、招商、保利在內(nèi)的住宅地產(chǎn)巨頭轉(zhuǎn)型試水進軍商業(yè)地產(chǎn)，再加上萬達、綠地等商業(yè)地產(chǎn)大鱷的急速擴張、商業(yè)地產(chǎn)泡沫急劇膨脹，甚至出現(xiàn)了常州商業(yè)“鬼街”、成都寫字樓“空樓”現(xiàn)象。多位業(yè)內(nèi)人士表示，在發(fā)展城鎮(zhèn)化的背景下，部分房企提前布局商業(yè)地產(chǎn)，但由于經(jīng)營與消費力的不足，我國不少大中城市商業(yè)地產(chǎn)空置率逐步上升，已經(jīng)出現(xiàn)過剩態(tài)勢。因此，應警惕商業(yè)地產(chǎn)泡沫化風險加劇致難以控制的局面。
商業(yè)地產(chǎn)迎來集中上市潮
在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)高峰過后，2013年將迎來商業(yè)地產(chǎn)集中上市潮。據(jù)中房信集團統(tǒng)計，2011年至2015年，20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的新城。
在購物中心方面，據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會與德勤華永會計師事務所日前合作發(fā)布的《2012中國購物中心與連鎖品牌合作發(fā)展報告》顯示，截至2011年年底，中國有276家新增購物中心，使全國開業(yè)購物中心總量達到2812家。預計中國購物中心將以每年300家的速度增長，到2015年，中國購物中心總量將達4000家。
世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測也顯示，中國七大城市未來五年購物中心面積將至少翻一番，達到8700萬平方米，其中，武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍。而北京、上海的絕對值均超過1400萬平方米。值得注意的是，僅深圳就預計在2013年至2014年，將有多達19個大型商業(yè)項目入市，增加商業(yè)面積170萬平方米以上。
另外，成都在建商業(yè)房產(chǎn)未來兩年將達1000萬平方米；昆明未來五年僅商鋪新增298.5萬平方米，人均商業(yè)面積直追香港、上海；沈陽在建商業(yè)房產(chǎn)達700多萬平方米，遠超過上海淮海路、南京路、四川北路400多萬平方米的面積。
對此，世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)部總經(jīng)理宋春生認為，2009年后商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)逆市崛起，2-4年的開發(fā)期將使得大量項目于2013年竣工開業(yè)；此外，原計劃2012年開業(yè)的項目由于宏觀經(jīng)濟形勢不好，被迫推遲至2013年開業(yè)。
關店、倒閉頻現(xiàn)，空置率急劇上升
35歲的張欣是土生土長的沈陽人，近年來，她感受最深的就是沈陽商場在數(shù)量不斷上升的同時也迎來倒閉潮。張欣表示，雖然沈陽有超過70家大型綜合體，但自己逛街常去的也就四五家。
“雖然臨近春節(jié)，但商場卻一反常態(tài)變得較為冷清。”張欣說，在上周五傍晚到百盛購物時發(fā)現(xiàn)，本應是銷售旺季的人最多的時間，卻只有稀疏的幾個消費者。
張欣說，雖然沈陽身處二線城市，又是省會，但消費習慣卻未改變，大多數(shù)人仍是選擇批發(fā)集散地五愛市場或是中低端的商場。所以近年來有不少商場在沈陽做的都不好，甚至倒閉。
對此，北京工商大學貿(mào)易系主任洪濤在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)有跟風現(xiàn)象。“由于對零售業(yè)本身需求并不了解，致使一味地追求大規(guī)模，有的購物中心甚至占地面積達上千畝；但由于其地理位置的原因，商戶資源不足、客戶資源不足，造成無人光顧的局面。另外，也有的是在同一商圈內(nèi)擁有多個類似大型購物中心，商戶、客戶資源分流現(xiàn)象嚴重。”
事實上，此前世邦魏理仕發(fā)布全球購物中心報告稱，中國在建的購物中心面積占全球總在建面積的一半。以深圳市為例，未來五年內(nèi)，深圳市福田中心區(qū)一平方公里將至少供應90萬平方米的購物中心。相當于在走路15到20分鐘的距離內(nèi)，就有四到五個萬象城扎堆。龍崗區(qū)則表示在連接市中心的深惠路兩側(cè)，五年內(nèi)就要建設12個綜合體，平均每3公里就會有一個。許多城市大賣場的擴張速度已經(jīng)超過了市場容量和消費需求。
洪濤表示，人均商業(yè)面積是判斷城市商業(yè)地產(chǎn)是否存在泡沫的一個重要指標。在西方發(fā)達國家的核心城市，人均商業(yè)面積一般在1.2平方米上下。“而目前我國一批二線城市的人均商業(yè)面積已超過人均1.2平方米，部分城市甚至已達到2-3平方米。僅312萬常住人口的中山市人均商業(yè)面積將達到6平方米以上。”
商業(yè)地產(chǎn)的重復建設，帶來的是高空置率。數(shù)據(jù)顯示，2012年，中國大城市的購物中心整體空置率上升。二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%，而在一線城市，空置率從2011年的7.9%增加至現(xiàn)在的8.4%。全聯(lián)房地產(chǎn)商會日前發(fā)布的REICO報告也顯示，廣州隨著2012年第四季度的三個大型項目交付，其空置率預計直接攀升至15%-20%的區(qū)間。與此同時，2013年預計深圳市場有12個甲級寫字樓項目入市，深圳空置率也將小幅升高。
與此同時，值得注意的是，店鋪密集，同質(zhì)化嚴重，惡性競爭，最終迎來的只是關店、倒閉的浪潮。從火鍋店、咖啡屋、便利店到大型商超、購物中心，扎堆開店過后，面臨一次次洗牌。
據(jù)了解，自2011年太平洋百貨關閉兩家門店，撤離北京后，2012年眾多百貨業(yè)步其后塵，純本百貨、望京NOVO百貨均關張，永旺百貨撤出朝陽大悅城。而在新項目入市方面，曾預計2012年在西單銀座中心開出的百駿明光百貨改為寫字樓；長陽芭蕾雨·奧特萊斯推遲開業(yè)時間；巴黎老佛爺百貨也將開業(yè)時間延至2013年9月……
此外，眾多便利店與大型超市也選擇關停部分店面。其中，全家、羅森、7-11等便利店龍頭進入關店調(diào)整期，可的、好德、OK便利店、喜士多等便利店也在陸續(xù)收縮戰(zhàn)線。就連剛剛開起的順豐便利店也選擇關張大吉。
在超市方面，沃爾瑪表示2013年至2015年陸續(xù)關閉100家不盈利的門店，占其在華門店的1/4。Tesco、宜家也暫緩了在華開店的速度。
洪濤表示，目前國內(nèi)約有70%的商業(yè)地產(chǎn)項目，就是因為整體布局先天不足造成失誤或失敗。而由于整體布局的不合理，商業(yè)項目的空置率便一路攀升，很多商業(yè)項目處于停滯狀態(tài)。“一些開發(fā)商收購或承包一些荒廢許久的舊廠房、擱置多年的爛尾項目等進行概念式包裝，并拆分成小商鋪，然后再出售、招商，打著不同的主題吸引投資者。”
但值得注意的是，魁北克投資咨詢(北京)有限公司副總裁兼總經(jīng)理戴博思在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，雖然部分城市商業(yè)地產(chǎn)集中入市會提高空置率，但在促進城鎮(zhèn)化發(fā)展、提高居民收入的背景下，中國商業(yè)地產(chǎn)市場仍有被挖掘的空間。他指出：“一般來說，我們必須著眼于廣州、深圳、重慶、天津、沈陽等擁有巨大潛力的城市，但是我們不能忽略長沙、武漢、南昌、鄭州、成都等區(qū)域中心。”
警惕商業(yè)地產(chǎn)泡沫危機
日前，常州被爆出500萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)聚集區(qū)，空置率高達50%。與此同時，成都也被曝出空置率高達34.6%。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對此指出，按過去兩年的平均消化量靜態(tài)計算，很多二線城市商業(yè)地產(chǎn)的消化周期將超過15年，有的甚至達到60年，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫正逐漸顯現(xiàn)。因此，應警惕商業(yè)地產(chǎn)泡沫化風險加劇致難以收拾的局面。
事實上，不僅是二三線城市，一線城市也暗藏商業(yè)地產(chǎn)危機。截至2012年底，上海商業(yè)地產(chǎn)存量高達1200萬平方米，相當于近20個徐家匯商圈。2013年，預計上海各類城市綜合體及購物中心商業(yè)面積將再增380萬平方米，其中還不包括目前市中心最大的、商場面積達32萬平方米的月星環(huán)球商業(yè)中心，真如弘基時尚中心、古北高島屋百貨和路威酩軒尚嘉中心、淮海路環(huán)貿(mào)廣場等。
“上海在過去兩年間有47個購物中心開盤，但現(xiàn)階段仍有37個處于在售狀態(tài)。”上海淮海商業(yè)集團董事長吳荷生指出，商場越建越多、越建越大，惡性競爭下，出現(xiàn)了招商困難，有些購物中心里，甚至超過一半的柜面都是空的。
與此同時，北京也被媒體曝出，近八成商業(yè)地產(chǎn)處于滯銷。據(jù)統(tǒng)計，從去年9月至今年1月北京市共有32個商業(yè)地產(chǎn)項目入市，其中近八成項目銷售率不足50%，甚至不少項目出現(xiàn)“零”成交。
對此，曾經(jīng)擔任上海市委研究室主任的張廣生也指出，很多城市在商業(yè)地產(chǎn)的布局和規(guī)劃上存在問題，不能重蹈住房市場泡沫覆轍，加強政策調(diào)控迫在眉睫。
戴博思對記者表示，雖然有部分城市出現(xiàn)供過于求的狀況，但他仍積極地看待中國商業(yè)地產(chǎn)的投資環(huán)境。他認為，應從城市細分市場來調(diào)整投資，例如一些城市可能擁有過多的高端項目但是缺乏中端市場的供應。
“盡管我們繼續(xù)著眼于一線城市的購物中心或者寫字樓項目，但是許多二線城市仍然缺乏足夠的A級寫字樓，這對我們有相當?shù)奈Γ蚁嘈乓恍┏鞘械腁級寫字樓仍是供不應求的。”戴博思說。
而對于現(xiàn)階段房地產(chǎn)泡沫，戴博思表示，“我們不能一概而論認為中國有房地產(chǎn)泡沫，這個市場太大而且存在太多的差別。事實上確實有局部的泡沫，而最好的處理方式是發(fā)揮市場機制的作用。”