調(diào)控政策進(jìn)一步收緊預(yù)期漸濃
樓市過快回暖將導(dǎo)致調(diào)控新政早日來臨。因此，盡管長(zhǎng)期來看樓市調(diào)控政策還是會(huì)對(duì)合理的改善性需求有明確支持，但為應(yīng)對(duì)短期內(nèi)部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，一些改善性購房需求不排除被進(jìn)一步收緊。
因部分一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖過快，這些區(qū)域樓市正逼近政策的“臨界點(diǎn)”。
有接近北京市住建委的人士透露，北京等一線城市基本確定近期出臺(tái)房地產(chǎn)新政，調(diào)控形式是抑制需求為主，進(jìn)一步提高購房門檻。新政出臺(tái)主要原因是一線和熱點(diǎn)二線城市樓市升溫過快。“因此這輪新政可能不止北京一個(gè)城市。”上述人士稱。
據(jù)介紹，目前政府部門對(duì)部分一二線城市的樓市過快回暖已形成基本共識(shí)，而部分三四線城市因供給過量，仍面臨去化難題，需要政策性支持。也就是說，樓市調(diào)控不會(huì)一刀切，將越來越呈現(xiàn)區(qū)別對(duì)待。
部分一線樓市升溫過快成共識(shí)
據(jù)上述人士介紹，此前政府部門對(duì)調(diào)控的態(tài)度是視市場(chǎng)形勢(shì)而定，若房?jī)r(jià)上漲過快，則隨時(shí)出手進(jìn)行調(diào)控。從去年10月開始，盡管各地樓市陸續(xù)回暖，但從接近政府部門的人士轉(zhuǎn)述來看，調(diào)控者眼中的房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)過快上漲。“直到近期，(相關(guān)政府部門)基本認(rèn)定，少數(shù)一線城市確實(shí)回暖過快了。”這位接近北京市住建委的人士表示。而其對(duì)政策出臺(tái)的預(yù)期，該人士也從“可能出臺(tái)”，變成了“一定會(huì)出臺(tái)”，而時(shí)間點(diǎn)可能不會(huì)超過3月全國(guó)兩會(huì)前。
其實(shí)，這一調(diào)控思路在今年1月的博鰲房地產(chǎn)年終論壇上已露端倪。彼時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)朱中一明確表示，在正常情況下，2013年全年房地產(chǎn)政策環(huán)境是：方向不變、力度不減。但若今年“兩會(huì)”之前部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)非理性上漲，則極有可能引來更為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控。
可是，權(quán)威專家如此鄭重的提醒并未改變樓市一路上漲的局面。最新數(shù)據(jù)顯示，1月百城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1%，是近兩年來漲幅首次突破1%，并且自2012年6月止跌后，已經(jīng)連續(xù)第8個(gè)月環(huán)比上漲。此外，9812元/平方米的全國(guó)百城新建住宅均價(jià)也刷新25個(gè)月以來的均價(jià)記錄。
尤其值得注意的是，一線城市房?jī)r(jià)全線上漲的格局已經(jīng)形成，成為全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊和風(fēng)向標(biāo)。北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為16417元/平方米，環(huán)比上漲1.61%，與上年同期相比上漲2.84%。
以上海為例，1月份上海新建商品住宅成交面積100.68萬平方米，環(huán)比去年12月份的120余萬平方米下降了13.7%，但同比卻大幅增長(zhǎng)418%。可見，上海等地一月份淡季反旺的樓市行情，在政府部門看來已經(jīng)值得高度關(guān)注。“上海1月份商品住宅成交面積已經(jīng)回升至2011年同期水平，而這一輪史上最嚴(yán)厲宏觀調(diào)控就是從2011年1月26日開始的。”中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師付奇介紹。當(dāng)時(shí)，溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定采取八項(xiàng)措施進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，其中關(guān)鍵一條即貸款購買二套房的首付比例不得低于六成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。同時(shí)各地上報(bào)房?jī)r(jià)控制指標(biāo)，并向社會(huì)公布。
和商品住宅成交熱度不減相對(duì)應(yīng)的，是供給的嚴(yán)重不足。據(jù)了解，2012年上海新建商品住宅供應(yīng)合計(jì)為890萬平方米，同比回落16.5%，在創(chuàng)下5年來新低的同時(shí)，年度供應(yīng)總量首次跌破1000萬平方米關(guān)口。到今年1月，上海商品住宅新增供應(yīng)面積僅31.11萬平方米，環(huán)比減少近七成。
“由于可售房源在去年12月提前釋放，加上1、2月份原本就是推盤淡季，令上海目前供給顯得尤其緊張。”付奇表示，受去年上半年土地供給不足的影響，今年全年上海一手商品住宅供給可能出現(xiàn)階段性緊缺。
在此情況下，手中握有較多資源的大型房企，1月份量?jī)r(jià)齊漲的趨勢(shì)就變得十分明確。根據(jù)萬科公告，其2013年1月份共實(shí)現(xiàn)銷售面積161.1萬平方米，銷售金額190.7億元，同比分別增長(zhǎng)35.38%和56.31%。銷售均價(jià)也從2012年1月份的10252元/平方米，上漲到11837元/平方米，增幅達(dá)15.46%。
另外一家接近千億軍團(tuán)的超大房企恒大地產(chǎn)也在1月份頗有收獲。據(jù)了解，恒大1月份合約銷售總金額約為72.5億元，合約銷售面積116.8萬平方米，較去年同期分別增長(zhǎng)226%和213%。隨著9個(gè)新項(xiàng)目同時(shí)上市，恒大在全國(guó)同期在售樓盤已經(jīng)高達(dá)188個(gè)。
此外，世茂房地產(chǎn)1月份合約銷售額約41億元，同比增加353%，合約銷售面積33萬平方米，同比增長(zhǎng)568%。從目前公布1月業(yè)績(jī)快報(bào)的房企銷售情況看，1月份火爆銷售的局面已成共識(shí)。上海一位一直堅(jiān)稱樓市平穩(wěn)、無須再緊的專家也向記者坦言，“從成交量上來看，上海確實(shí)有點(diǎn)‘熱’了。”
詳解五方面手段緊縮需求
“如果調(diào)控不升級(jí)，一線城市的房?jī)r(jià)將失控。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示。而北京市市長(zhǎng)王安順在剛剛結(jié)束的北京兩會(huì)上則明確表態(tài)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控決不動(dòng)搖。此后數(shù)日，北京樓市傳言紛起，各種版本的北京樓市政策已現(xiàn)摩拳擦掌的味道。
楊紅旭表示，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)上漲過快的一線和少數(shù)二線城市均面臨政策壓力。不過，由于地方政府調(diào)控權(quán)限太小，信貸、稅收皆由中央有關(guān)部委說了算，因此單個(gè)城市新政效果或許有限，若想抑制一線城市房?jī)r(jià)加速上漲的勢(shì)頭，還需有關(guān)部委統(tǒng)籌安排政策與措施。
對(duì)于具體政策，有市場(chǎng)人士透露，針對(duì)一線城市暫停第二套房公積金貸款的可能性相對(duì)較大，也有說法稱部分地區(qū)大幅度提高第二套房貸的首付、對(duì)擁有四套及以上的家庭和個(gè)人研究針對(duì)性的政策，也將是針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的地區(qū)進(jìn)行調(diào)控的儲(chǔ)備政策之一。
對(duì)此，記者從住建部公積金管理司內(nèi)部人士處了解到，主管部門目前并未對(duì)一線城市暫停公積金做研究。該人士明確表示，如果房?jī)r(jià)漲幅超預(yù)期，國(guó)家層面的樓市調(diào)控儲(chǔ)備政策十分充分。
在楊紅旭看來，若要進(jìn)一步加強(qiáng)樓市調(diào)控，政策走向無非五個(gè)層面：其一，行政干預(yù)從緊，限購、限貸、限價(jià)皆從嚴(yán)。其二，房貸進(jìn)一步收緊，三套繼續(xù)停貸，首套貸款利率優(yōu)惠減少或取消(但這取決于各家商業(yè)銀行，銀監(jiān)會(huì)不可能出政策統(tǒng)一取消優(yōu)惠)，最大調(diào)整領(lǐng)域可能是二套房貸，很可能提高首付和利率。其三，稅收加碼，可提高稅負(fù)的稅種包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)調(diào)稅、土地增值稅等，房產(chǎn)稅或?qū)⒍葦U(kuò)容。其四，增加土地供應(yīng)，尤其是普通住宅用地，以及壓制高價(jià)地塊的出現(xiàn)。其五，更加強(qiáng)調(diào)地區(qū)差異化，部分政策將增強(qiáng)一線城市的針對(duì)性。
總之，盡管長(zhǎng)期來看樓市調(diào)控政策還是會(huì)對(duì)合理的改善性需求有明確支持，但為應(yīng)對(duì)短期內(nèi)部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，一些改善性購房需求不排除被進(jìn)一步收緊。
不過，也有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在不同城巿、不同企業(yè)、不同項(xiàng)目情況是冰火兩重天，全國(guó)房?jī)r(jià)仍處于漲跌不平衡的特殊時(shí)期。比如，12月相比11月，70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)平均上漲0.34%，但北京、廣州、深圳和福州超過1%，上海0.7%；而廣大三四線城市房?jī)r(jià)總體處于溫和上漲狀態(tài)，海南、浙江、廣西等少數(shù)省份的部分城市房?jī)r(jià)絕對(duì)值還在下跌。這也是尚未出臺(tái)全國(guó)性調(diào)控政策的顧慮之一。