房地產(chǎn)調(diào)控邁入2013年，回首望，漲價(jià)仍然是主流。
昨日（1月29日），上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2012年12月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格定基均值為104.1。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的定義，定基是指以2010年住房?jī)r(jià)格為100，這也意味著新建商品住宅價(jià)格比2010年上升4.1%。而在這70個(gè)城市中，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲的有65個(gè)，下降的有5個(gè)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在房?jī)r(jià)下降的城市中，浙江占4席，而溫州更以高達(dá)17.7%的降幅領(lǐng)跌，也成為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的70個(gè)城市中近3年來(lái)唯一跌幅超過(guò)兩位數(shù)的城市。
中西部城市漲幅明顯
2010年4月，國(guó)家祭出史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨后又兩次加碼，地方也紛紛出臺(tái)各自區(qū)域內(nèi)的“限購(gòu)令”等。盡管調(diào)控威力無(wú)可否定，但僅以數(shù)據(jù)來(lái)看，絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)相比2010年仍處于上漲區(qū)間。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2010~2012年區(qū)間內(nèi)，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)僅上漲4.1%，其中上漲的城市有65個(gè)，下降的城市有5個(gè)。
處于上漲前五位的城市分別是：烏魯木齊、西寧、石家莊、長(zhǎng)沙和秦皇島，烏魯木齊以12.2%位居全國(guó)漲幅首位，也是唯一漲幅突破兩位數(shù)的城市。
上述報(bào)告顯示，分地區(qū)看，東、中、西部城市新建商品住宅價(jià)格比2010年分別上漲2.71%、5.33%、5.29%，中西部城市成為本輪調(diào)控過(guò)程中房?jī)r(jià)上漲的主力，尤其是西北、華中地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅勢(shì)頭強(qiáng)勁，華中地區(qū)整體漲幅6.33%，西北地區(qū)整體漲幅8.10%。
“一些地區(qū)價(jià)格上漲較快與它們基價(jià)較低有關(guān)。”易居分析師鄭紅玉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于中西部城市購(gòu)房結(jié)構(gòu)以自住性需求為主，調(diào)控政策實(shí)施的影響要小于東部沿海城市。此外，東部城市的嚴(yán)格限購(gòu)也讓少量投資投機(jī)性需求轉(zhuǎn)向中西部。
不過(guò)，也有部分三線城市如營(yíng)口、常州等，由于庫(kù)存達(dá)到“天量”，房?jī)r(jià)也面臨較大下行壓力。鄭紅玉分析認(rèn)為，像房?jī)r(jià)漲幅較高的秦皇島，可能由于旅游產(chǎn)業(yè)支撐等因素房?jī)r(jià)還有上漲空間，而某些非熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)則存在一定風(fēng)險(xiǎn)。雖然部分城市及區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅明顯，不過(guò)總的來(lái)看，已脫離暴漲、瘋漲等不合理區(qū)間，同時(shí)個(gè)別城市在調(diào)控之前的房?jī)r(jià)飛漲已基本得到遏制。
一線城市補(bǔ)漲兇猛
自去年下半年以來(lái)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)指數(shù)已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月上漲，在12月還出現(xiàn)一線城市同比環(huán)比均上漲的明顯回暖現(xiàn)象。鄭紅玉認(rèn)為，房?jī)r(jià)或許正面臨拐點(diǎn)，今年樓市可能在震蕩中上行。
去年12月，我國(guó)一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格定基均值分別為104.60、104.57、103.67，即新建商品住宅價(jià)格比2010年分別上升4.60%、4.57%、3.67%，一、二線城市漲幅基本持平，均高于三線城市。
鄭紅玉表示，隨著2012年下半年樓市逐漸回暖，一線城市連續(xù)兩個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)，反彈跡象明顯。未來(lái)樓市政策如不加碼，目前的調(diào)控效果將很難維系。
鏈家分析師張旭認(rèn)為，在市場(chǎng)長(zhǎng)期回暖趨勢(shì)下，政策環(huán)境沒(méi)有出現(xiàn)明顯收緊，漲價(jià)成為主流。大部分購(gòu)房者預(yù)期向好，對(duì)于后市看漲情緒較為普遍。
偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在市場(chǎng)供應(yīng)量增長(zhǎng)不明顯，尤其是保障房數(shù)量未形成一定規(guī)模之前，以限購(gòu)為主的“抑需求”政策不會(huì)出現(xiàn)根本變化，短期內(nèi)一、二線城市的“限購(gòu)”政策很難退出。
溫杭樓市仍處“寒冬”
在樓市重歸紅火的強(qiáng)烈預(yù)期下，浙江省可能與全國(guó)整體趨勢(shì)不太一致。數(shù)據(jù)顯示，自調(diào)控以來(lái)，5個(gè)房?jī)r(jià)下降城市除青島微降0.2%外，浙江占了其余4席，而且降幅均超過(guò)青島，分別是：溫州、杭州、寧波、金華。
溫州的房地產(chǎn)可以用
“泡沫破裂”來(lái)形容。從房?jī)r(jià)定基數(shù)據(jù)來(lái)看，2012年12月份溫州新建商品住宅價(jià)格指數(shù)相比2010年下跌17.7%，位居全國(guó)跌幅首位。溫州樓市近3年來(lái)的悲喜，也成為本輪調(diào)控目標(biāo)和效果的一個(gè)典型樣本。
鄭紅玉表示，2009年至2010年溫州房?jī)r(jià)曾一度快速上漲，其中數(shù)月房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)。當(dāng)調(diào)控政策出臺(tái)之后，溫州樓市開(kāi)始降溫，隨后轉(zhuǎn)為直線下跌，尤其是投資市場(chǎng)明顯萎縮，部分高利貸資金等流進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的資本迅速逃離。這其中既有浙江省調(diào)控力度較大、執(zhí)行從嚴(yán)的原因，也有該省自身經(jīng)濟(jì)環(huán)境改變的原因。“浙江作為民營(yíng)經(jīng)濟(jì)大省，經(jīng)濟(jì)下行壓力、融資環(huán)境惡化等對(duì)樓市的影響較大。”
2011年，浙江省11個(gè)地級(jí)市中有8個(gè)進(jìn)行限購(gòu)，限購(gòu)城市數(shù)量為全國(guó)之冠。當(dāng)年上半年，浙江省房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)率由2010年的63.7%降至27.9%。2012年下半年，浙江省房?jī)r(jià)連續(xù)數(shù)月領(lǐng)跌全國(guó)。