在嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的70個大中城市住宅價格數(shù)據(jù)顯示，在2012年12月份，近八成(54個城市)的新建商品住宅(不含保障性住房)價格，出現(xiàn)環(huán)比上漲；同比上漲的城市也比上月增加15個，達到40個。
雖然環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過1.2%，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過2.4%，但部分城市呈現(xiàn)的房價上漲動能，以及一些城市顯現(xiàn)的調(diào)控效果弱化趨勢，對2013年的房地產(chǎn)市場調(diào)控提出了嚴峻挑戰(zhàn)。
在宏觀經(jīng)濟“穩(wěn)中求進”的目標(biāo)之下，為2013年經(jīng)濟發(fā)展謀篇布局的中央經(jīng)濟工作會議明確了積極推動城鎮(zhèn)化建設(shè)的戰(zhàn)略方向，盡管會議同時強調(diào)了繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖的政策基調(diào)，但在部分城市已經(jīng)出現(xiàn)的房價上漲壓力的背景下，在嚴格的限購限貸政策“韁繩”下暫時放緩速度的房地產(chǎn)市場，2013年會否再度“發(fā)熱”？已然呈現(xiàn)上漲勢頭的房價是否會更加高漲？
盡管相關(guān)部門以及各地方政府明確限購政策不會放松，但在房產(chǎn)稅擴大試點面臨不確定因素，一些大城市住房需求持續(xù)增長，“一刀切”的行政調(diào)控手段精準(zhǔn)度欠缺、“副作用”逐步暴露等情況下，2013年房地產(chǎn)調(diào)控站在了一個難度更高的新關(guān)口上。
前低、中升、后翹的2012
“從全國整體情況看，量價趨穩(wěn)，是去年樓市最顯著的特點。這主要源于一系列調(diào)控政策改善了供需結(jié)構(gòu)，房價缺乏大幅上漲的動力。”長城證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員告訴記者。
一方面，購房者心態(tài)比較平穩(wěn)，剛性需求和改善型需求成為市場主力。天津我愛我家二手房中介的成交數(shù)據(jù)顯示，2012年11月以來，80平方米以內(nèi)的中小戶型成交比例占據(jù)整體七成以上，顯示剛性需求占據(jù)主導(dǎo)。置業(yè)顧問告訴本刊記者，“雖然二手房業(yè)主推出房源的意愿很強烈，但成交量卻沒有大幅上漲。有的購房者來店里看了十幾次，但始終對價位不滿意，繼續(xù)選擇觀望。”
另一方面，開發(fā)商紛紛通過“以價換量”的方式回籠資金，市場供給比較充足。記者從包頭一家房地產(chǎn)公司了解到，2012年下半年以來，位于鄂爾多斯的項目只賣了4套房，而且是將價格從每平方米7000多元，降到5300元左右才成交的。公司經(jīng)理說，“市場需求跟不上了，優(yōu)惠促銷實質(zhì)上是開發(fā)商對市場預(yù)期的一種順應(yīng)，或者是為了緩解資金壓力下的一種妥協(xié)。”
“整體看來，2012年國內(nèi)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)‘前低、中升、后翹’的態(tài)勢，這是住宅交易量呈現(xiàn)的趨勢，價格也是這樣一個走勢。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲表示，“前低”主要是兩年多來的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)調(diào)控累積效應(yīng)的結(jié)果。2012年一季度價格、交易量都比較低。另外，開發(fā)商以價換量很普遍，所以價格相對比較低。
六七月份以后導(dǎo)致價格回升的原因中，一方面剛需隨著政策的調(diào)整開始釋放，另一方面，最大的原因是宏觀經(jīng)濟形勢變化，經(jīng)濟下行趨勢明顯帶來宏觀調(diào)控的預(yù)調(diào)和微調(diào)，這對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了效應(yīng)。
“保障房的投入使用也是‘穩(wěn)’的因素。2012年有550多萬套投入使用；2013年600萬套開工，400萬套投入使用。這樣累計下來，保障房的供應(yīng)會增加，對價格的影響也是正面的。”任興洲說。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為，雖然市場整體企穩(wěn)，但存在城市分化的現(xiàn)象。一線城市成交量上升，但供應(yīng)量不足，房價存在反彈的壓力；而二三線城市供應(yīng)充足，甚至出現(xiàn)一定的供應(yīng)泡沫，不具備反彈的條件。
銀河證券董事總經(jīng)理左小蕾分析認為，房價相對穩(wěn)定，主要得益于調(diào)控政策。未來，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)繼續(xù)打擊投機，不能讓房地產(chǎn)價格反彈，政策應(yīng)引導(dǎo)資金等資源回歸實體經(jīng)濟，促使企業(yè)以技術(shù)創(chuàng)新贏得市場，加快經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。
調(diào)控政策長期效用呈現(xiàn)遞減
在房價整體平穩(wěn)的背后，記者采訪發(fā)現(xiàn)，部分標(biāo)桿地區(qū)的房價呈現(xiàn)連續(xù)微漲趨勢，上漲動能主要來自以下四個方面。
一是投資需求依然旺盛。
位于北京市朝陽區(qū)的某項目，2012年10月份開盤的住宅，均價達到每平方米2萬元，已經(jīng)銷售一空。銷售人員告訴記者，即將開盤的售價，每平方米將上漲50～100元不等。北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析，在土地價格及溢價率都明顯上漲的情況下，開發(fā)商的定價也會水漲船高。展望未來一段時間，房價已經(jīng)形成繼續(xù)微漲的趨勢。
業(yè)內(nèi)人士分析，回顧過去十年，投資房產(chǎn)基本上穩(wěn)賺不賠，因此，百姓還是將房地產(chǎn)作為抵御通脹壓力的最好手段。只要通脹預(yù)期存在，這一趨勢就難以改變。
二是調(diào)控邊際效用呈現(xiàn)遞減趨勢。
以南京房價變化為例，2012年9月份，房價環(huán)比漲幅達到0.694%，10月又環(huán)比上漲0.2%，11月環(huán)比上漲0.3%，該地區(qū)房價已連續(xù)上漲9個月。記者在長三角地區(qū)采訪發(fā)現(xiàn)，隨著調(diào)控政策的延續(xù)，限購限貸在執(zhí)行中打折的現(xiàn)象屢見不鮮。不少房地產(chǎn)銷售人員表示，“只要你想買，花1萬～3萬元，就能繞過限購令”；一些銀行人士介紹，通過個人信用貸款，也能買房，只是利息高一些；而通過辦離婚證的方式，將家庭二套房“變?yōu)椤笔滋追浚@得優(yōu)惠貸款，更是業(yè)內(nèi)公開的秘密。
三是房價上漲預(yù)期持續(xù)存在。
內(nèi)蒙古社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所所長于光軍認為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正處在政策、市場博弈的關(guān)鍵階段，不少人都認為如果宏觀經(jīng)濟不樂觀，中央政府可能會放松調(diào)控政策。
銀河證券首席經(jīng)濟學(xué)家潘向東認為，調(diào)控時間越長，市場對房價上漲的預(yù)期越強烈，因為市場基礎(chǔ)并未發(fā)生根本的改變。此外，限購政策已經(jīng)實施一年多，很多小開發(fā)商受到?jīng)_擊，選擇打折銷售甚至退出。未來的房屋供給存在短缺風(fēng)險，加強了市場對房價上漲的預(yù)期。
四是國外量化寬松政策的影響。
任興洲表示，美國、日本等多個發(fā)達經(jīng)濟體同時出臺量化寬松政策，全球差不多有10萬億美元的流動性投入到世界的金融池子里，這會直接和間接地影響中國的流動性。中國的人民幣匯率和中國房地產(chǎn)市場的獲利能力，會使得熱錢更多往這里涌入，有可能對中國的房地產(chǎn)市場形成沖擊。
在上述因素的作用下，房價上漲動能有進一步傳導(dǎo)的趨勢。業(yè)內(nèi)普遍認為，標(biāo)桿地區(qū)的房價，具有市場風(fēng)向標(biāo)的作用。一旦形成房價上漲的心理預(yù)期，很快將向其他地區(qū)蔓延，房價整體上漲難以避免。搜房網(wǎng)發(fā)布的監(jiān)測信息稱，天津2012年11月打折優(yōu)惠樓盤數(shù)量為309個，環(huán)比10月份少了33個，這表明一些開發(fā)商已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變銷售策略，不再以價換量，或許是即將漲價的信號。
“精確制導(dǎo)”完善樓市調(diào)控體系
接受本刊記者采訪的多位專家以及市場研究人士認為，從目前政策層面?zhèn)鬟f的信息看，2013年以抑制投機投資性需求、保障基本供給的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方向不會改變，鑒于一些城市已經(jīng)出現(xiàn)的調(diào)控政策長期效用遞減趨勢，建議從目標(biāo)、手段和預(yù)期三個方面增加調(diào)控精準(zhǔn)度。完善樓市調(diào)控體系，促使在積極推動城鎮(zhèn)化建設(shè)戰(zhàn)略目標(biāo)下，形成合理消費預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。
一是調(diào)控目標(biāo)更加精準(zhǔn)。樓市調(diào)控的目的是打擊炒房行為，讓房地產(chǎn)市場更多地回歸居住屬性。因此，建議盡快在全國范圍推進房產(chǎn)稅，應(yīng)該讓擁有房產(chǎn)越多的家庭，承擔(dān)的稅收越高。
有專家分析，房產(chǎn)稅改革是大勢所趨，土地財政糾偏、現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費制度改革、建立正確的激勵制度，都需要房產(chǎn)稅。雖然從短期看，房地產(chǎn)稅將減少地方土地收入，但從長期看，普遍征收的房地產(chǎn)稅使地方政府擁有固定的、不隨房地產(chǎn)市場周期大起大落的穩(wěn)定收入。
二是調(diào)控手段更加精準(zhǔn)。市場普遍反映，限購限貸等行政調(diào)控手段，對抑制投機需求起到了很好的威懾作用，但也誤傷了一部分改善型需求。建議推出手段更為靈活、精準(zhǔn)的市場化調(diào)控手段。
業(yè)內(nèi)呼吁，房屋交易過程中，政府可根據(jù)房屋持有年限，區(qū)分自住需求和投機行為。對房屋交易越頻繁的個體，收取的稅費越高。還有學(xué)者表示，應(yīng)加強對房屋交易過程中的增值收益征稅。同時，通過個人所得稅抵免等方式，降低剛性需求的稅收負擔(dān)。
三是調(diào)控預(yù)期更加精準(zhǔn)。當(dāng)前房地產(chǎn)仍然具有較強的投資屬性，受市場預(yù)期的影響非常大。尤其是在通脹壓力背景下，必須盡快改變房價長期上漲的心理預(yù)期，建議出臺調(diào)控的中長期規(guī)劃，明確實施效果的時間表。
于光軍建議，頂住壓力，穩(wěn)定并完善現(xiàn)有的調(diào)控政策，給地方政府、開發(fā)商和購房者穩(wěn)定、明確的調(diào)控信號。優(yōu)化開發(fā)商的開發(fā)結(jié)構(gòu)和銷售行為，促使房地產(chǎn)市場軟著陸。“一旦形成政策放松的預(yù)期，房地產(chǎn)泡沫會再度膨脹，不僅影響經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的大局，未來的局面也將更難收拾。”