上周五，深圳市人民政府召開新聞發(fā)布會，宣布深圳原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位合法工業(yè)用地可申請進入市場流通。改革紅利迅速傳導(dǎo)至A股市場，昨日，萬科A、沙河股份、華聯(lián)控股等一批深圳本地地產(chǎn)股聯(lián)袂走強。一時間，深圳土改行情將復(fù)制溫州金改行情的觀點甚囂塵上，深圳土改能否帶領(lǐng)大盤再上臺階成為市場最大關(guān)注點。
近兩個交易日，房地產(chǎn)板塊明顯活躍，成為帶動大盤沖關(guān)的主力板塊。在上周五房地產(chǎn)大漲3.23%創(chuàng)出新高之后，本周一繼續(xù)高開收漲，漲幅0.83%，龍頭股萬科A周一復(fù)牌后直接漲停，沙河股份再度放量漲停，但其他的主流地產(chǎn)股如招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等收跌。
資金不斷凈流出
從房地產(chǎn)板塊近期的資金流向分析，整體表現(xiàn)為凈流出。2013新年伊始的12個交易日里，房地產(chǎn)板塊累計凈流出資金36.55億元。分日期來看，僅有3天表現(xiàn)為資金凈流入，其中凈流入最大的一天為上周五，凈流入金額14.90億元。在資金凈流出的交易日里，有兩個交易日凈流出超出10億元，分別為1月11日凈流出17.92億元，1月16日凈流出13.61億元。本周一表現(xiàn)為凈流出6.59億元。
從板塊個股資金流向看，本周一共有49家房地產(chǎn)股表現(xiàn)為資金凈流入，80家表現(xiàn)為凈流出。其中復(fù)牌漲停的萬科A凈流入1.68億元，沙河股份凈流入0.4億元。從凈流出的個股分析，共有3只個股凈流出超過億元，分別為保利地產(chǎn)凈流出1.92億元、首開股份凈流出1.22億元、金地集團凈流出1.03億元。
聯(lián)系大盤的資金流動來看，新年12個交易日里，深滬兩市同樣僅有3個交易日表現(xiàn)為凈流入，其余均為凈流出。房地產(chǎn)板塊的資金流向與大勢基本相同。表明大盤在去年12月份連續(xù)大漲之后，已經(jīng)具有了一定的調(diào)整壓力，而其中的房地產(chǎn)板塊，目前來看雖然充當(dāng)了大盤繼續(xù)向上運行的主力板塊之一，但短線的調(diào)整壓力也已顯現(xiàn)。
土改新政關(guān)聯(lián)不大
上周五，房地產(chǎn)板塊特別是深圳本地的房地產(chǎn)股集體大漲，與18日深圳市政府發(fā)布的所謂“土改新政”不無關(guān)系，而許多投資甚至認(rèn)為可能由此引發(fā)一輪所謂的“土改行情”。然而，通過對該項政策的深入分析，我們認(rèn)為，“土改新政”對房地產(chǎn)股的促進并不如投資者所期盼的那么大，周一許多房地產(chǎn)股的調(diào)整也印證這一觀點。
這份被稱為“土改新政”的文件最新規(guī)定，“深圳原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位合法工業(yè)用地可申請進入市場流通”。根據(jù)該規(guī)定，原農(nóng)村集體土地雖可進入市場流通，但仍需符合法律法規(guī)框架之內(nèi)的用途管制，即土地用途仍為產(chǎn)業(yè)用途，而不能用于商品房建設(shè)之類的“變性”的用途。因此，如果說新政對房地產(chǎn)上市公司帶來利好的話，也是長期性的，即產(chǎn)業(yè)發(fā)展后可能增加產(chǎn)業(yè)配套用房。但是，市場往往有朦朧預(yù)期的利好，比如政策能否再進一步，未來如果可以使這些新進入流通市場的土地改變用途，則可以對本地的房地產(chǎn)上市公司帶來實質(zhì)性利好。目前來看，這種“用途變性”的預(yù)期仍然遙遠(yuǎn)。因此，土地新政與房地產(chǎn)股關(guān)聯(lián)不大，所謂的“土改行情”難以走遠(yuǎn)。
中線仍有潛力
本輪行情主線在于價值投資的重新挖掘，其中尤以銀行股為代表的藍(lán)籌板塊表現(xiàn)最為突出。房地產(chǎn)股由于整體業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)秀，同樣成為了價值再挖掘行情中的一個主力板塊。截至昨日，申萬行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的市盈率為16.58倍，在各行業(yè)市盈率排行中位于第三，僅高于金融服務(wù)的9.26倍和家用電器的14.54倍。而從房地產(chǎn)行業(yè)歷史的市盈率水平來看，目前仍處于歷史底部區(qū)域。
近期，房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)持續(xù)走暖、萬科B轉(zhuǎn)H的推出、眾多房地產(chǎn)公司發(fā)布較好的利潤預(yù)增年報數(shù)據(jù)，都成為房地產(chǎn)板塊的走強的驅(qū)動性機會。從去年年報預(yù)增情況來看，保利地產(chǎn)預(yù)計凈利84.05億元，同比增長28.69%；泛海建設(shè)凈利潤約7.82億元，同比大增約203.54%；陽光城預(yù)計凈利5.3億-5.9億元，增幅70%-90%；深振業(yè)A預(yù)計凈利6.24億元，增長43.82%；世榮兆業(yè)、陽光股份、中房地產(chǎn)、中弘股份、榮盛發(fā)展、濱江集團、南國置業(yè)等也均預(yù)告了不錯的增幅。雖然也有一些房地產(chǎn)公司出現(xiàn)預(yù)減或預(yù)虧，但整體上預(yù)增占居絕對多數(shù)。中線來看，基于價值挖掘的行情會不斷深入，而房地產(chǎn)板塊也將仍有潛力。