2012年，土地市場(chǎng)從年初的蕭條冷清，到年中時(shí)龍頭房企的先知先覺(jué)，再到年末出現(xiàn)的整體“翹尾”行情，可謂經(jīng)歷了由冷到熱的“冰火兩重天”。2013年開(kāi)年，多地土地市場(chǎng)延續(xù)去年的翹尾行情，場(chǎng)面依然火爆，北京、上海等地新年熱鬧開(kāi)場(chǎng)，江西南昌拍出單價(jià)新高地塊，成都、昆明等多地政府伺機(jī)巨量推地。
業(yè)內(nèi)人士向記者表示，隨著房企市場(chǎng)信心的回升以及對(duì)一、二線城市土地?zé)崆榈幕貧w，2013年的土地市場(chǎng)將會(huì)更加活躍，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度或?qū)⑷娉^(guò)2012年。而面對(duì)“火爆”的土地市場(chǎng)，國(guó)土部公開(kāi)表態(tài)要穩(wěn)定2013年的土地供應(yīng)。
不過(guò)有專家表示，土地市場(chǎng)火爆導(dǎo)致的溢價(jià)率走高，更多是開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)收益降低的忍耐，并非未來(lái)房?jī)r(jià)走高的信號(hào)。
多地土地市場(chǎng)開(kāi)年火熱
1月9日，上海青浦區(qū)4幅宅地的成功出讓敲響了上海土地市場(chǎng)新年第一鑼。青浦西城四幅宅地分別讓龍湖、綠地、北京奧林匹克置業(yè)聯(lián)合訊佳集團(tuán)摘下，其中龍湖取得2幅相鄰地塊，總價(jià)6.86億，溢價(jià)率分別達(dá)到64.99%及65.77%，樓面地價(jià)破萬(wàn)。從土地市場(chǎng)人氣看，4幅地塊領(lǐng)取標(biāo)書的人數(shù)最低17人，最高21人，最終競(jìng)標(biāo)人數(shù)也達(dá)到了4-6人。房企拿地積極性相比2012年年初有明顯提升。
同樣是在1月9日，北京新年首批招標(biāo)出讓的石景山、順義兩宗地各吸引了3家企業(yè)參與競(jìng)標(biāo)，且全部獲得溢價(jià)。其中，石景山區(qū)老古城村地塊招標(biāo)出讓底價(jià)為19.85億元，共有北京遠(yuǎn)坤房地產(chǎn)在內(nèi)的3家企業(yè)參與競(jìng)標(biāo)，報(bào)價(jià)均高于出讓底價(jià)，以現(xiàn)場(chǎng)最高報(bào)價(jià)20.18億元計(jì)算，該宗地的樓面價(jià)約為1.5萬(wàn)元/平方米。順義新城商業(yè)金融用地招標(biāo)出讓底價(jià)為4.81億元，北京銀行5.3億的報(bào)價(jià)為最高，溢價(jià)率9%。據(jù)悉，1月份，北京將有18塊地陸續(xù)招標(biāo)，雖然招標(biāo)出讓遠(yuǎn)沒(méi)有競(jìng)價(jià)方式出讓激烈，但市場(chǎng)熱度的延續(xù)顯而易見(jiàn)。
不僅是在京滬等一線城市，不少二三線省會(huì)城市2013年土地市場(chǎng)也取得了開(kāi)門紅。1月8日，沈陽(yáng)市土地交易中心進(jìn)行了本年度的首場(chǎng)土拍，在經(jīng)過(guò)39輪叫價(jià)后，該地塊以2030元/平方米的價(jià)格成交，溢價(jià)率高達(dá)87%，成交總價(jià)4.5億元。1月10日，南昌舉行了今年第一次網(wǎng)上土地拍賣會(huì)。其中，位于紅谷灘新區(qū)中央商務(wù)區(qū)B-27-2地塊創(chuàng)下了南昌近一年來(lái)土地市場(chǎng)成交單價(jià)新高。同日，2013年度長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)首宗網(wǎng)上掛牌的土地成功出讓，高達(dá)14億元的成交價(jià)讓長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)火熱開(kāi)局。
重點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率大增
中原集團(tuán)研究中心對(duì)13個(gè)主要城市土地市場(chǎng)供應(yīng)與成交情況的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年1月1日-13日，13個(gè)主要城市居住及商辦類經(jīng)營(yíng)性用地成交面積較2012年同期同比上漲了41%。尤其是居住類土地，上漲幅度更是巨大，平均達(dá)到159%，天津、重慶、武漢等城市開(kāi)年居住類用地成交量同比上漲幅度均超過(guò)100%，長(zhǎng)沙亦超過(guò)7%。與住宅相比，商辦用地的成交有所降溫，13大城市合計(jì)成交量下滑了39%，中原集團(tuán)分析人士認(rèn)為，這主要是由于2011年住宅市場(chǎng)冷清，商辦市場(chǎng)火爆，而這一情況在2012年出現(xiàn)回轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅市場(chǎng)信心恢復(fù)、重燃熱情，令拿地資金重新回流到住宅市場(chǎng)，并延續(xù)至今。
從溢價(jià)率水平來(lái)看，新年的前13天，土地市場(chǎng)的溢價(jià)率繼續(xù)走高。尤其是在居住用地市場(chǎng)，13大城市合計(jì)溢價(jià)率為23%，較2012年同期11%的合計(jì)溢價(jià)率漲幅明顯。而商辦用地的溢價(jià)率出現(xiàn)明顯下滑，2013年前13天13大城市合計(jì)為24%，而2012年同期則為47%。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部張旭認(rèn)為，1月份土地市場(chǎng)出現(xiàn)升溫的情況主要有兩方面原因：一方面，2012年下半年開(kāi)始土地市場(chǎng)需求已經(jīng)有所回暖，當(dāng)前達(dá)到一個(gè)小高峰；另一方面，去年政策對(duì)于土地市場(chǎng)供應(yīng)有一定抑制作用，而目前正值政策空檔期，地方政府開(kāi)始加緊推地。
也正因?yàn)槿绱耍鞯卣?月推地力度較去年年底有增無(wú)減。1月6日，成都市政府推出10塊共計(jì)410畝土地；合肥土地市場(chǎng)2013年1月共有18宗地塊出讓，約1687畝，且包括多幅熱門地塊，而2012年元月則是零交易；昆明土地市場(chǎng)1月累計(jì)將有224宗地塊，同比2012年1月上漲27倍，力度驚人。
事實(shí)上，同比2012年1月的整體情況，今年開(kāi)年各地土地市場(chǎng)可謂如火如荼、供需兩旺。中原集團(tuán)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年1月13個(gè)城市土地成交總量為383公頃，而今年1月掛牌到期將會(huì)在月內(nèi)成交的土地面積預(yù)計(jì)將達(dá)到786公頃，同比增幅達(dá)到105%。
一線房企拿地競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年十大標(biāo)桿房企（萬(wàn)科、保利、綠地、恒大、中海、富力、金地、龍湖、世茂、碧桂園）在下半年逐漸加快土地儲(chǔ)備節(jié)奏，拿地宗數(shù)由上半年的148宗上升至248宗，拿地面積、金額亦呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。2012年下半年這十大標(biāo)桿企業(yè)累計(jì)拿地金額共1753億元，較上半年翻兩番，拿地面積為5409萬(wàn)平方米，比上半年增長(zhǎng)近50%。
這一勢(shì)頭在2013年得以延續(xù)，龍頭房企拿地的步伐并未停滯。2013年開(kāi)年活躍在各地土地市場(chǎng)的仍以這些融資優(yōu)勢(shì)明顯、規(guī)模龍頭房企為主。例如，1月8日龍湖地產(chǎn)以6.9億元底價(jià)摘得長(zhǎng)沙望城谷山地塊，正式進(jìn)軍華中市場(chǎng)，緊接著第二天又在上海拿地，兩天共斥資約14億元。1月7日、9日，招商地產(chǎn)連續(xù)在大連、昆明接連拿地，總耗資10億元。保利與中鐵置業(yè)則在成都土地市場(chǎng)的新年第一拍中各有斬獲。而為了獲得充足的購(gòu)地資金，港股上市公司雅居樂(lè)近期公告稱將發(fā)行7億美元的次級(jí)永久資本證券，用于購(gòu)買新地。
值得注意的是，中指院報(bào)告中稱，拿地金額的增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)高于面積，這是因?yàn)?012年下半年企業(yè)拿地更多地集中在一二線城市等地價(jià)較高的區(qū)域，從而推升了拿地金額的快速增長(zhǎng)。
中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，2012年特別是下半年，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始遭遇三四線樓市的供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，返回供求關(guān)系相對(duì)均衡或緊俏的一二線城市正成為業(yè)界共識(shí)。2013年，一二線樓市土地競(jìng)買的烈度要高過(guò)2012年，地價(jià)也必然受到一定推漲。
不過(guò)宋會(huì)雍認(rèn)為，盡管土地競(jìng)買加劇，開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期并未盲目向上，而是處在走平或者微漲的尺度。溢價(jià)率的走高，更多是開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)收益降低的忍耐，而非未來(lái)房?jī)r(jià)走高的信號(hào)。