去年，因?yàn)橐粍t“購房入戶”的“救市”政策，“十一”黃金周剛過，“貴陽將成鄂爾多斯2.0”“貴陽樓市即將崩盤”的消息不絕于耳，貴陽樓市一度成為二三線城市樓市泡沫的“樣本”。
新近出爐的數(shù)據(jù)顯示，去年貴陽樓市的成績相當(dāng)喜人，在銷量方面甚至實(shí)現(xiàn)翻番。不過，在2012年貴陽樓市已經(jīng)消化了大量剛需的情況下，未來市場銷售前景未必為外界所看好。《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者采訪的貴陽地產(chǎn)界人士認(rèn)為，不同于鄂爾多斯和海南，貴陽樓市的發(fā)展雖不存在所謂的“崩盤”可能，但在大量潛在庫存之下，仍有過剩之虞。
均價(jià)回到兩年前
貴陽房地產(chǎn)官方網(wǎng)站筑房網(wǎng)商品房成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年貴陽商品房住宅共成交100295套，成交面積為996.1萬平方米，與2011年相比，分別上漲了112%和93%。
這其中，僅花果園項(xiàng)目便簽約商品住宅54843套，占到了整個(gè)樓市銷售量的55%，花果園開發(fā)商宏立城集團(tuán)僅憑一個(gè)項(xiàng)目就實(shí)現(xiàn)銷售245億元，位列全國第18位，其銷售面積更是超過了華潤、世茂、龍湖、富力、綠城等巨頭，位列全國第八。
貴陽成交量的翻番主要得益于低價(jià)吸引剛需策略的奏效。2012年，貴陽商品房銷售均價(jià)為4577元／平方米，較2011年的5154元／平方米下降11.2%，與2010年的4579元／平方米相比基本持平。2011年成交住宅單套平均面積超過110平方米，但2012年單套平均面積卻減少到了87平方米。
“主要還是像花果園、未來方舟這樣的超級(jí)大盤以4000多元的均價(jià)入市，對(duì)剛需有著很強(qiáng)的吸引力。”熟悉當(dāng)?shù)貥鞘械馁F州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長胡曉登教授告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》，像超級(jí)大盤花果園基本上把全省的剛需都吸引過來了。
在貴陽當(dāng)?shù)兀ü麍@和未來方舟被看作貴陽樓市的“花舟二人轉(zhuǎn)”。兩盤成交量加起來，在市場中處于絕對(duì)主導(dǎo)地位。未來方舟開發(fā)商中天城投相關(guān)人士說，2012年，兩大樓盤以價(jià)換量刺激了剛需，甚至提前調(diào)動(dòng)了1到2年的剛性需求。
超級(jí)大盤的涌現(xiàn)在很大程度上也扮演了“價(jià)格屠夫”的角色。“這兩個(gè)大盤實(shí)在太火爆了，他們直接把整個(gè)貴陽的樓價(jià)壓下來了。”胡曉登說，低價(jià)讓一些中小開發(fā)商不得不退出這個(gè)市場，“我的一些房地產(chǎn)界的朋友現(xiàn)在都不敢入市拿地，他們認(rèn)為只有等這兩個(gè)超級(jí)大盤做完了才能再進(jìn)入市場。”
過剩之虞
不過，紅火的銷售業(yè)績之下，仍隱藏著不少隱憂。“市場需求的增長不可能是無限制的，在2012年消化了大量剛需之后，2013年、2014年銷售增速勢頭肯定會(huì)減緩。”胡曉登說。
2012年年中，當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)中介正行合智的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告稱，貴陽商品房住宅庫存3490萬平方米，去化約需4年。這一數(shù)據(jù)曾引起外界廣泛爭議，盡管后來證實(shí)該數(shù)據(jù)是未來數(shù)年的潛在庫存，但如此大的潛在庫存，在未來銷售勢頭減緩的情況下仍可能出現(xiàn)過剩之虞。
2012年12月26日，貴陽土地市場迎來一波集中放量，但原定共有15宗地塊要上市拍賣，但最終因競買人不足導(dǎo)致4宗地（總面積約為73.6萬平方米）流拍，只有11宗地（總面積約為35.2萬平方米）成功出讓。成交的地塊中，僅有三宗涉及住宅用地，其他均為商業(yè)地塊或工業(yè)地塊。
不過，中鐵置業(yè)貴州公司副總經(jīng)理王成平稱，2013年貴陽樓市既不會(huì)出現(xiàn)明顯萎縮，也不會(huì)出現(xiàn)像2012年那樣的高速增長，量價(jià)都會(huì)保持在相對(duì)平穩(wěn)運(yùn)行的狀態(tài)。
當(dāng)?shù)夭簧俜康禺a(chǎn)界人士稱，相比鄂爾多斯和海南動(dòng)輒過萬的高房價(jià)，由于超級(jí)大盤的激烈競爭，當(dāng)?shù)胤績r(jià)一直維持在較低的價(jià)格水平，至今也仍只有4000多元，因此不存在外界所說的“崩盤”可能。