百城房價環(huán)比連漲7月、部分城市地王再現(xiàn)……房地產(chǎn)市場暖冬行情正如火如荼地上演，折射著市場預(yù)期悄然生變。在新型城鎮(zhèn)化長期利好、地方政府換屆效應(yīng)短期刺激被片面夸大的當下，強化預(yù)期管理，從嚴從緊執(zhí)行政策應(yīng)是樓市調(diào)控重點。
樓市迎接“開門紅”
2012年年底，全國樓市呈大翹尾之勢。緊接著，元旦小長假期間，多地城市迎來樓市“開門紅”。
上海易居房地產(chǎn)研究院1月6日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年12月份，房企年末推盤沖量，交易行情呈大翹尾之勢，20個城市成交量共計998萬平方米，同比增長90.3%，環(huán)比增長12.4%。
另據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2013年第一周樓市成交極旺，在檢測的40個城市中成交同比上漲城市占九成以上，其中廣東省韶關(guān)市增幅最大，竟達681.38%。此前在元旦小長假期間，全國主要54城市樓市住宅簽約比2012年同比上漲了16.8%，首周多個城市樓市成交增幅超過100%，增長相對明顯，新年伊始樓市即呈現(xiàn)一片“紅火”態(tài)勢。
盡管中央“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸”的表態(tài)拉開了新一年樓市調(diào)控的主旋律。不過，在地方政府的一次次微調(diào)試探中，暖風不時地吹向樓市。2012年，“紅五月”再現(xiàn)、7、8月達到年內(nèi)高峰、歲末成交翹尾，而2013年元旦第一周40個城市中同比上漲城市竟占九成以上。一陣陣樓市回暖與調(diào)控喊話交織上演。
回暖背后的“恐慌推手”
2012年年末，各種流言不斷助推樓市價格暴漲的預(yù)期：廣州、深圳新房開盤“通宵排隊”購房；北京二手房加價70萬元銷售；南京、上海等地總價地王再現(xiàn)。
而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在2012年年終房地產(chǎn)交易放量、價格微漲的背后，有不少推手制造“恐慌”試圖擾亂市場預(yù)期。
12月14日，廣州市區(qū)某樓盤開盤，一些商業(yè)機構(gòu)迅速在微博和網(wǎng)站貼出所謂“千人排隊”的照片和文字說明，然而當晚參與所謂“千人排隊”的購房者對記者表示，“最多時有兩三百人，但絕沒有上千人，而且很多人看著也不像是去買房的，而是工作人員。”
與此同時，網(wǎng)上關(guān)于年末二手房業(yè)主大幅提價、反價的情況也在不斷出現(xiàn)。此前有報道稱，北京某二手房一夜提價70萬元。記者采訪發(fā)現(xiàn)，這一消息已被證偽。記者從廣東中原地產(chǎn)了解到，目前二手房掛牌價格確實比年初出現(xiàn)上漲，但并未出現(xiàn)如2009年大規(guī)模反價情況，撕毀合同的情況只是少數(shù)。
業(yè)內(nèi)人士表示，從新房和二手房交易量價和土地出讓等指標分析，當前房地產(chǎn)市場確實出現(xiàn)了一些回暖跡象，但并不存在價格大幅反彈的基礎(chǔ)。有一些機構(gòu)和個人試圖利用這一波量價上漲渲染樓市的緊張空氣，制造無形恐慌。
樓市洗牌仍將持續(xù)
2012年年底，北京市土地整理儲備中心集中出讓三宗通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)地塊，最終萬科和首開聯(lián)合體將其中兩宗收入囊中，世紀鴻開發(fā)有限公司則“劫和”另一宗，而三宗地塊超過21萬平方米的超高保障房配建比例，讓項目的純商品住房樓面價提高不少，業(yè)內(nèi)直呼：面粉高過面包時代再度到來。
熱的不僅是北京，統(tǒng)計顯示，在剛剛過去的一個月，上海、廣州、深圳等10個城市均有“地王”涌現(xiàn)。
伴隨著供應(yīng)量上升，全國土地市場逐漸回暖，各地“地王”頻現(xiàn)。但市場人士認為，樓市調(diào)控加劇了房企的分化。對于大房企來說，有著幾百個項目，有不同的開發(fā)周期，不同時期都有收入，可以平衡企業(yè)的業(yè)績，風險也相對分散，企業(yè)發(fā)展也相對穩(wěn)定。而中小企業(yè)項目較少，受調(diào)控影響比較大，業(yè)績不穩(wěn)定。
“目前開發(fā)商拿地熱情明顯上漲，但與2009年的狂熱相比，已經(jīng)十分理智，并沒有出現(xiàn)土地價格高于周邊樓面價格的情況。”李國政直言，對于有購房需求的人來說，不必因地王導(dǎo)致恐慌情緒。而他亦認為，地王現(xiàn)象不可持續(xù)，隨著地方政府年后推地力度減弱，土地市場交易將趨于平淡。
一位做房地產(chǎn)投資的投資人王巖認為，拿地意愿強的或許也只是大的國有房地產(chǎn)開發(fā)商。
據(jù)國家指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利和綠地3家房企2012年銷售額超過千億，中海、萬達、恒大三家企業(yè)銷售額也均突破900億元，穩(wěn)步向千億邁進。業(yè)內(nèi)人士分析，經(jīng)過了近兩年的調(diào)整，2013年中國的房地行業(yè)將徹底擺脫萎靡態(tài)勢，進入良性發(fā)展通道，但房地產(chǎn)行業(yè)洗牌仍在持續(xù)，房企未來或?qū)⒚黠@分化。
樓市調(diào)控呼聲再起
隨著房價、銷售的齊漲，有關(guān)樓市調(diào)控的呼聲再起，而住建部等中央仍表態(tài)要繼續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控。
住建部部長姜偉新近期表示，如果因為放松調(diào)控而導(dǎo)致房價快速上漲，住建部將會同監(jiān)察部對這些城市進行約談，直至問責。
國土資源部辦公廳也于日前發(fā)出緊急通知，要求逐宗核查非新增建設(shè)用地。通知要求，各省級國土資源主管部門迅速對土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查工作中上報的非新增建設(shè)用地逐宗進行核查，于1月20日前將檢查核實情況的書面報告、地塊清單及相應(yīng)舉證材料一并上報，凡少報或漏報的“非新增建設(shè)用地”，將直接按違法用地計入比例。
回望2012年，一些地方政府在地方財政壓力下，屢屢松動樓市調(diào)控，但很快被叫停。即便如此，從2012年年初起，房地產(chǎn)開發(fā)商也開始進行各種促銷活動以價換量。到2012年年底，甚至有一些地方出現(xiàn)排隊買房的情況。
中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)劉淵認為，姜建新的表態(tài)并不是臨時性的。2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策一直都未放松。去年12月初的中央政治局會議上又提出“繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松”，這實際上已經(jīng)奠定了2013年房地產(chǎn)市場調(diào)控的基調(diào)。
日前，國家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也已經(jīng)開始就房地產(chǎn)調(diào)控長效機制進行會商和協(xié)調(diào)。住建部已經(jīng)將“配合有關(guān)部門，加緊對建立金融、財稅等手段為主的房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制進行研究”作為該部門2013年將要開展的重點工作之一，而在2012年布置的八項重點工作中，并不包含此項工作。