據(jù)中金公司研報(bào)，2013年預(yù)計(jì)到期房地產(chǎn)信托規(guī)模2816億元，總還款額約3100億元，將迎來(lái)兌付高峰。
“泰宇花苑”項(xiàng)目位于溫州市平陽(yáng)縣鰲江鎮(zhèn)的中心地帶，曾是當(dāng)?shù)氐臒徜N樓盤(pán)。如今，該樓盤(pán)已停工近一年，開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)人陳岳西已于去年7月1日由上海浦東出境。
此前，陳岳西曾通過(guò)建設(shè)銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱建行）、安信信托(600816,股吧)以及民間借貸融資。其中安信信托為該項(xiàng)目發(fā)行了4億元的信托產(chǎn)品，即將于今年4月到期。
目前，平陽(yáng)縣政府已經(jīng)介入，成立了工作處置小組，爭(zhēng)取各方債權(quán)人能共同進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)。處置小組內(nèi)部人士表示，屆時(shí)靠開(kāi)發(fā)商籌資兌付已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)。而安信方面則回應(yīng)，已有流動(dòng)性上的預(yù)案來(lái)做保證。
“泰宇花苑”停建于2011年末，正值溫州民間借貸風(fēng)波爆發(fā)之際。而根據(jù)中金公司研報(bào)，2013年預(yù)計(jì)到期房地產(chǎn)信托規(guī)模2816億元，總還款額約3100億元，將迎來(lái)兌付高峰。平陽(yáng)當(dāng)?shù)厝耸勘硎荆?011年上半年長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)信托發(fā)行較多。根據(jù)信托計(jì)劃平均兩年期限來(lái)推斷，今年一二季度，針對(duì)溫州本地及周邊地區(qū)的小型開(kāi)發(fā)商所發(fā)行的信托項(xiàng)目，將迎來(lái)大考。
老板已于去年7月出境
“泰宇花苑”項(xiàng)目，位于溫州市平陽(yáng)縣鰲江鎮(zhèn)，位于該鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心地帶。按照規(guī)劃，項(xiàng)目總用地面積41400平方米。
開(kāi)發(fā)商為溫州泰宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“泰宇房開(kāi)”）成立于1999年6月，注冊(cè)資金1億元，由陳岳西、金云城、金彩云3人分別出資90%、6%、4%設(shè)立。陳岳西為實(shí)際控制人。
該樓盤(pán)于2009年4月30日開(kāi)售。根據(jù)購(gòu)房合同，該樓盤(pán)將于2012年8月31日交付。2011年，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)施工進(jìn)展異常。據(jù)浙江本地電視臺(tái)報(bào)道，2012年春節(jié)過(guò)后，就沒(méi)有工人回來(lái)了，樓盤(pán)已然停工。
去年7月，有業(yè)主得到消息，陳岳西已經(jīng)“跑路”。8月，平陽(yáng)縣政府成立了泰宇花苑工作協(xié)調(diào)小組，由平陽(yáng)縣政法委副書(shū)記葉永武擔(dān)任組長(zhǎng)。去年12月底，當(dāng)?shù)赜殖闪⒘颂┯罨ㄔ饭ぷ魈幹眯〗M。
處置小組內(nèi)部人士告訴記者：“目前，泰宇房開(kāi)已經(jīng)散架。”
記者于1月7日下午來(lái)到泰宇花苑施工現(xiàn)場(chǎng)及售樓處。施工現(xiàn)場(chǎng)空無(wú)一人，售樓處大門(mén)緊閉，門(mén)上貼著一張水費(fèi)繳納通知單。
以土地升值為名發(fā)行信托計(jì)劃
為了開(kāi)發(fā)泰宇花苑，陳岳西先后通過(guò)建設(shè)銀行、民間借貸以及安信信托融資。
該地塊總用地面積41400平方米，有兩本土地證。陳先將其中一塊地抵押給建設(shè)銀行，貸得1.5億。
陳岳西還通過(guò)民間借貸籌集資金。據(jù)上述處置小組內(nèi)部人士告訴記者，根據(jù)自然債權(quán)人自救小組的事后統(tǒng)計(jì)，民間借貸的數(shù)額在4.9億左右。目前該項(xiàng)債務(wù)還在進(jìn)行逐筆司法認(rèn)證。
2011年4月，陳又將另一塊地平國(guó)用（2005）第2-8135號(hào)的土地使用權(quán)以第一順位抵押給安信信托，將前述地塊平國(guó)用（2006）第2-8036號(hào)的使用權(quán)以第二順位抵押給安信信托，由安信方面為泰宇花苑發(fā)行“溫州"泰宇花苑"項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款集合資金信托計(jì)劃”，發(fā)行規(guī)模4億，為期兩年，根據(jù)投資金額的不同預(yù)期年收益率在10%到11.8%。
根據(jù)信托項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)，4億資金中有2億元用于調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。記者獲悉，有8000萬(wàn)用于歸還建行貸款，1.2億用于償還部分民間借貸及工程款。另外2億用于土建、外墻、內(nèi)裝修、設(shè)備安裝及小區(qū)配套等項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。
根據(jù)計(jì)劃書(shū)，兩塊土地當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)值總計(jì)11.5億。而根據(jù)上述內(nèi)部人士透露，之前兩塊地的評(píng)估價(jià)僅為3.69億。有評(píng)估公司以“土地使用權(quán)升值”為由，將評(píng)估價(jià)抬高，使得泰宇放開(kāi)得以從安信信托方面融得4億資金。
記者并未獲得詳細(xì)的抵押合同，也未從安信信托方面得到關(guān)于土地使用權(quán)升值的回應(yīng)。
如今，樓盤(pán)已經(jīng)停工。上述內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)記者表示，目前泰宇房開(kāi)的金融機(jī)構(gòu)欠款為4.7億（安信信托4億，建設(shè)銀行7000萬(wàn)），民間借貸初步確認(rèn)是4.9億。此外，截至去年9月，欠稅總計(jì)887萬(wàn)，拖欠施工單位工程款3300萬(wàn)（尚未最終核實(shí)）。
如果泰宇放開(kāi)走破產(chǎn)清算路線，目前僅剩7萬(wàn)平方米左右的樓面，按樓盤(pán)價(jià)測(cè)算，或許資金缺口會(huì)很大。假如樓盤(pán)得到進(jìn)一步注資并正常復(fù)工，將還未取得預(yù)售權(quán)的房屋出售出去，并且銷售情況良好，預(yù)計(jì)項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生9.2億元左右的收益，那么資金缺口在3.8億左右。
傾向走重組之路
自從“泰宇花苑”項(xiàng)目停工后，各方展開(kāi)了積極的自救措施。上述內(nèi)部人士透露，從去年3月開(kāi)始，自然債權(quán)人就成立了自救小組，與建行和安信信托積極對(duì)接，并請(qǐng)求政府出面協(xié)調(diào)。王建力也透露，安信信托曾派項(xiàng)目經(jīng)理來(lái)到鰲江，與自然債權(quán)人和業(yè)主進(jìn)行協(xié)商。
建行的開(kāi)發(fā)貸款于去年夏天到期，但建行方面表示同意貸款延期，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候給予后續(xù)資金支持，使項(xiàng)目復(fù)工。
至去年10月份，建行、安信信托代表和自然債權(quán)人達(dá)成了初步的框架協(xié)議，合作開(kāi)發(fā)該樓盤(pán)，后續(xù)產(chǎn)生的項(xiàng)目收益優(yōu)先保障安信信托的4億元募集款和建設(shè)銀行的7000萬(wàn)貸款。
但至今，建設(shè)銀行和平陽(yáng)縣政府方面未得到安信信托的正式回應(yīng)，故目前復(fù)工的實(shí)質(zhì)工作并未展開(kāi)。
上述人士表示，其實(shí)建行、安信信托和自然債權(quán)人共同開(kāi)發(fā)是最好的結(jié)果。因?yàn)槿绻咂飘a(chǎn)清算路線，能夠拿回的錢很少，于各方都不利。王建力也表示，多方共同開(kāi)發(fā)，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)也是最好的結(jié)果。
上述內(nèi)部人士表示，目前破產(chǎn)清算和重組兩條路線在同時(shí)進(jìn)行中，政府方面更傾向與多方合作，走重組路線，爭(zhēng)取在2013年3月底之前，將已經(jīng)出售的樓房復(fù)工。
今年4月，由安信信托發(fā)起的“溫州"泰宇花苑"項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款集合資金信托計(jì)劃”就將到期。根據(jù)信托計(jì)劃，“到期時(shí)，由借款人泰宇房地產(chǎn)歸還全部貸款本息”，“項(xiàng)目公司實(shí)際控制人陳岳西與實(shí)際管理人陳麗霞（注：陳岳西女兒，目前不知去向）對(duì)信托貸款本金及利息的償付提供個(gè)人連帶責(zé)任擔(dān)保”。此外，陳岳西將持有的公司90%的股權(quán)質(zhì)押給安信信托，并辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證，作為其償還信托貸款本金及利息的履約擔(dān)保。
如今，陳岳西已經(jīng)出境，泰宇房開(kāi)已經(jīng)散架。上述內(nèi)部人士直言，屆時(shí)到期兌付時(shí)，“想要在這里籌集資金兌付顯然是不現(xiàn)實(shí)的”。
安信信托相關(guān)人士此前對(duì)媒體表示：“這款產(chǎn)品從設(shè)立抵押到管理，都是合法合規(guī)的，且抵押物重組，保全措施做得也不錯(cuò)。公司出了問(wèn)題，我們已經(jīng)有了流動(dòng)性上的預(yù)案來(lái)保證。”