“由于土地出讓面積較大，因此出讓價款總額較高，但土地單價并不高，樓面地價未創(chuàng)本市新高。”12月21日，就南京下關區(qū)“濱江2號”地塊被國土部公開調查一事，南京市國土資源局答復本報記者說。
此前的12月18日，國土部以涉嫌“違規(guī)供地和違約房地產用地”為由，宣布對南京市下關區(qū)“濱江2號”地塊進行公開調查。
據(jù)悉，目前南京方面正按國土部要求先期進行自查，亦派出分管領導飛赴北京匯報相關情況。
“濱江2號”所屬的下關區(qū)，是南京市主城八區(qū)之一，主要經(jīng)濟指標歷年來相對偏弱，房地產各項指數(shù)原本低于其他七區(qū)。但近年來該區(qū)頻現(xiàn)高端房源，今年6月曾爆出超過5萬/平方米的高價，驚動全城。
“自新領導班子主政南京以來，從未被重視的下關區(qū)獲得了自改革開放以來的最佳發(fā)展機遇，大家達成共識，如果不在舊城改造中好好利用南京長江段10公里的黃金岸線資源，集中優(yōu)勢做港口物流產業(yè)，下關將永無抬頭之日”。下關區(qū)的一位官員向本報表示。
在舊城改造的誘惑下，以申辦2014年青奧會為契機，新一輪舊城開發(fā)高潮正在南京掀起。
在此背景下，“濱江2號”一案的發(fā)生并非偶然。
3年賣完近4%土地
一個城市出現(xiàn)一塊“地王”不稀奇，兩塊相連的土地都成了“地王”，這種事只出現(xiàn)在南京市下關區(qū)。
2010年9月19日，南京臨江老城改造建設投資有限公司（下稱“南京臨江”）以總價200.43億元拿下下關區(qū)濱江1號和3號地塊，總體計算至今仍位列中國總價地王第二位。
2012年11月30日，南京市國土資源局公開出讓濱江2號地塊，南京臨江作為唯一的競標者，以56.2億元底價輕松拿下，創(chuàng)造了2012年度全國范圍內的總價地王。
2號地塊正處1、3號地之間，三個毗鄰地塊共同組成政府規(guī)劃的下關濱江商務區(qū)的核心，有“南京外灘”之稱。這是南京環(huán)境綜合整治開發(fā)結合危舊房改造的重點工程。下關區(qū)視這一規(guī)劃為“最大發(fā)展機遇”。
僅以國土部門公開的數(shù)據(jù)計算，這三個地塊出讓面積分別為353664.3、313879.4、364214.6，均以121.41億元、56.2億元、78.93億元的底價成交，以此計算總面積為1031758.3，折合約1549畝，約1.03平方公里。
這意味著下關區(qū)在3年時間內，就以平均1657萬/畝，總計256.63億元的價格，出讓了行政區(qū)劃面積的3.63%，而購買方僅有南京臨江一家公司。
有業(yè)內人士分析，南京臨江在下關濱江的地塊體量過大，可能是其引起國土部關注的重要原因，因為國家對地塊的出讓規(guī)模有明確限制，“對住宅用地，單幅地塊要求不得超過300畝。”
南京臨江是何背景？
公開信息顯示，為了“南京外灘”的大規(guī)模土地開發(fā)，南京方面由市房地產綜合開發(fā)總公司、南京聯(lián)宇開發(fā)建設有限公司引入央企中冶集團，聯(lián)合成立中冶置業(yè)（南京）公司。
2009年4月，南京市國資集團、下關區(qū)政府、中冶置業(yè)三方簽訂合作協(xié)議，共同發(fā)起成立南京臨江，主導下關濱江區(qū)域的老城拆遷改造，其中中冶置業(yè)（南京）占股80%。
中冶置業(yè)在2007年以“城市運營商”身份進駐南京，曾參與南京河西開發(fā)、蓮花村保障房以及多個高端樓盤項目。
2011年，根據(jù)中央改革精神，央企剝離旗下三產，獨立核算，中冶置業(yè)得以將規(guī)模再次做大。中冶置業(yè)（南京）持有南京臨江80%的股份在2012年增至98.52%。
有知情人士告訴記者，南京方面通過股權轉換，在獲得約30億元的收入后，已基本退出了南京臨江。但此消息未獲南京方面證實。
原住民的得失賬
南京下關濱江地帶，朱自清散文《背影》的故事發(fā)生地，民國時代，這里是南京最為繁華的商區(qū)之一。1929年為奉安孫中山靈樞而建的中山大道，由下關碼頭直通市中心，是中國近代第一條現(xiàn)代化城市干道。
現(xiàn)在，下關已經(jīng)被多個工地包圍，打樁機等機器作業(yè)聲震耳。“權衡拆遷利弊、認清形勢作為、積極配合政府推進拆遷進度”等宣傳拆遷的紅色條幅掛在下關碼頭附近各路口。
“濱江地塊是當下城市遺留的最大棚戶區(qū)，基礎設施落后，區(qū)域面貌破舊，且被鐵路多處分割，環(huán)境臟亂差，居民要求改造的呼聲非常強烈”，南京市國土局在12月21日答復本報時表示。
早在2005年底，南京市委、市政府就明確了下關區(qū)的發(fā)展定位現(xiàn)代都市特色與歷史文化蘊涵相互交融的濱江核心發(fā)展區(qū)、南京跨江發(fā)展的中心輻射區(qū)，濱江片區(qū)舊城改造拉開序幕。
下關舊城改造涉及拆遷總建筑面積157萬平方米，關聯(lián)工企單位200余家和近12000戶居民。
公開資料顯示，目前濱江地塊涉及居民住戶的拆遷已完成90%以上。其中，被國土部公開調查的“濱江2號”地塊上共有1448戶居民，現(xiàn)已搬遷1374多戶，工企單位11家，已搬遷9家。
居民拆遷過程中的怨聲較多，“除了沒出人命外，其他的斷電斷水行為太常見了”，有自稱為“釘子戶”的居民對記者表示。
“政府給我的價格是7200元/平方，這價格在省城你讓我上哪安家去？”仍留守的居民對此抱怨，“這價格只能讓我到高淳、溧水（南京下屬縣）。”
另一個經(jīng)營小店的居民說，“我雙證齊全，土地面積超過100平方米，你讓我搬進高樓，我擁有的土地面積就可以忽略不計，這不公平。再說了，我現(xiàn)在還有證照齊全的小店，搬到幾十公里外以后我如何生活？”他已堅持了3年多。
“為了讓我搬走，負責拆遷的人和我談，說我出30萬可以給我4套保障房的房號，我不同意，一個禮拜后就降價到18萬”，一個老人對記者說。10年前，他也因拆遷從三岔河附近搬遷至此。
在下關，與作為棚戶區(qū)形成強烈對比的現(xiàn)象是，這個區(qū)域頻現(xiàn)高端房源。世茂、鋒尚、天正等一線房企匯聚“濱江”區(qū)域：今年上半年，一套200平方米的鋒尚國際公寓二手房售價在700萬元左右，均價約35000元/平方米。今年6月下旬，天正桃園開盤，其臨湖樓王曝出超過5萬/平方米的高價，均價也在40000元/平方米左右。
老城改造中，“補償價格”和“開發(fā)價格”的巨大價差由此可見一斑，價差造成的心理不平衡，是當下居民不愿搬遷的最重要因素。
南京市政府12月20日舉辦的保障房新聞發(fā)布會透露，下關濱江1-3號地塊的居民將全部搬遷到丁家莊的保障房片區(qū)。
丁家莊位于南京長江二橋南下橋口附近，距下關約約45分鐘車程，規(guī)劃中至2013年上半年將開通5條公交線路。
包括丁家莊在內的南京4大保障房片區(qū)，由南京市政府國資投資建設，采用基礎設施與樓群同步建設的原則，約7800元/平方米。
“歷史上南京的保障房建設有欠賬，但是2010年啟動的四大保障房區(qū)域已進入供應分配階段，可以基本滿足需要。”南京市住建委副主任、市房產局局長李真表示。
但南京大學商學院教授高波對保障房片區(qū)地處偏遠的格局提出公開批評，認為“錯學了新加坡理念”，“原住民受益”原則未得到有效貫徹。
3塊地換18年財政收入
那么濱江地塊的巨大受益流向了哪里？
因為地理上的臨江位置，傳統(tǒng)交通運輸業(yè)曾是下關的重要稅源，在轄區(qū)地方稅收中列第一大支柱產。
2005年后，隨著城市交通體系的調整，下關的交通運輸開始弱化，2005-2009年涉及交通運輸?shù)亩愂照嫉胤蕉愂毡戎貜?2.5%下降到20.2%。
與此同時，在濱江概念板塊推動下，下關的房地產行業(yè)稅收快速增長。2005年-2009年，下關區(qū)房地產業(yè)稅收從11819.3萬元猛增至36718.8萬元，年均增長超過50%。自2007年起，房地產業(yè)一躍成為轄區(qū)地方稅收收入第一大產業(yè)，對地方稅收的貢獻率從2005年的20.26%上升至33.71%。
從2006年開始，因房地產開發(fā)帶動的個人所得稅也超過企業(yè)所得稅，成為下關地方稅收中的第二大主力稅種。
從濱江1、3號地塊200.34億元底價成交看，按出讓樓面價1號地塊5929元/平米、3號地塊8272元/平米測算，按規(guī)劃，其總建設規(guī)模建筑面積400萬平方米，平均建設成本5000元/平方米，建成住宅面積約40%，非住宅約60%。
本報記者根據(jù)目前下關現(xiàn)有住宅平均售價計算，假設其中住宅全部用于銷售（銷售率80%），非住宅直接銷售20%，上述取銷售單價分別為2.3萬元（住宅）、3.5萬元（非住宅），遠遠超過補貼給被拆遷安置居民7200元/平方。
綜合考慮并保守計算，除去一次性要收取的土地出讓金外，下關地方政府在濱江1、3號地塊開發(fā)推進中，僅工程建設、房地產銷售等部分就可以產生稅收累計可超過60億。
如此算來，下關1-3號地塊的出讓，預計地方可以獲得318.63億元的收入。
2011年，下關區(qū)全區(qū)實現(xiàn)財政總收入31.21億元，其中地方財政一般預算收入17.41億元，地稅收入12.56億元。也就是說，若以2011年為基數(shù)年，上述收入抵得上下關區(qū)18個“2011年”財政一般收入總和。
不過，舊城拆遷改造中，地方稅后的可持續(xù)增長是最主要的挑戰(zhàn)。這是因為，危房改造、拆遷、商品房銷售等對地方稅收的貢獻為“一次性”，能否獲得較好的可持續(xù)性在于通過招商引資為地方稅收注入的稅源。
而下關區(qū)屬的諸多企業(yè)涉及更新改造或外遷，將帶來部分稅源的流失，對下關而言，“固企保稅”任務艱巨。
有下關官員告訴記者，此次濱江改造影響的企業(yè)，每年會減少地方稅收1.5億元左右。而隨著南京市的財權和事權的重新調整，能否快速找到替代稅源彌補外遷稅收缺口等成為當下最為緊急的任務。