編者按：2012年樓市經(jīng)歷了從“冷”到“熱”的巨大轉(zhuǎn)變，“回暖”、“以價(jià)換量”、“供不應(yīng)求”等關(guān)鍵詞成為一年來樓市的縮影。一年來，大部分開發(fā)商擺脫了資金量緊張的困擾，銷售業(yè)績?cè)賱?chuàng)新高，拿地補(bǔ)倉動(dòng)作頻頻。然而，也多有房企陷入“質(zhì)量門”、“退地”、“負(fù)債”等各方面的困擾。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道對(duì)2012年樓市掃描，從市場、房企和土地市場的重點(diǎn)角度，窺探一個(gè)真實(shí)的樓市景象。
2012年的樓市可謂跌宕起伏，在經(jīng)歷了年初漫長的“寒冬”之后，終于在年末翹尾因素的影響下開始“回暖”。作為反應(yīng)樓市狀況的“風(fēng)向標(biāo)”，土地市場在2012年的變化尤為搶眼。由年初土地市場的持續(xù)冷清，到房企業(yè)績上漲后的積極拿地補(bǔ)倉，再到年尾各大“地王”的紛紛亮相。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道希望通過總結(jié)2012年土地關(guān)鍵詞，能給網(wǎng)友詮釋出一個(gè)真實(shí)的樓市現(xiàn)狀。
2012年土地市場一波三折 大小房企冰火兩重天
在“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控下，作為房地產(chǎn)市場的核心生產(chǎn)要素，土地市場經(jīng)歷了“一波三折”的變化。而伴隨著樓市嚴(yán)重分化的現(xiàn)象，大房企爭奪地王，小房企忙著退地，無疑是2012年土地市場上最大的特點(diǎn)。
2012年初，樓市的供應(yīng)量與成交量雙雙下滑。在萬億庫存的壓力下，房企負(fù)債率高企，資金鏈出現(xiàn)緊繃現(xiàn)象。加之，受樓市調(diào)控政策影響，各地政府推地節(jié)奏明顯放緩。土地市場的成交量持續(xù)冷清，上海、北京等一線城市的土地成交量不斷走低，各地的土地出讓金也大幅縮水。
在經(jīng)歷了年初漫長的“寒冬”之后，土地市場開始逐漸升溫。隨著房企“以價(jià)換量、回籠資金”政策的進(jìn)行，壓抑多時(shí)的剛需人群逐漸入市；房企“去庫存化”成效顯現(xiàn)，并開始積極拿地補(bǔ)倉。此外，受財(cái)政收入萎縮壓力的影響，一些地方政府的樓市政策發(fā)生微妙變化，推地的意愿明顯加強(qiáng)。
時(shí)至年末，11月份的土地市場顯得格外熱鬧，各大“地王”紛紛亮相。11月27日，北京、上海土地市場同日出現(xiàn)“地王”，樓面價(jià)均超過3萬元/平方米；11月28日，深圳新的總價(jià)“地王”誕生；11月30日，南京一舉摘得全國總價(jià)“地王”。
在“地王”光鮮亮麗的背后，是大房企資金回籠后，對(duì)下一階段的市場布局。但與之鮮明對(duì)比的是，勢力不足的小房企，由于缺乏自我調(diào)節(jié)能力；在資金鏈出現(xiàn)問題的時(shí)候，無力開發(fā)已經(jīng)到手的土地，最后只能選擇放棄，品嘗此前沖動(dòng)帶來的苦果。
大房企篇：復(fù)星SOHO搶地王 中冶地王被調(diào)查
2012年的土地市場在經(jīng)歷了一段低迷之后，隨著房企業(yè)績的好轉(zhuǎn)，開始逐漸升溫，并在鄰近年末的時(shí)候，達(dá)到了最高潮。
11月29日，復(fù)星與SOHO中國的外灘地王爭奪案，在上海市第一中級(jí)人民法院開庭審理；11月30日，中冶置業(yè)以56.2億元拿下南京地王。
11月29日，外灘百億地王項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛進(jìn)入白熱化階段，上海市第一中級(jí)人民法院開庭審理此案，但尚未作出判決。這個(gè)目前由復(fù)星集團(tuán)與SOHO中國各持50%股權(quán)的上海外灘8-1地塊，曾以92.2億元的成交價(jià)，創(chuàng)造了2010年的全國總價(jià)地王。
有媒體評(píng)論稱，復(fù)星國際與SOHO中國對(duì)上海外灘地王的爭奪，正上演著房企的“喜”與“愁”。兩家財(cái)大氣粗的房企巨頭都有實(shí)力收購證大在地塊中所占股份，這是“喜”；雖然關(guān)于復(fù)星國際究竟有無優(yōu)先購買權(quán)，他們爭論不休；而證大地產(chǎn)，忍痛割賣該地塊所占股份，卻是真的“愁”。為了跑馬圈地，龍頭房地產(chǎn)企業(yè)籌謀銷售布局將來。
11月30日，中冶置業(yè)占98.52%股權(quán)的南京臨江老城改造建設(shè)投資公司以底價(jià)56.2億競得了下關(guān)區(qū)濱江2號(hào)地塊，也成為了年內(nèi)全國新總價(jià)地王，樓面價(jià)為7753元/平方米。此前，中冶集團(tuán)已經(jīng)拿下了毗鄰濱江2號(hào)地塊的NO.2010G32以及G33號(hào)地塊。
面對(duì)各地頻出的“地王”，國土部在近期的新聞發(fā)布會(huì)上表示，要求各地要采取分割出讓、綜合競標(biāo)、配建競標(biāo)、提高付款難度等方式，避免出現(xiàn)“地王”；并對(duì)典型案例、重點(diǎn)對(duì)象采取公開調(diào)查，而全國總價(jià)地王江蘇省南京市下關(guān)區(qū)濱江2號(hào)地塊被列為首個(gè)調(diào)查對(duì)象。
小房企篇：雅樂居棄“地王” 雅戈?duì)枃L跨界苦果
與大型房企的“跑馬圈地”不同，小房企的整體資金鏈依舊緊張，不得不選擇“賣地求生”。
北京國土局官網(wǎng)5月2日發(fā)公告稱，由于北京雅居樂未繳納地價(jià)款，其在百子灣路14號(hào)的土地合同被解除；而作為“不務(wù)正業(yè)”的典型，雅戈?duì)栆驗(yàn)橘Y金鏈陷入困境，只好品嘗此前沖動(dòng)帶來的苦果。
5月2日，北京國土局發(fā)公告稱，北京雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009年以7.1億元競得的朝陽區(qū)一地塊，因未按照出讓合同約定繳納地價(jià)款而被收回，已交納的1700萬元合同定金不予退還，同時(shí)將暫停該公司及其關(guān)聯(lián)公司參與北京新的土地出讓交易活動(dòng)資格。
雖與華南雅居樂同名，但被收地的北京雅居樂卻隸屬于北京華美地產(chǎn)，與勢力雄厚的華南雅居樂地產(chǎn)控股有限公司沒有任何關(guān)系。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，該被收地塊的樓面價(jià)就已經(jīng)超過2萬元，開發(fā)商開發(fā)的利潤空間非常小，而勢力弱小的小房企無法承受虧本的風(fēng)險(xiǎn)。
作為“不務(wù)正業(yè)”的最典型，雅戈?duì)栆恢痹诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域高歌猛進(jìn)，在一、二線城市接連高價(jià)搶下地王。但其公司財(cái)報(bào)顯示，截至2012年9月底，雅戈?duì)柟敬尕浉哌_(dá)239億元，占公司總資產(chǎn)的50.32%，其流動(dòng)負(fù)債達(dá)314.7億元，負(fù)債率高達(dá)73%，而手持現(xiàn)金不足27億元。
有媒體報(bào)道稱，雅戈?duì)栐谏虾５摹暗赝酢表?xiàng)目長風(fēng)8號(hào)已瀕臨絕境。2010年9月，雅戈?duì)栆?9.58億元落子長風(fēng)時(shí)，創(chuàng)下的2.6萬元/平方米的區(qū)域單價(jià)地王紀(jì)錄，至今仍未打破。此項(xiàng)目至少要賣到4萬元/平方米才能保本，這就讓其與周邊的項(xiàng)目相比毫無優(yōu)勢，可是一旦降價(jià)又會(huì)虧本。