和去年底大呼日子舉步維艱相比，今年出席各大年終活動(dòng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商一個(gè)個(gè)顯得喜氣洋洋，對(duì)于明年樓市更是直言將會(huì)有個(gè)好收成。經(jīng)過(guò)今年初觸底之后，樓市從3月份開(kāi)始反彈，到11月末全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲的已達(dá)七成，樓市回暖格局已定。對(duì)于明年許多開(kāi)發(fā)商直言，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體反彈的大趨勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)也將隨之轉(zhuǎn)暖，明年有望實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。
寒冬已過(guò)？
去年底，萬(wàn)科總裁郁亮在深圳總部拋出“冬季策略”一詞之后，整個(gè)行業(yè)進(jìn)入冬季，我們看到了綠城被迫出售股權(quán)引入戰(zhàn)略投資者、中海保利整售旗下的商業(yè)物業(yè)獲取現(xiàn)金、新華聯(lián)等中小房企棄子求生等等慘狀，而時(shí)至今日，樓市寒冬已去。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)苗樂(lè)如日前表示：“當(dāng)前房地產(chǎn)已度過(guò)調(diào)控下‘最冰寒的時(shí)代’，未來(lái)房?jī)r(jià)應(yīng)保持微幅向上的調(diào)整趨勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)性反彈。”他把這形容為樓市已過(guò)三九四九，該到河邊看柳的五九和六九了。
12月18日，來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅中，價(jià)格環(huán)比上漲的城市超過(guò)了75%，達(dá)53個(gè)，較上月的35個(gè)有較大幅度增加，為今年以來(lái)最多。
在宏觀數(shù)據(jù)整體向好的情況下，購(gòu)房者的信心也出現(xiàn)了明顯增強(qiáng)。
根據(jù)中國(guó)人民銀行在全國(guó)50個(gè)城市進(jìn)行的2萬(wàn)戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查顯示，今年四季度，全國(guó)66.6%的居民認(rèn)為房?jī)r(jià)高難以承受，但有15.4%的受訪居民計(jì)劃未來(lái)3個(gè)月內(nèi)出手購(gòu)房，是1999年有調(diào)查數(shù)據(jù)以來(lái)的最高值。
同樣反映開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)信心的土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)也是一片飄紅。根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的13個(gè)重點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)亦顯示，12月公告土地到期面積高達(dá)2252公頃，較11月份到期面積上升約140%。土地公告到期量大增，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始積極儲(chǔ)備土地為明年布局。在此背景下，預(yù)計(jì)12月或?qū)⒃俣人⑿略露瘸山蛔罡咧怠?BR> 宏觀數(shù)據(jù)在年底向好，讓開(kāi)發(fā)商對(duì)于明年樓市的信心進(jìn)一步增強(qiáng)。
牛市再來(lái)
雖然達(dá)不到2009年樓市瘋狂的局面，但明年樓市肯定會(huì)有個(gè)好收成。
“今年北京區(qū)域(北京、河北、天津等)銷售額已經(jīng)超過(guò)了80億元，其中北京達(dá)到了60億元，預(yù)計(jì)明年整個(gè)北京區(qū)域銷售將超過(guò)100億元。”華潤(rùn)置地北京區(qū)域總經(jīng)理蔣智生向記者表示。
他介紹稱，華潤(rùn)置地北京的主要銷售項(xiàng)目有華潤(rùn)橡樹(shù)灣、公園九里以及位于門頭溝的潤(rùn)西山。蔣智生稱：“另外，我們剛剛在密云拿了一個(gè)項(xiàng)目，該地塊地上建筑面積為29萬(wàn)平方米，包括商場(chǎng)與住宅。”他預(yù)測(cè)，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上穩(wěn)中有升，一線城市表現(xiàn)會(huì)更加樂(lè)觀。“這幾年，我們從一線城市到二線甚至三四線城市走了一圈，回過(guò)頭來(lái)看，還是一線城市的需求量大，市場(chǎng)比較好，風(fēng)險(xiǎn)也比較低。”
“由于供應(yīng)的稀缺性，明年北京的高端住宅市場(chǎng)上漲的勢(shì)頭還會(huì)很明顯。”方興地產(chǎn)副總經(jīng)理蓋劍高向記者表示。
而對(duì)于2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，苗樂(lè)如判斷，當(dāng)前的態(tài)勢(shì)應(yīng)至少延續(xù)到明年的上半年，之后應(yīng)該形成一段保持政策的連續(xù)性，在穩(wěn)定性的前提下，可能會(huì)進(jìn)行適時(shí)適度的微調(diào)，后調(diào)控期的市場(chǎng)應(yīng)該是積極向好的常態(tài)的一面。
記者了解到，相對(duì)于這些大佬的謹(jǐn)慎判斷，市場(chǎng)層面卻做出了大漲的判斷。“預(yù)計(jì)明年北京東五環(huán)區(qū)域許多項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)高到5萬(wàn)元/平方米以上，部分項(xiàng)目的價(jià)格將超過(guò)6萬(wàn)元/平方米，如華潤(rùn)橡樹(shù)灣、西山壹號(hào)院、萬(wàn)科如園、望京金茂府、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館、紫御華府、太陽(yáng)公元等項(xiàng)目。”
一位不愿透露姓名的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人甚至大膽地預(yù)測(cè)，其項(xiàng)目有望成為北京第一個(gè)從2萬(wàn)元/平方米漲至10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目。同時(shí)明年還將可能再出現(xiàn)兩個(gè)10萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目——鴻坤花語(yǔ)墅和中赫萬(wàn)柳。
在一份對(duì)國(guó)內(nèi)百名經(jīng)濟(jì)學(xué)家和企業(yè)家的調(diào)查報(bào)告中，接近六成的受訪者認(rèn)為明年樓市將會(huì)量?jī)r(jià)齊升。
招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌甚至公開(kāi)表示，以目前公司擁有的土地存量和開(kāi)發(fā)計(jì)劃預(yù)計(jì)，2013年將力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)百億銷售增量，并以“千億銷售百億利潤(rùn)”為中長(zhǎng)期目標(biāo)。
看天吃飯
無(wú)論宏觀數(shù)據(jù)有多好，開(kāi)發(fā)商信心有多高，但是用萬(wàn)科執(zhí)行副總裁毛大慶的話來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商始終是個(gè)農(nóng)民，是農(nóng)民就要看天吃飯，這個(gè)天就是房地產(chǎn)調(diào)控政策。
樓市回暖以來(lái)，政府不斷隔空喊話，只是干打雷不下雨，未見(jiàn)有新政策出臺(tái)。今年7月份鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的國(guó)務(wù)院督查組最終也沒(méi)有下文。
對(duì)于明年樓市調(diào)控，限購(gòu)政策從嚴(yán)或是主基調(diào)。日前北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委表示，12月18日起，補(bǔ)繳社保在購(gòu)房資格審核中不予認(rèn)可。同時(shí)重申：非北京戶籍家庭以繳納社保方式申請(qǐng)?jiān)诰┵?gòu)房資格的，應(yīng)自提出申請(qǐng)的上一個(gè)月往前推算60個(gè)月連續(xù)在京繳納社會(huì)保險(xiǎn)，且提出申請(qǐng)之月須為正常參保狀態(tài)。這是一年來(lái)各地對(duì)于變通限購(gòu)政策后的首次公開(kāi)叫停。
記者了解到，在限購(gòu)政策執(zhí)行以來(lái)，通過(guò)補(bǔ)繳社保、購(gòu)買集體戶口、辦理居住證、以公司名義買房等一系列的變通手段一直在民間廣為流傳。
對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)，易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為：“明年調(diào)控從緊沒(méi)有任何異議，估計(jì)還會(huì)加碼，否則不足以抑房?jī)r(jià)。其次，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中沒(méi)提房?jī)r(jià)，口氣弱于去年。2011年會(huì)議口徑是‘堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸’。”
其實(shí)對(duì)于明年眾多政策的判斷中房產(chǎn)稅落地成為了最大關(guān)注點(diǎn)。
“新一屆政府在房地產(chǎn)方面不僅會(huì)延續(xù)過(guò)去的一些調(diào)控政策，比如說(shuō)限購(gòu)，還會(huì)出臺(tái)一些新的政策，比如說(shuō)房產(chǎn)稅，甚至于在某些地區(qū)適當(dāng)擴(kuò)大土地的供給，用擴(kuò)大供給的方式來(lái)應(yīng)對(duì)價(jià)格上漲。”清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵認(rèn)為。