兩年前被炒得沸沸揚揚的78家主業(yè)非房地產(chǎn)央企“退房”一事，近期再度成為焦點。
據(jù)某媒體統(tǒng)計，自2010年3月國務院國資委發(fā)布央企退出房地產(chǎn)行業(yè)的通知至今，78家非房央企中，退出者不到1/4。據(jù)國務院國資委今年2月的報告，去年只有27家主業(yè)非房地產(chǎn)的央企公開掛牌轉(zhuǎn)讓了40宗房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)。而且，這也只能表明上述27家央企正在退出房地產(chǎn)的過程中，不能認定已經(jīng)完成退出。
中國指數(shù)研究院上海分院研究總監(jiān)陳延彬說，此前央企退出的房地產(chǎn)項目，主要是規(guī)模較小的項目公司。根據(jù)他的統(tǒng)計，多數(shù)出售的房地產(chǎn)項目公司股權(quán)金額不足5億元，而且主要集中在去年退出。在今年市場轉(zhuǎn)好后，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目有所減少。
房產(chǎn)業(yè)務的可觀回報
蘭德咨詢總裁宋延慶告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，非主業(yè)房地產(chǎn)的央企分為兩類：一類是主業(yè)凈利潤高于房地產(chǎn)的企業(yè)，另一類則是主業(yè)利潤微薄的企業(yè)。前者由于主業(yè)利潤豐厚，選擇購買土地僅僅是想為員工造福利房，能源類企業(yè)是其中的代表；后者由于主業(yè)利潤微薄，更希望留在房地產(chǎn)領(lǐng)域獲取較好的業(yè)績。
宋延慶說，國資委對企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績考核有很多指標，但企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率是最主要的一項。雖然不同地產(chǎn)商的盈利能力有所不同，但房地產(chǎn)行業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率在10%~20%，對于那些主業(yè)利潤微薄的央企來說，仍然有不小的吸引力。
曾在2010年退出遠洋地產(chǎn)的中國遠洋，當年凈資產(chǎn)收益率高達14%以上，但去年凈資產(chǎn)收益率大幅下滑至-30%。相比之下，遠洋地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率（股東權(quán)益回報率）要穩(wěn)定得多，2008年~2011年維持在6%~8%的水平，沒有太大的波動。陳延彬告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，能源等類型的央企雖然主業(yè)利潤遠高于房地產(chǎn)，但收益因國際市場價格變化波動很大，因此他們?nèi)匀粫x擇收益穩(wěn)定的房地產(chǎn)項目。
除了上述央企外，金融領(lǐng)域的央企也在進入房地產(chǎn)開發(fā)，比如中國人壽就通過控股遠洋地產(chǎn)涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。陳延彬說，由于金融行業(yè)的央企不屬于國資委管轄，所以在退房令出臺后，這些企業(yè)反而進入該領(lǐng)域。
低價土地的牽掛
陳延彬表示，不愿意退出房地產(chǎn)的央企，大多都擁有大片廉價土地，主業(yè)非房地產(chǎn)的恒天集團就是其中的一家。上述公司有不少土地是以前公司所有的工業(yè)廠房用地。
《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱恒天集團于2012年9月發(fā)布的
《中國恒天集團有限公司2012年度第一期中期票據(jù)募集說明書》發(fā)現(xiàn)，截至2012年3月末，公司尚未開發(fā)的土地儲備超過22萬平方米。同樣，中遠集團和招商地產(chǎn)合作的大靈湖項目160萬平方米用地，也是中遠集團在2000年以5800萬元征用的2500畝中的部分土地。
低價的土地和可觀的預期收益，讓這些非主業(yè)房地產(chǎn)的央企不愿意輕言退出。
陳延彬告訴記者，央企退房的意愿和房地產(chǎn)市場的冷暖有很大的關(guān)系。去年和前年，地產(chǎn)市場變冷，很多央企賣出了項目，但是在市場回暖后，這一數(shù)字明顯減少。
記者昨日通過全國聯(lián)網(wǎng)的上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所了解目前出售房地產(chǎn)項目的央企數(shù)量，發(fā)現(xiàn)除了中石化一個從2010年開始掛牌，2012年12月12日到期的項目外，沒有其他央企在出售房地產(chǎn)項目公司。
房產(chǎn)央企分化嚴重
然而，選擇不退出，未必是明智之舉。
陳延彬告訴記者，央企目前的房地產(chǎn)利潤和資產(chǎn)主要集中在16家主業(yè)為房地產(chǎn)的公司，那些非主業(yè)房地產(chǎn)的央企在這一領(lǐng)域不占主導地位。在這16家央企地產(chǎn)商中，真正有競爭力的是中國建筑、保利、華潤等龍頭房企，其他房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)質(zhì)量和利潤水平都相差甚遠。
在這樣的情況下，堅持留在房地產(chǎn)行業(yè)的部分央企地產(chǎn)商生存現(xiàn)狀并不理想。曾在中冶集團旗下房地產(chǎn)公司任職的全經(jīng)聯(lián)房地產(chǎn)研究院副院長陳寶存說，在央企退房令出臺后，中冶曾試圖收購同為央企的非主業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，卻發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)在2009年以后新購入了許多地塊，價格過高，接手這些地塊將面臨虧損。
他還表示，雖然有些地塊拿地時間較早，但部分地塊動遷尚未完成，或者地塊的性質(zhì)仍然是工業(yè)用地。在這樣的情況下，其他地產(chǎn)商很難接手。
據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，導致央企退房難還有一個原因是，目前央企涉足房地產(chǎn)開發(fā)的大多屬于三四級子公司，監(jiān)管難度較大。
/案例一/
中遠集團“欲退還休”與招商地產(chǎn)合作開發(fā)博鰲項目
2010年12月，在中遠集團宣布退出遠洋地產(chǎn)的表態(tài)9個月后，中遠國際較市價溢價10%，悉數(shù)出售所持遠洋地產(chǎn)股份。
但是，中遠集團并未完全退出房地產(chǎn)行業(yè)。日前，招商地產(chǎn)與海南中遠博鰲有限公司簽署了博鰲大靈湖項目合作協(xié)議，共同開發(fā)大靈湖項目。值得注意的是，海南中遠博鰲有限公司的母公司中國遠洋運輸集團（以下簡稱中遠集團）正是央企退房令名單中的一家。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉表示，當前中遠集團主業(yè)處于低迷時期，業(yè)績大幅下滑，公司不會徹底退出房地產(chǎn)業(yè)務。
土地價值增幅可觀
根據(jù)觀點地產(chǎn)網(wǎng)的報道，大靈湖項目是中遠集團在2000年以5800萬元征用博鰲東嶼島全島土地2500畝土地的一部分。該預計總投資額約46億元，開發(fā)后將建成高端的綜合旅游服務度假區(qū)。
據(jù)海南省一位土地評估公司負責人估算，海口市以下的縣市土地出讓價格約在每畝150萬元之內(nèi)，海景地價格在每畝300萬~400萬元之間。一位土地評估公司負責人進一步估算，此區(qū)域內(nèi)平均容積率為0.3的別墅項目土地價格在每畝200萬元以上。
依照上述估算，可以大致了解中遠大靈湖的土地增值收益。觀點地產(chǎn)網(wǎng)的報道稱，大靈湖項目的土地面積為160萬平方米（約合2400畝）。
某網(wǎng)站一份據(jù)稱由上海日創(chuàng)廣告所作名為《中遠博鰲東嶼島用地策劃方案》和瓊海市公示的《博鰲亞洲論壇核心區(qū)控制性詳細規(guī)劃》顯示，大靈湖項目所在的東嶼島建筑容積率普遍不高。其中，《博鰲亞洲論壇核心區(qū)控制性詳細規(guī)劃》提到，東嶼島不宜進行大規(guī)模的開發(fā)建設，目前考慮規(guī)劃亞洲論壇及其附屬設施、國賓館、五星級賓館、結(jié)合沙波島高爾夫球場設置的高爾夫會所，以及外交培訓中心、高科技研發(fā)中心、村落。
看重未來開發(fā)收益
作為應退出房地產(chǎn)行業(yè)的央企，中遠集團為何沒有出售上述土地，而選擇合作開發(fā)博鰲大靈湖項目？對此《每日經(jīng)濟新聞》記者試圖電話采訪中國遠洋運輸（集團）總公司副總經(jīng)理李云鵬，但對方手機一直無人接聽。
韓長吉表示，出售項目雖然能給中遠集團帶來大量回籠資金，但項目投資收益水平卻嚴重不足。中遠集團選擇和招商地產(chǎn)合作開發(fā)，可以解決項目建設資金問題，同時可以通過項目的后期盈利實現(xiàn)更高額的投資收益。
其他房產(chǎn)商在東嶼島附近開發(fā)的項目，可以作為參考。資料顯示，位于東嶼島附近的中信博鰲千舟灣以0.88的容積率開發(fā)出了一個混合板樓、獨棟別墅、多層、小高層的混合小區(qū)，目前銷售均價為19000元/平方米。
雖然目前中遠和招商地產(chǎn)均未公布東嶼島的開發(fā)規(guī)劃容積率和計劃銷售面積，也不知道中遠在這一項目中所占權(quán)益比重，假設其容積率和中信博鰲千舟灣相同，按照千舟灣的平均銷售均價計算，整體銷售額將超過260億元。
全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存表示，行業(yè)的慣例是，擁有土地的一方即使僅以土地入股，也至少占有項目30%的權(quán)益。
對于非主業(yè)房地產(chǎn)央企遲遲不退出，韓長吉表示，盡管國家對房地產(chǎn)行業(yè)實行嚴厲的調(diào)控政策，但作為資金投入大、回報率高的行業(yè)，房地產(chǎn)仍受眾多資金實力雄厚的大型國企的青睞。
韓長吉分析認為，中遠集團引入招商地產(chǎn)合作開發(fā)建設大靈湖項目，目的主要是引入建設資金，緩解項目建設壓力。中遠集團半年度財報顯示，受航運市場景氣低迷的影響，公司凈利潤大幅下滑169.11%，業(yè)績壓力巨大。但招商地產(chǎn)三季報顯示，公司現(xiàn)金資產(chǎn)達174億元，能為項目建設提供強有力的資金支持。
/案例二/
22萬平方米土地儲備在手 恒天集團難言“退出”
雖然恒天集團沒有進入房地產(chǎn)開發(fā)央企的名單，但這絲毫未影響其在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的熱情，去年300億元投建北京通州區(qū)宋莊國際時尚創(chuàng)意中心便是最好的佐證。
作為非主業(yè)央企，恒天投建如此大規(guī)模的項目，值得玩味。一位接近恒天集團的內(nèi)部人士向
《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，早在去年16家央企擴編時，國資委便答應過兩年發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)“牌照”。而隨著近幾年的發(fā)展，地產(chǎn)板塊已經(jīng)成為恒天集團的主營業(yè)務之一，“很難退也不可能退”。
“恒天搞地產(chǎn)，很重要的原因是我們在核心城市有很多土地，雖然很多土地要變更性質(zhì)，但價格都比較低，超額利潤自不必言。”恒天集團董事長張杰2009年的表態(tài)，道破了“退房令”難以立竿見影的真正原因。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來的機遇
2011年3月16日，北京市政府與中國恒天集團簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。總投資超過300億元、占地14.6平方公里的“國家時尚創(chuàng)意中心”將正式落戶通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)。該項目同時被列入北京市“十二五”規(guī)劃重大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目。
“該項目由恒天集團拿到手，但具體進行開發(fā)的是其內(nèi)部的房地產(chǎn)開發(fā)公司。”上述內(nèi)部人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。
據(jù)了解，該項目的開發(fā)周期為6~8年，預計總投資300余億元，項目啟動后將帶動相關(guān)投資200億元，包括時尚創(chuàng)意總部基地、時尚藝術(shù)博物館園區(qū)、時尚創(chuàng)意孵化園等綜合型園區(qū)。
該項目協(xié)議簽署之時，距離國資委將主營業(yè)務為房地產(chǎn)的央企由16家擴增到21家僅過去半個月，傳聞有機會“替補上場”的恒天集團依然坐在場外。該項目的開發(fā)是否意味著恒天集團在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域“不退反進”？
對此，中國恒天集團一位負責人向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，該項目屬于文化產(chǎn)業(yè)。對于記者提到的其他關(guān)于恒天進行房地產(chǎn)開發(fā)的問題，該負責人表示需要與集團新聞發(fā)言人聯(lián)系。
“該項目雖以文化創(chuàng)意為主題，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同樣屬于地產(chǎn)開發(fā)。”上述接近恒天地產(chǎn)的內(nèi)部人士稱，宋莊時尚創(chuàng)意中心屬于一二三級聯(lián)動的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，“不僅有土地一級整理，也包括項目開發(fā)、物業(yè)自持經(jīng)營等。”
隨后，記者撥打了恒天集團新聞發(fā)言人的電話，但截至記者發(fā)稿，電話一直處于無人接聽狀態(tài)。
事實上，恒天集團并不避諱其地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展。張杰曾在接受媒體采訪時直言，“用傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流去支撐新產(chǎn)業(yè)是不現(xiàn)實的，畢竟大部分企業(yè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比較困難。恒天的應對策略是投資，主要是地產(chǎn)和金融投資。我們用地產(chǎn)和金融的部分利潤來支撐傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型成本。”
土地資源的無形優(yōu)勢
“最近四五年，恒天地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展很快，已成為集團的主營業(yè)務之一。”上述內(nèi)部人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。公開資料顯示，目前地產(chǎn)業(yè)務占到恒天集團的10%左右，集團更有意將其提升到20%。
恒天集團于2012年9月發(fā)布的《中國恒天集團有限公司2012年度第一期中期票據(jù)募集說明書》顯示，2009年、2010年、2011年和2012年一季度，公司房地產(chǎn)業(yè)務收入分別為7.22億元、7.02億元、6.66億元和0.12億元，而對應時間段公司營業(yè)總收入分別為83.17億元、336.24億元、240.54億元和161.26億元。
上述說明書中提到，目前公司的房地產(chǎn)業(yè)務主要經(jīng)營實體為恒天地產(chǎn)有限公司，除此以外只有赤峰華都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務。赤峰華都2011年實現(xiàn)銷售收入5361萬元，截至2012年3月31日，該公司無在開發(fā)項目，有土地儲備21607平方米。
說明書中顯示，截至2012年3月末，公司在建在售房地產(chǎn)項目主要包括延吉、鄭州、咸陽等6個項目，尚未開發(fā)的土地儲備主要位于陜西渭南、廣東佛山、赤峰等6地塊，其中一地塊擬由工業(yè)廠房用地變更為住宅或商業(yè)用地，而其他地塊均涵蓋了住宅和商業(yè)，合計面積為22.45萬平方米。
根據(jù)上述說明書，公司無形資產(chǎn)逐年增長，在2011年末達到23.47億元，在總資產(chǎn)中占比5.40%。公司無形資產(chǎn)的主要構(gòu)成是土地使用權(quán)，2011年年末土地使用權(quán)占無形資產(chǎn)比重為92.02%。
“受益于紡織主業(yè)，恒天集團在全國設有很多工廠，這些工廠地理位置都很好，體量又大，這些成本很低的劃撥工業(yè)用地性質(zhì)一變更，就能成為升值數(shù)倍的商業(yè)用地，這是其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法比擬的優(yōu)勢。”上述內(nèi)部人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。