當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)受樓市調(diào)控的持續(xù)影響，內(nèi)地的融資渠道陸續(xù)被堵，房企資金鏈的緊張與日俱增，與東部一線上市房企高調(diào)進(jìn)入海外規(guī)模融資不同的是，西部上市房企卻“絕地反擊”，借道信托以求逆市突圍擴(kuò)張。
近日，記者梳理西部地區(qū)6家上市房企公告發(fā)現(xiàn)，其中金科股份、中天城投、云南城投與名流置業(yè)共發(fā)行信托計(jì)劃逾80億元，期限基本在1年半~3年。而2011年時(shí)這4家上市房企均未有信托計(jì)劃，另外2家也未參與信托融資。據(jù)悉，前兩年房地產(chǎn)信托曾狂飆突進(jìn)，而今年整體回落與信托到償期及一線房企海外融資密切相關(guān)。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事、華南城市研究院研究員吳新堅(jiān)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房地產(chǎn)信托是在房企開發(fā)資金“缺血”且受到銀行貸款管制的情況下，為保證公司對(duì)現(xiàn)金流的需求，采取區(qū)別于股票的金融模式，不同開發(fā)模式對(duì)現(xiàn)金流需求不一樣，這個(gè)信號(hào)透露了西部樓市投資過熱的現(xiàn)象。
密集信托融資
中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)三季度數(shù)據(jù)顯示，三季度，房地產(chǎn)信托新增額達(dá)850億元，環(huán)比上漲10.3%，同比下降25.35%，房地產(chǎn)信托占整個(gè)信托資產(chǎn)余額的11.34%，創(chuàng)近10個(gè)季度以來(lái)最低。
對(duì)于信托整體規(guī)模的下降，國(guó)泰君安分析師余立峰解釋稱，事實(shí)上，高成本的信托不被鼓勵(lì)，這也是招商、萬(wàn)科等房企轉(zhuǎn)道香港尋求融資通道的原因。
今年以來(lái)，內(nèi)地品牌房企紛紛赴海外規(guī)模融資，僅在11月份，SOHO中國(guó)、中海地產(chǎn)、金地集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)及首創(chuàng)置業(yè)等5家房企當(dāng)月海外融資超200億美元。
面對(duì)一線房企赴海外的融資行動(dòng)，西部上市房企仍難抵擋住融資沖動(dòng)，信托融資便成他們年內(nèi)融資的一大亮點(diǎn)。
吳新堅(jiān)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，如果上市房企（海外上市）通過新股發(fā)行模式融資，審批成本高，規(guī)模受限制，而借助與信托基金機(jī)構(gòu)合作優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大融資規(guī)模，審批流程相對(duì)簡(jiǎn)便，可以實(shí)現(xiàn)快速融資，政策風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小。
記者了解到，在西部6家上市房企中，就有4家參與了信托融資，共發(fā)行信托計(jì)劃逾80億元，而去年卻無(wú)一例信托計(jì)劃。云南城投的信托規(guī)模最大，融資額達(dá)45.5億元。今年2月份，貴州中天城投與吉林信托簽署3億元的融資協(xié)議后，11月又密集推出了11只中融信托中天城投財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，合計(jì)融資10.8億元。而金科股份截至目前共計(jì)劃融資21.8億元。此外，名流置業(yè)今年10月向新華信托計(jì)劃募資3.8億~4億元。
需謹(jǐn)慎把控風(fēng)險(xiǎn)
上述西部上市房企補(bǔ)充信托資金的目的，無(wú)一例外地指向了擴(kuò)張布局。用益信托分析師李暘對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大，這使不少信托公司敢于跟當(dāng)?shù)胤科笳归_合作。
在西部的上市房企中，金科股份的擴(kuò)張雄心最為顯著。據(jù)悉，截至目前，金科已進(jìn)入北京、重慶、蘇州、長(zhǎng)沙等21個(gè)城市，目前在建項(xiàng)目39個(gè)，全國(guó)累計(jì)開發(fā)項(xiàng)目53個(gè)，明年金科還將進(jìn)駐濟(jì)南、遵義、南充等城市。
記者觀察到，今年金科股份所取得的16宗地塊，主要分布在重慶地區(qū)。此外，從金科最近一次的信托融資計(jì)劃，便能看出些許端倪。金科股份在12月6日發(fā)公告，擬向興業(yè)信托融資6億元，主要也是用于重慶公園王府、金科世紀(jì)城等項(xiàng)目開發(fā)的需要。
此外，中天城投與云南城投分別作為貴州省、云南省的“地頭蛇”，面對(duì)來(lái)自外部大品牌房企的沖擊，其擴(kuò)張勢(shì)頭也毫無(wú)示弱。從年初開始，中天城投多次拿地，其中就有占地27.14萬(wàn)平方米且號(hào)稱打造西南區(qū)域金融中心的“貴陽(yáng)國(guó)際金融城”，而8月份又奪取70余萬(wàn)平方米的“假日方舟”超級(jí)大盤。云南城投自去年以來(lái)通過收購(gòu)西雙版納避暑山莊地塊，控股成都鼎云項(xiàng)目，甚至參股云南華僑城，其足跡遍布大理、騰沖等省內(nèi)核心城市。
西部上市房企迅猛擴(kuò)張也引來(lái)業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。云南城投自去年9月份起，因巨資參與昆明環(huán)城東路超大地塊的一級(jí)開發(fā)，但地塊卻因政策變動(dòng)而遲遲無(wú)法出讓變現(xiàn)資金，被輿論質(zhì)疑其存在較大的資金壓力。自10月份以來(lái)，名流置業(yè)也曾2次轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，其中旗下的“西安欣榮佳”100%股權(quán)被轉(zhuǎn)讓給了保利地產(chǎn)，據(jù)坊間傳言稱，公司擴(kuò)張過猛，受資金鏈所困，只好轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目來(lái)?yè)Q取“漂亮”業(yè)績(jī)。
吳新堅(jiān)表示，目前西部地區(qū)的房地產(chǎn)投資已顯露出過熱的現(xiàn)象。
李暘也指出，今年不少地產(chǎn)類的城投公司參與信托計(jì)劃，這是年內(nèi)的房地產(chǎn)信托一大特點(diǎn)，這些地產(chǎn)公司的項(xiàng)目不好劃分，往往沾了保障房的邊，能夠承受較高的融資成本，但風(fēng)險(xiǎn)還是需要謹(jǐn)慎把控。