雖然用稅收等經(jīng)濟(jì)手段代替限貸、限購等行政手段治理房地產(chǎn)市場(chǎng)是大勢(shì)所趨，但就目前而言，暫時(shí)仍看不到限購放開的跡象
時(shí)值歲末，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控走向的種種猜測(cè)總是頗多。從房?jī)r(jià)平穩(wěn)回落時(shí)的“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松”，到而今房?jī)r(jià)重現(xiàn)抬頭跡象時(shí)的“加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控”。2010年開啟的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，運(yùn)行3年仍未有停止的跡象。在房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)發(fā)力的第4年，調(diào)控政策究竟何去何從備受關(guān)注，而“房產(chǎn)稅”和“保障房”無疑是房地產(chǎn)后調(diào)控時(shí)代的兩個(gè)關(guān)鍵詞。
加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控
近日召開的中央政治局會(huì)議上，敲定了2013年加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作。
雖然，并沒有明確明年房地產(chǎn)調(diào)控所采用的手段，限購等短期政策何去何從，房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效措施如何推進(jìn)等，都暫無過多表述。但此次政治局會(huì)議第一次提出“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作”，預(yù)示著明年房地產(chǎn)調(diào)控基本沒有放松可能。另外，保障房建設(shè)與供應(yīng)，明年仍將會(huì)是高峰期。在保障性住房入市后的監(jiān)管以及分配，可能在新一屆政府的推動(dòng)下，更加嚴(yán)格與高效。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，近幾年我國城鎮(zhèn)化不斷推行與深入，雖然取得了比較明顯的效果，但也積累了很多問題。如很多地方打著城鎮(zhèn)化的旗號(hào)，大興建造小產(chǎn)權(quán)房。以及在城鎮(zhèn)化過程中，農(nóng)民所有集體土地的征用補(bǔ)償不合理、不平均、不明確等問題。此次會(huì)議提出“要積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，增強(qiáng)城鎮(zhèn)綜合承載能力，提高土地節(jié)約集約利用水平，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”，可能將促使以上兩個(gè)問題，在明年加速出臺(tái)解決辦法。
其實(shí)，在十八大的記者招待會(huì)上，就已經(jīng)透露出2013年樓市調(diào)控的方向。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策現(xiàn)在還沒想放松。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)、黨組書記姜偉新在十八大新聞中心舉辦的第四場(chǎng)記者招待會(huì)上如是表示。這一表態(tài)，為十八大之后樓市走向定下了繼續(xù)調(diào)控的基調(diào)。
與前幾次樓市調(diào)控不同，保障房在此次調(diào)控中承擔(dān)重?fù)?dān)，“十二五”期間，3600萬套城鎮(zhèn)保障性住房的建設(shè)量，將大幅度提高保障范圍。截至9月底，2012年已完成開工720萬套，預(yù)計(jì)到年底開工量會(huì)超過800萬套，加上去年實(shí)際開工的1403萬套，“十二五”保障房開工任務(wù)已經(jīng)完成了60%。接下來三年的建設(shè)任務(wù)為會(huì)較為減輕。
至于明年的保障房開工量，目前還沒有確定具體數(shù)字，“明年城鎮(zhèn)保障性住房開工數(shù)量不會(huì)低于500萬套，有可能在600萬套左右。”姜偉新介紹。
資金保障，是巨大體量的保障房建設(shè)無法繞開的話題，姜偉新指出，資金的問題到現(xiàn)在為止沒有發(fā)生大的問題，不等于今后不出問題。“我們會(huì)注意這個(gè)問題，防止以后除了其他方面之外再出現(xiàn)資金管理上的問題，并且因?yàn)橘Y金問題倒一批干部，要防止這種情況發(fā)生。”姜偉新明確表示。此外，保障房質(zhì)量問題同樣需要注意，住建部和地方住建部門都曾追究過企業(yè)責(zé)任
全國推廣房產(chǎn)稅勢(shì)在必行
財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人近日連連明確明年房產(chǎn)稅推廣一事。謝旭人近日表示，下一步稅收制度改革的重點(diǎn)將包括對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡(jiǎn)并，并研究逐步在全國推開房產(chǎn)稅等。專家分析稱，財(cái)政部此番表態(tài)意味著未來我國房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)有可能下降。
此前11月份時(shí)，謝旭人的表態(tài)，就已經(jīng)敲定了房產(chǎn)稅在全國推進(jìn)的基調(diào)，此時(shí)，滬渝兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)運(yùn)行已近兩年，差別化的征收方案為房產(chǎn)稅的進(jìn)一步推廣提供經(jīng)驗(yàn)。
“調(diào)控成果來之不易，也讓市場(chǎng)和房?jī)r(jià)都平穩(wěn)了下來。但同時(shí)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲的風(fēng)險(xiǎn)仍存在，樓市調(diào)控政策不能放松，還要繼續(xù)堅(jiān)持。”住建部政策研究中心副主任王玨林日前表示，希望房產(chǎn)稅趕快總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，盡快推廣試點(diǎn)。
至于房產(chǎn)稅的征收范圍，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康，提出了自己的見解，他認(rèn)為，在中國對(duì)于消費(fèi)住房保有環(huán)節(jié)實(shí)施的稅收調(diào)整，應(yīng)該只收高端，不能像美國普遍征收的模式。對(duì)真正的豪宅、對(duì)多套房的房產(chǎn)持有者要征收房產(chǎn)稅，這個(gè)調(diào)節(jié)是符合適當(dāng)收入再分配原則的。賈康同時(shí)透露，目前擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的改革方向已被鎖定。此前，在第八屆中國證券市場(chǎng)年會(huì)上，賈康曾表示，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)適時(shí)擴(kuò)大范圍將引制地方稅配套體系，并且在房地產(chǎn)調(diào)控、收入再分配優(yōu)化等方面產(chǎn)生正面效應(yīng)。
首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光同樣認(rèn)為房產(chǎn)稅未來征收的對(duì)象，應(yīng)該是高端物業(yè)持有者。“雖然房產(chǎn)稅不是為了抑制房?jī)r(jià)而出臺(tái)，但肯定對(duì)抑制房?jī)r(jià)、抑制投資有影響。”劉曉光在新浪新麒麟論壇上說。
在中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心近日舉行的“經(jīng)濟(jì)每月談”上，全國人大財(cái)經(jīng)委副主任賀鏗也在呼吁房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大加快速度，“目前應(yīng)該盡快出臺(tái)房產(chǎn)稅，引導(dǎo)合理消費(fèi)，同時(shí)擠出空置房，滿足剛需。”賀鏗急切地說。
房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大并不僅是專家的呼吁，有媒體報(bào)道，房產(chǎn)稅第二批試點(diǎn)湘潭、鄂州兩地目前正在低調(diào)開展準(zhǔn)備工作，其中鄂州方案已上報(bào)。
其實(shí)，早在7月末國務(wù)院督查組結(jié)束督查任務(wù)后，便釋放出房產(chǎn)稅擴(kuò)容的信號(hào)。
督查組釋放出調(diào)控或轉(zhuǎn)向“經(jīng)濟(jì)手段”的信號(hào)，房產(chǎn)稅便被認(rèn)為是不可替代的選擇。自國務(wù)院督查組對(duì)地方執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行督查開始，房產(chǎn)稅即將擴(kuò)大試點(diǎn)的消息就不斷傳出，與此同時(shí)，新華社發(fā)專電吹風(fēng)房產(chǎn)稅，表示開征技術(shù)日漸成熟，而房產(chǎn)稅的征收有利于引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。
全國住宅房信息聯(lián)網(wǎng)是為全面征收房產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)。年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求6月底前，40個(gè)重點(diǎn)城市完成個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)工作。近日，有消息稱，從去年末以來，各地密集推進(jìn)存量房信息系統(tǒng)建設(shè)招標(biāo)工作，為加快房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容和提高二手房交易稅做好技術(shù)準(zhǔn)備。
雖然擴(kuò)容之事已經(jīng)敲定，但是將會(huì)選擇何種方案征收仍舊未知。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓認(rèn)為，應(yīng)該把套數(shù)作為一個(gè)基準(zhǔn)，同時(shí)和面積結(jié)合起來。例如家庭的第一套住房，若干平米以內(nèi)不收稅，超過這個(gè)平米限度的部分收稅。從第二套開始，征收一定比例的房產(chǎn)稅。至于這個(gè)面積參數(shù)，是不是現(xiàn)在社會(huì)上熱議的人均40平米，可以進(jìn)一步進(jìn)行探討。
陽光100常務(wù)副總裁范小沖則認(rèn)為，比較簡(jiǎn)單的方法是，見房就收，按面積收，對(duì)所有房子都收稅后，然后再退去每戶免收的費(fèi)用，比如人均免征50平米，那么人均48平米的家庭繳納的房產(chǎn)稅就全部退回。還有一種方法，就是建立一個(gè)第三方機(jī)構(gòu)，對(duì)不繳納房產(chǎn)稅的住房，由第三方代繳，等到房子要因?yàn)槌鍪刍蛘咂渌蛞^戶的時(shí)候，沒有繳納房產(chǎn)稅的房子必須補(bǔ)繳房產(chǎn)稅，否則不予過戶。
限購令暫時(shí)難放開
雖然用稅收等經(jīng)濟(jì)手段代替限貸、限購等行政手段進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期治理是大勢(shì)所趨，但就目前而言，暫時(shí)看不到限購放開的跡象。
中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，短期內(nèi)限購政策取消的可能性不大，但是未來限購政策遲早會(huì)退出。但即使限購?fù)顺觯拶J也不會(huì)退出。這涉及到金融支持率的問題。
11月份以來，各地加強(qiáng)了對(duì)“購房資格”的審查。購房資質(zhì)審核是“限購政策”執(zhí)行的核心。在此之前，不少地方不同程度地出現(xiàn)通過各種手段使不具備購房資質(zhì)的購房者得以繞開限購政策購房的現(xiàn)象。對(duì)于購房資質(zhì)的嚴(yán)查，似乎在向市場(chǎng)昭示，即便面臨政府換屆，去除房地產(chǎn)市場(chǎng)和購房過程中的投資、投機(jī)因素的政策思路，也難有改變的可能。
有消息稱，房企表示屬地發(fā)改委近日集中到各開發(fā)企業(yè)樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，其中是否存在購房資質(zhì)“造假”、“變通”等問題，是檢查的重點(diǎn)。
實(shí)際上，發(fā)改委對(duì)在售樓盤進(jìn)行檢查并不鮮見，但是，依據(jù)發(fā)改委的職權(quán)劃分，過往的檢查主要集中在“一房一價(jià)”“房源定價(jià)”等是否合規(guī)進(jìn)行檢查，對(duì)于購房者資質(zhì)審核情況的檢查，卻并不多見。
雖然專家預(yù)判限購令不會(huì)放松，但地方對(duì)明年限購令如何執(zhí)行至今少有言辭。此前，也僅有上海傳遞過限購不放松的信號(hào)。
10月中旬時(shí)，在回答媒體記者“上海是否會(huì)放松目前執(zhí)行的樓市限購政策”提問時(shí)，上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生表示，上海樓市調(diào)控總體上取得了預(yù)期的效果，但調(diào)控絕不會(huì)放松。上海將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行中央與本市的相關(guān)樓市調(diào)控政策，抑制投機(jī)、投資性購房行為，支持居民合理自住房屋購買需求，鞏固樓市調(diào)控成果，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，“上海沒有新的調(diào)整政策出臺(tái)”。