嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控正加劇行業(yè)兩極分化現(xiàn)象。一邊是業(yè)績逆勢大增的地產(chǎn)龍頭，一邊是處于資金斷裂邊緣的大量中小房企。中國證券報(bào)記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，臨近年底，二三線城市的部分中小房企生存狀況堪憂，其面臨的資金壓力超過去年，或選擇合作開發(fā)，或考慮賣掉項(xiàng)目，或不得不黯然出局。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大量中小房企被淘汰出局的情況難以避免，房地產(chǎn)行業(yè)集中度正加速提升，大型房企在市場中的主導(dǎo)地位逐步增強(qiáng)。
中小房企舉步維艱 資金壓力暫難化解
陳力(化名)是江蘇省一家二級開發(fā)資質(zhì)房地產(chǎn)公司的董事長，其經(jīng)營的公司成立20年來已在多處成功開發(fā)樓盤，但在本輪樓市調(diào)控中，其在江蘇鹽城的一塊地，連土地出讓金都支付不了。有關(guān)部門近期一再催促付款，陳力資金缺口3億元，他四處“化緣”，甚至找民間借貸求助。
“有好項(xiàng)目時常常是缺資金。銀行貸款手續(xù)繁雜需要時間，好的項(xiàng)目不能等，所以就找民間借貸，手續(xù)簡單，談好利率和還款周期很快就能拿到。”陳力此次計(jì)劃通過民間借貸“過橋”，但民間借貸現(xiàn)在也不容易拿到。資金持有者一聽說借給地產(chǎn)商，全部搖頭拒絕。
“實(shí)在不行，就轉(zhuǎn)讓一個項(xiàng)目。”陳力說，他的公司有一個項(xiàng)目，手續(xù)健全，轉(zhuǎn)讓價3億元。但他現(xiàn)在并不打算對其所在省內(nèi)的開發(fā)商圈子發(fā)布這個消息。
“如果找本省的開發(fā)商，可能會給我其他的項(xiàng)目帶來麻煩。”陳力說，“他們知道我要出讓手續(xù)健全的項(xiàng)目，會懷疑我因?yàn)橘Y金鏈斷裂或什么別的重大問題而被迫拿出已到嘴的‘肥肉’，恐怕會趁火打劫狠狠壓價。”
浙江的中小房企也面臨巨大的資金壓力。溫州中瑞公園大地公開信息顯示，目前在售均價為3萬元/平方米。溫州市房管局旗下的房地產(chǎn)市場網(wǎng)顯示，當(dāng)初開盤時該樓盤單價為6萬元左右，降幅達(dá)50%。溫州2010年的樓王置信原墅今年開盤，最初定價在7-8萬元/平方米，目前最低價為3萬元/平方米。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商透露，因?yàn)闃鞘械兔裕摌潜P開發(fā)商為了回籠資金被迫降價。
不僅長三角地區(qū)的中小房企面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，自去年開始，長沙、南京、嘉興、安陽、鄂爾多斯等二三線城市的中小開發(fā)商攜款“跑路”消息頻現(xiàn)報(bào)端。僅長沙一地，就有多個開發(fā)商相繼“跑路”。
“跑路的做法，肯定是權(quán)衡過利弊的。”溫州一開發(fā)商對中國證券報(bào)記者表示，“小企業(yè)如果想通過法律程序退出，不僅程序復(fù)雜、耗時耗力、成本高，且不一定能夠達(dá)到預(yù)期效果。”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大多數(shù)“跑路”的中小開發(fā)商身上都背著上億元的高利貸，有的高利貸是無法通過法律途徑化解的。尤其是當(dāng)企業(yè)面對很多債權(quán)人時，開發(fā)商為了自己的“生路”，寧愿選擇“跑路”。
“在樓市調(diào)控背景下，中小開發(fā)商資金鏈斷裂幾乎是必然的。”中房信分析師薛建雄表示，三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)門檻很低，通過各種門路都可以拿地融資，馬上就能開發(fā)一個樓盤，甚至靠圖紙和沙盤賣樓，拿預(yù)收款蓋房。“部分中小開發(fā)商可能只開發(fā)一兩個項(xiàng)目，一旦在開發(fā)過程中任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，對開發(fā)商資金的影響是致命的。”薛建雄表示。
兩極格局加速演化 策略失誤雪上加霜
在江蘇省的江陰市，距離市中心40公里的長涇鎮(zhèn)，在港上市房企佳兆業(yè)開發(fā)的住宅項(xiàng)目已經(jīng)開始預(yù)售，而距離該項(xiàng)目不超過10公里的另外一個小鎮(zhèn)，還有碧桂園開發(fā)的項(xiàng)目。
“大企業(yè)都下鄉(xiāng)了，我們這些小房企無論從規(guī)劃還是管理、資金等方面，都無法和其競爭。”江陰一本地開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示。
本輪樓市調(diào)控雖導(dǎo)致整個行業(yè)趨于低迷，但中小房企所受的影響顯然大于大型房企。大型房企的銷售業(yè)績較好，比如，今年10月，龍頭房企萬科率先突破千億元銷售大關(guān)。與大型房企業(yè)績逆市增長相反，大量中小房企業(yè)績低迷，造成房地產(chǎn)業(yè)總體銷售數(shù)據(jù)下滑。
從上市房企的數(shù)據(jù)來看，業(yè)績分化現(xiàn)象也非常明顯。鏈家地產(chǎn)市場研究部對A股87家排名在100名以外的中小上市房企研究發(fā)現(xiàn)，今年前三季度，上述87家房企僅實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入540.56億元，同比下降1.94%。而在同期，A股的地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入461.3億元，同比增長57.4%。與動輒百億元的銷售額相比，多數(shù)中小房企前三季度的銷售額在20億元的規(guī)模以下，一些小型房企前三季度的銷售額甚至不足億元。在樓市調(diào)控導(dǎo)致行業(yè)整體利潤率下降的情況下，強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的兩極分化格局表現(xiàn)得更加明顯。
此外，部分中小房企生存堪憂，也有策略失誤的因素。據(jù)中國證券報(bào)記者了解，廣州某在港上市房企正在籌劃一筆重要融資，以緩解資金壓力。該企業(yè)曾在2010年高價拿下廣東某地的數(shù)宗土地，但在今年的銷售階段，由于土地成本過高，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)未能按時到位，導(dǎo)致項(xiàng)目一直處于滯銷狀態(tài)，造成資金鏈緊張。
近年來，不少房企未能把握好開發(fā)節(jié)奏，在市場向好時高價拿地，但在調(diào)控深化階段，部分房企不得不采取高利貸等方式進(jìn)行緊急融資，或通過出售項(xiàng)目求生，甚至選擇退出房地產(chǎn)市場。
此前，綠城等大型房企因策略失誤一度陷入資金鏈斷裂的窘境，但很快獲得融資而起死回生。業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，中小房企在抗風(fēng)險方面有著天然的劣勢，且品牌價值的欠缺導(dǎo)致企業(yè)在關(guān)鍵時刻難以獲“援手”。在對形勢判斷失準(zhǔn)、企業(yè)策略失誤之時，中小房企更容易陷入困境。
調(diào)控加劇行業(yè)洗牌 三成開發(fā)商或出局
中小房地產(chǎn)開發(fā)商資金普遍吃緊，已是不爭事實(shí)。
國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾解讀中資地產(chǎn)商融資困局時曾表示，對中小房企而言，融資渠道非常有限，倒閉案例可能重現(xiàn)。標(biāo)普在報(bào)告中稱，今年將是樓市“兩極分化年”，部分中小房企出局會讓強(qiáng)者愈強(qiáng)。
今年下半年，昆明有兩個房地產(chǎn)項(xiàng)目掛上了萬科的招牌，一家是云上城，另一家是啟鴻假日城市，由于兩個項(xiàng)目的開發(fā)商資金緊張，不得已采取合作開發(fā)的模式。
“目前尋找合作建設(shè)的中小房企很多，希望通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或合作，來緩解資金壓力。”寧波一開發(fā)商透露，如果主業(yè)不是房地產(chǎn)的企業(yè)，可以縮減或撤離房地產(chǎn)領(lǐng)域，抵御調(diào)控風(fēng)險。但專一經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)的中小房企，尤其是對吞吃“地王”的中小房企來說，業(yè)績就是生命，回款不及時，高息借款無法償還，企業(yè)隨時都可能垮掉。“雞蛋都放在一個籃子里，調(diào)控大錘一砸，無一幸免。”
住建部部長姜偉新12日表示，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不放松。業(yè)內(nèi)人士表示，這給尚抱有幻想的開發(fā)商當(dāng)頭一棒。中小房企資金壓力甚于去年，未來破產(chǎn)倒閉情形恐怕無法避免。隨著調(diào)控長期化以及行業(yè)平均利潤率的下降，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)的特性愈加凸顯。那些項(xiàng)目偏少、資金規(guī)模偏小的中小房企將面臨更大挑戰(zhàn)，甚至有出局的危險。
蘭德咨詢此前發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，未來5年，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量將可能減少三成，其中減少的企業(yè)以中小房企為主。業(yè)內(nèi)人士表示，如果限購政策繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，地產(chǎn)行業(yè)洗牌會更加徹底，三四線城市本土房企將被洗牌或逐漸邊緣化。但值得注意的是，龍頭開發(fā)商逐漸掌控地產(chǎn)話語權(quán)的同時，對于價格體系的影響力也在不斷擴(kuò)大，甚至形成一定區(qū)域可能會出現(xiàn)主導(dǎo)市場的局面。對購房者而言，這可能意味著議價空間收窄、價格選擇范圍變小。